Folyamatosan csökkennek az ingatlanközvetítői jutalékok a nagyvilágban (2022 február)

Összefoglaló / Realida

Szakítva a blogban szokásos Összefoglalók gyakorlatával, engedjenek meg pár személyesebb gondolatot az alábbi  ’Folyamatosan csökkennek az ingatlanközvetítői jutalékok a nagyvilágban’ című cikk kapcsán. Ez az összefoglaló jelen esetben inkább egy a cikk mögé néző szubjektív, reményekkel teli helyzetértékelés.  

A cikk kapcsán felmerülhet a direkt kérdés, elvárás, hogyan lehetne a gyakran magasabb hazai ingatlanközvetítői jutalékszinteket csökkenteni. Megítélésünk szerint érdemes a kérdést fő összefüggéseiben vizsgálni. Megnézni hol tartunk, mik a teendők és mik lehetnek a reális elvárások.

Hol tartunk most

Az ingatlan sok tíz vagy akár százmilliós érték, általánosságban a tulajdonosok legkomolyabb vagyoneleme. Magyarországon mégis az ingatlan tulajdonosok nagyobb hányada dönt úgy, ő végzi az ingatlan eladását, nem vesz igénybe külső, szakmai segítséget.

Ennek kapcsán felmerűlő kérdések, általánosítások:

• miért akarja a tulajdonos maga eladni az ingatlanát, ahelyett hogy 'hozzáértőbbre' bízná?
• milyen színvonalon dolgozik az ingatlanos szakma, mi a tevékenység fókusza, ténylegesen 'hozzáértőbb'-e?
• miért nincs bizalom általánosságban a tulajdonos és az ingatlanos szakma között?
• miért nincs elismertsége az 'ingatlanos' szakmának?
• miért van Magyarországon gyakran 4-6 % (brutto) jutalékszint?

A végén kezdve; a gazdaság minden területén természetes folyamat, hogy a technológia fejlődés és az ezzel járó verseny hatékonyságnövekedést és az árak csökkenését hozza.

A feladat minden területen, iparágban kettős - effectiveness & efficiency. Azaz, hogy lehet hatékonyabban azt tenni, amit kell, ami helyes.

Az ingatlanos szakma Magyarországon csak mintegy 20-25 éves múltra tekint vissza. Ez nagyon rövid idő egy szakma megalapozásához, kereteinek lerakásához és megszilárdításához. Szakmai ismeretek, tudás, ’best practice’ folyamatok, normák, minőségellenőrzés és továbbképzés alapjait kell kidolgozni és átadni. Ez átgondolt, megtervezett keretek között is időt vesz igénybe. Röviden a jó hír - a folyamat elindult, a szakmai szereplők dolgoznak ezen és az ingatlanos szakma egy része már ma is komoly minőségi elvárásoknak megfelelően dolgozik.

Ha a fenti 'miértekre' keressük a válaszokat, akkor azonban érdemes a szakma egészét vizsgálnunk, mert a szakma általános megítélését nagyban ez határozza meg. Érdemes megnézni, hogy az ingatlanos szakma vélt vagy valós általános szakmai deficitjére milyen válaszokat lehet és érdemes adni.

A szolgáltatás tartalmát, minőségét az ingatlanos szakma egészének folyamatosan emelnie kell, nagyobb értéket kell adnia.  Ma még lemaradásban vagyunk fejlettebb ingatlanpiaccal rendelkező országokkal szemben (ezen állítás szubjektív - saját tapasztalat és visszajelzések alapján született meg - akár egy szakmai vitaindító alapja is lehet).  

Amikor ez sikerül, akkor elvárhatóan nagyobb lesz a bizalom az ingatlanpiaci szereplők és az ingatlanos szakma között. Várhatóan egyre nagyobb számban döntenek majd az ingatlan tulajdonosok úgy, hogy az ingatlanuk értékesítését a nagyobb erdeményesség elvárásával a hozzáértőbb ingatlanosra bízzák.

Ha az ingatlanos szakma felé nagyobb bizalom és elismertség irányul, akkor remények szerint nagyobb lesz az elköteleződés a megbízó és ingatlanos között is. Ez mindkét fél számára korrektebb szerződéses formákban is megjelenhet, ami további előnyöket biztosít majd az eladó tulajdonos és az ingatlanos szakember számára is.

Visszakanyarodva az alábbi témaindító cikkhez - ekkor érhetünk el oda, hogy minden piaci szereplő egyetértésével és megelégedésére csökkenni fognak a pillanatnyilag magasabb hazai jutalékszintek.  Az eladó oldaláról vizsgálva, ő nagyob értéket kap, kedvezőbb áron.  Mi -már ma is- ennek szellemében  dolgozunk.

Folyamatosan csökkennek az ingatlanközvetítői jutalékok a nagyvilágban

Ingatlan.com / Tudástár  2022.február 16.

