Budapesti lakáspiac: buckapályára kerültek az árak (2021 augusztus eleje)

Összefoglaló / Realida

Sokakat foglalkoztat hogyan alakulnak az árak az ingatlanpiacon 2021-ben a covid járvány által erősen érintett időszakban. 2021 augusztus elején még csak az idei 1 negyedéves adatok kerültek feldolgozásra, érhetőek el. Ezen adatok szerint 2021 1. negyedéve és 2020 1. negyedéve között a budapesti lakásárak átlagosan +2,1%-al drágultak.

Jelentős eltérés van azonban az országos átlag, az új építésű és használt lakások áralakulásának átlagai között is.

Fontos megjegyezni, hogy amit jelen statisztikák nem mutatnak az az, hogy az egyes lakásméret /érték kategóriákban hogyan változnak az átlagárak. (a budapesti ingatlanpiacon az átlagos használt lakás értéke 34,4 mio Forint, egy átlagos új lakás értéke 46 mio Ft volt a vizsgált időszakban (2021. 1. negyedév)).

Budapesti lakáspiac: buckapályára kerültek az árak                                                                         

Portfolio.hu 2021. augusztus 05.

A vidéki ingatlanok drágulása húzta fel a 2021. első negyedéves lakásár-emelkedés átlagát, de nominálisan Budapesten is nőttek 2-3 százalékkal a lakásárak. Az MNB és a KSH legfrissebb országos árelemzéséről már beszámoltunk, de a főváros, - ahol az összes tranzakció mintegy 19 százaléka megy végbe - külön összesítést is érdemel. Lássuk, mennyibe került 2021 első negyedévében egy átlagos budapesti lakás!

Szinte egyszerre jelent meg a KSH és az MNB lakásárindexe, melyből kiderült, hogy 2021 I. negyedévében országosan 5,8% (KSH alapján, csak a használt lakásokat figyelembe véve) és 8,2% (MNB számításai szerint) közöttire tehető a drágulás mértéke a korábbi negyedévhez képest. Éves összehasonlításban, vagyis 2020 első és 2021 első negyedéve között, az MNB 14,1%-ra, míg a KSH (csak használt lakások) 3,9%-ra becsülte a lakásárak emelkedését az előzetes adatok alapján.

Az eltérések leginkább az eltérő számítási módszerekből adódnak, a KSH például különválasztja a használt és új lakásokat, míg az MNB összesített indexében súlyozva, de jelen vannak a gyorsan dráguló új lakások is, amelyek így felfelé húzzák az átlagot.

A FENTI ÁTLAGOS SZÁMOKNÁL HA KIZÁRÓLAG A BUDAPESTI LAKÁSOK DRÁGULÁSÁT NÉZZÜK, AKKOR KISEBB ÉRTÉKET KAPUNK, DE MÉG ÍGY IS ENYHE EMELKEDÉST JELEZ A FŐVÁROSI LAKÁSPIAC.

Budapest stagnáló és enyhén emelkedő trendet mutat

Sokan számítottak a járvány utóhatásaként a lakásárak bezuhanására, ám a gazdasági összefüggéseket alapul véve inkább lehetett stagnálást, vagy gyenge növekedést prognosztizálni, mintsem egy teljes összeomlást. Nem véletlenül jellemeztük "fűrészként" a hazai lakáspiac mozgását:

A fűrész fogához hasonló, vagyis az egyszer lent, egyszer fent mozgást a legújabb adatok ismét alátámasztják, Budapesten tavaly év végén még -1,4% volt a negyedéves árcsökkenés, amit aztán 2021 év elején 2,9%-os enyhe drágulás követett. Ez alapján a következő negyedévre is hasonló, enyhe mozgások várhatóak.

A negyedéves változások mellett az éves drágulás, vagy csökkenés a hosszabb távú trendekről tud többet mondani.

2020 ÉS 2021 ELSŐ NEGYEDÉVE KÖZÖTT A BUDAPESTI LAKÁSOK 2,1%-KAL DRÁGULTAK.

Az egyszer csökkenésbe, egyszer növekedésbe váltó negyedéves változások tehát éves szinten egy enyhén emelkedő, stagnáló budapesti lakáspiacot hoztak a 2020 és 2021-es évre.

Budapesten 34,4 millióba kerül egy átlagos lakás

A KSH kiadványában nemcsak az árváltozás, hanem az átlagárak is szerepelnek, ezekről a legfontosabb megállapítások 2021 első negyedévére vonatkoztatva:

• Budapesten egy használt lakásért átlagosan 34,4 millió forintot kellett fizetni, ez 500 ezer forinttal több, mint egy negyedévvel korábban, de elmarad a 2020. év átlagától.
• A budapesti agglomerációban az eddig beérkezett adatok erőteljes áremelkedésre utalnak, azonban alacsony számuk egyelőre nem tükrözi a piaci folyamatok reális alakulását.

Hangsúlyozni kell, hogy az ismertetett árak kiszámítása az eddig feldolgozott lakásvásárlások adatain alapult. Mivel a nagyobb települések értékesebb ingatlanjairól rendszerint később érkeznek be adatok, az utolsó időszakot érintően még számottevő korrekció történhet.

• Budapesten egy új lakás átlagosan 46 millió forintba került*, ez 3 millió forinttal több, mint 2020-ban. Ugyanekkor a négyzetméterárak 14%-kal, 815 ezer forintra emelkedtek. Egy korábbi elemzésünkben 988 ezer forintos átlagos négyzetméterárról számoltunk be, a jelentős eltérés oka, hogy a KSH statisztikáiban a szerződéskötés időpontjában érvényes ár jelenik meg, míg a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai az éppen aktuális kínálati árakból tevődnek össze.

*A 2020-ban átadott új lakások árát nagyrészt több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg, emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.