Budapesti lakáspolitikát javasol Fürjes Balázs

Összefoglaló / Realida

Kormányzati elemzések lakáspolitikai intézkedéseket sürgetnek. Az elmúlt 5 évben mind a lakásárak, mind a lakásbérleti díjak mintegy duplájára nőttek Budapesten.  A lakáshoz jutás szempontjából, ha a jövedelmeket hasonlítjuk a lakásárakhoz, Budapest most az 5-6. legdrágább város Európában. Ez különösen a fiatalok életkezdését rontja jelentősen a fővárosban. Amennyiben ezt a problémát nem tudjuk orvosolni, munkaerőpiaci problémákat okozhat – egyszerűen a fiatalok arány csökkenhet Budapesten és vonzáskörzetében.

Megoldási javaslatok közt ott van az alacsony lakásáfa visszavezetése, az un. rozsdaövezeti, lepusztult kerületek ingatlanjainak egy alapba tétele és városfejlesztési prioritásként kezelése, valamint egy nem szociális alapú bérlakás program elindítása. A bérlakás program és a bérlakás koncepció terjedése a fiatalabb generációk körében egyben javíthatja a társadalmi, munkaerő-piaci mobilitást is.

Budapesti lakáspolitikát javasol Fürjes Balázs

Portfolio / Ditróy Gergely 2020. január 16.

A napokban a hazai lakáspiacot egyértelműen az MNB elnök, Matolcsy György azon kinyilatkoztatása tartotta lázban, miszerint a 2014-től alkalmazott lakáspolitika kudarcot hozott, így mihamarabbi átalakításra és lépésekre van szükség.

Az ingatlanszakma által hosszú évek óta mondogatott és vágyott központi stratégia alkotás, jogszabályi változtatások, a kormányzat által is támogatott hosszú távú vízió és tervezhetőség megteremtése úgy fest megteremtődni látszik, legalábbis az első lépés megtörtént. Az MNB diagnózisa a hazai lakáshelyzetről azonban nem volt elszigetelt jelenség, hiszen rendkívül hasonló állásponton van a kormány is, már ami a teendőket illeti. Kormányzati oldalról lépéseket kívánnak tenni a hazai lakáspiacon, a lehetséges eszközök, a pontos célok azonban eddig nem voltak egyértelműek. Ennek kapcsán Fürjes Balázzsal, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkárral készítettünk interjút, amiből többek között az is kiderül, hogy a kormány határozott terve, hogy az MNB-vel, a fővárosi önkormányzattal, az ingatlanfejlesztőkkel, és -befektetőkkel, a finanszírozókkal és nem különben a lakosság részvételével áttekintse, elemezze a fővárosi lakhatási kihívásokat, kiemelten fókuszálva a fiatalok életkezdési lehetőségeire, ami első sorban nem is szociális kérdés, hanem leginkább gazdasági és demográfiai.

Az elmúlt napok megszólalásaiból az rajzolódik ki, hogy a következő időszak egyik nagy állami feladata a lakhatás megteremtése, segítése, támogatása lesz, első sorban a fiatalok számára, különösen Budapesten. Mit tehet, mit kéne tennie a kormányzatnak ennek érdekében?

A budapesti lakhatási helyzet józan, de határozott eszközök bevetését kívánja. Öt év alatt duplájára emelkedtek a lakásárak, hasonlóan növekedtek a lakásbérleti díjak. Az átlagjövedelmekhez viszonyítva egy átlagos lakás megvásárlásához szükséges időt – median price-to-income mutató – tekintve a főváros az 5-6. legdrágább hely Európában.

Pályakezdőként vagy átlagkeresetből ma szinte lehetetlen előre lépni a lakáspiacon. Ennek is köszönhetően Budapest öregszik és fogy, miközben ahhoz, hogy Magyarországon és Európában is betöltse azt a szerepet, amire minden esélye meg van, a fiatal és aktív generációk jelenlétére, egy népességében növekedő, korprofiljában fiatalodó városra van szükség. A hozzáférhető, elérhető lakások hiánya, a megfizethetetlenség csupa rossz következménnyel bír. Sokan nem jönnek Budapestre, akik egyébként munka és az életminőség okán jönnének. Sok fiatal vagy kénytelen a szüleivel maradni, bár szívesen önállósodna, vagy kivándorol. A fiatal családosok sokan kiköltöznek az agglomerációba, de a munka és az iskola Budapesthez köti őket – jelentős időt és pénzt visz el az utazás az életükből, a legforgalmasabb napszakokban növelik közlekedési forgalmat, annak minden társadalmi költségével, környezetterhelő hatásával együtt. Ha ez így folytatódik, nagy baj lesz. Fel kell mérni az okokat és cselekedni kell.

A fővárost megvizsgálva hasonló következtetésre jutottunk, mint Matolcsy György, vagyis, hogy bár rengeteg jó szándékú intézkedés történt az elmúlt időben Magyarországon, de egy egységes, tudatos és aktív, a lakáspiaci árakra és kínálatra fókuszáló lakáspolitikára mindenképp szükség van.

Néhány célt egyértelműen rögzítenünk kell Budapesten. 25 és 35 éves kora között, akár bérelt, akár saját tulajdonú lakásban, akár egyedülálló, akár családos, minden kereső fiatal teremthesse meg első saját, önálló otthonát, kezdhesse meg önálló, független életét. Az átlagkeresettel rendelkezők is tudjanak élethelyzetüknek, társadalmi státuszuknak megfelelő lakást vásárolni vagy bérelni. Ha 10 éves távlatban nem érjük el e célokat, Budapesten vészes munkaerőhiány lesz és tovább romlik a város demográfiai helyzete.

A lakásárak növekedésének miértjei (befektetők, építőipari költségek, minőségi hiány, turizmus, stb.) nyilván egy rendkívül összetett kérdéskör. De egyesek mondhatnák akár azt is, hogy nem a lakás drága, hanem a fizetések alacsonyak. Minden relatív.

Ez egy bonyolult mátrix. Az elmúlt években komoly reálbér növekedés következett be, talán nem vagyunk azzal vádolhatóak, hogy ne hoztunk volna bérnövekedést ösztönző-kikényszerítő intézkedéseket. A bérszínvonalnak alapvetően a gazdaság teljesítményéhez kell igazodnia, a mesterséges szétválasztás visszaüt, versenyképességi hátrányt jelenthet. Természetesen tovább dolgozunk a bérek növekedésén, de nem várhatunk addig, míg a lakáshelyzet ilyen alapon oldódik meg. Ezért a kormányoldal javaslatot tesz a Fővárosnak a Fővárosi Közfejlesztések Tanácsa következő ülésén: az érintettekkel közösen, közgazdasági műhelyek bevonásával együtt, közösen készítsünk egy alapos helyzetelemzést, vegyük számba a kihívásokat, azok okait és közösen kezdjük meg a lehetséges megoldások megfogalmazását.

Milyen eszközök alkalmazása jöhet szóba?

Nincs zsebünkben a bölcsek köve, szükség van sokak részvételére a megoldás keresésben, én mélyen hiszek a jó viták, a párbeszéd, az együtt gondolkodás erejében, a több szem többet lát igazságában. Bizonyosan megfontolásra javaslunk három lehetséges intézkedést.

Egy: okos városfejlesztési célokkal kombinálva területspecifikusan fontoljuk meg az alacsony lakásáfa újbóli bevezetését. Ez jó közlekedési infrával bíró barnamezős területek rehabilitációját hozhatná lakásépítés és egyéb fejlesztések ösztönzésével.

Kettő: gondoljuk meg a köztulajdonban, állami vagy önkormányzati tulajdonban álló nagy, egybefüggő rozsdaövezeti ingatlanok egy alapba történő összevonását lakásépítési, városfejlesztési célokra.

Három: döntsünk tabukat és lengyel barátainktól is tanulva mérlegeljük egy nem szociális alapú bérlakásprogram elindítását.

Fürjes Balázs: A lakásépítés, -fejlesztés ma egy teljesen piaci alapon (egy-két önkormányzati példától eltekintve) működő gazdasági ág, a maga minden alapelvével, amit a kereslet-kínálat mozgat. Egy ilyen programból nyilván kihagyhatatlanok ezek a piaci szereplők. Kihagyhatatlanok? Hogyan lehet érdekeltté tenni őket?

Ha pusztán a szabadpiacra bízzuk a lakáspiac alakulását, akkor pont az a helyzet áll elő, ami ma van, és látszik, hogy a szabadpiaci működés komoly problémákat eredményez, ezért szükséges az állami beavatkozás.

Le kell döntenünk néhány tabut. Az egyik ilyen, hogy lakás esetén szinte mindenki tulajdonlásra törekszik és minden kormányzat a tulajdonszerzést igyekezett bátorítani. De a világ változik, és a lakástulajdonnak érdemes megnézni egy olyan aspektusát is, hogy a mai gazdasági körülmények között, különösen a fiatalok körében alapvető követelmény, hogy néhány év után tudjanak lakóhelyet változtatni, akár családdal együtt is költözni, amit megnehezít a tulajdon, ellenben a bérlés rugalmasabb mobilitást tesz lehetővé főleg a pályakezdő években. A bérlakással kapcsolatos ellenérzéseket szerintem félre kell tennünk. A másik tabu, amit le kell döntenünk, hogy a bérlakás és a bérlakás-politika nem pusztán szociális célú lehet.

...