A lakáspiacon az ezredforduló óta jelentősen módosultak az ingatlanközvetítői jutalékok, ez a folyamat az elmúlt években még intenzívebbé vált. A globális trendek szerint egyes helyeken már megtörtént a csökkenés. Míg más országokban a folyamat kellős közepén tartanak, de van, ahol még tartják a szinteket.

Mindannyiunk életében meghatározó esemény, ha lakást szeretnénk eladni vagy vásárolni. Ennek érdekében egyesek igénybe veszik az ingatlanközvetítők segítségét, mások saját maguk szeretnék intézni az adásvételt. Az ingatlanközvetítői jutalékok szintje ugyan eltérő, de ezek nagyságrendje jó néhány országban az elmúlt két évtizedben meghatározó mértékű csökkenést mutatott.

Az ingatlanközvetítői jutalékokkal foglalkozó cikksorozatunk első részében arról értekeztünk, hogy az elmúlt évtizedben hatalmas változáson mentek keresztül az ingatlanközvetítői szolgáltatások és ezzel összefüggésben módosulnak a jutalékok is. A tanácsadói díjak csökkenő tendenciáját tapasztalva megállapítható, hogy Magyarország a díjszinteket tekintve a középmezőnyben helyezkedik el. Hazánkban nagyságrendileg 2-5 % + áfa között mozognak az ingatlanközvetítői jutalékok.

A Wall Street Journal hiánypótló gyűjtéséből jól látszik, hogy 2002 és 2015 között jelentős mértékben mérséklődtek a jutalékok 32 országban szerte a nagyvilágban.

Az országok többségében csökkentek a díjak.

Többek között az USA-ban és Kanadában is ez volt a tendencia. A hagyományosan már akkor olcsó jutalékkal dolgozók között pedig megemlíthetjük Nagy-Britanniát, Írországot, Dániát, de ezekről az államokról később még szó lesz.

Jutalékszintek 2002-ben:

Argentínától kezdve Ausztrálián át Kínáig mindenhol ugyanez a trend érvényesült, vagyis ez abszolút mértékben globális jelenség, nem korlátozódik egyetlen kontinensre. Eközben számos európai országban még kitartottak a magasabb díjak, mint például Olaszországban, Franciaországban vagy éppen Görögországban. 

Az elmúlt években tovább folytatódott a költségcsökkenés az ingatlantanácsadók díjazásában.

Jelenleg a díjak alapján három fő csoportba oszthatjuk az államokat. Az első csoportban már jelentős jutalékcsökkenést tapasztalhattunk vagy eleve alacsony rátával dolgoznak a tanácsadók. A második csoportban elkezdődött a díjak korrekciója – ide sorolható Magyarország is, ahol jelenleg az átlagos jutalék nagyságrendje 2,95% az ország egészét tekintve azon franchise és önálló irodák adatai alapján, amelyek az ingatlan.com oldalán is nyilvánosak. Míg a harmadik csoportban még egyelőre maradtak a magas díjak, de már ott is megjelentek olyan új piaci szereplők, akik jóval alacsonyabb áron kínálnak szolgáltatásokat.

Így változtak a tanácsadói díjak 2015-re:

Baráti árak

• Az első csoportba sorolhatjuk Nagy-Britanniát, ahol szinte minden esetben tanácsadók működnek közre a tranzakciókban, és jelentős részben a kizárólagos szerződések dominálnak. A TheAdvisory szerint az átlagos ingatlanügynöki díj az Egyesült Királyságban 1,18% + áfa egy kizárólagos ügynöki szerződés esetén, más brit adatok szerint a díj 0,75% és 3,0% + áfa között lehet attól függően, hogy milyen szerződést kötött az eladó az ingatlanügynökével, fontos ezzel kapcsolatban a kizárólagosság, illetve a megbízás időtartalma.

Az 1990-es években még nagyjából átlagosan 2,5%-os díjak domináltak egy kizárólagos szerződésnél. Sőt, 2016-ban is a Global Property Guide szerint még 2,4-4,1 százalék között mozogtak a tanácsadói költségek, függően az ingatlan értékétől. Hiszen az olcsóbb ingatlanoknál egy minimum díjat felszámolnak az ügynökök, ami magasabb is lehet az átlagnál. A nagy forgalmú piacokon, városnegyedekben pedig alacsonyabb a százalékos jutalék, hiszen a sikerre is nagyobb a garancia. A folyamatos díjcsökkenést az erőteljesen növekvő ingatlanárak is támogatják. Például Nagy-Britanniában régen lehetett nagyobb házakat vásárolni 100 000 fontért, most ugyanezek 7-8 millió angol fontba kerülnek.

• Maradjunk még a brit szigeteken, hiszen Írországban szintén alacsony díjakkal találkozhatunk, az ingatlanközvetítők 1% és 2,5% közötti jutalékot számítanak fel egy lakóingatlan eladása után. Ma egyre több ügynök kínál fix árakat az eladások után, több esetben 1000-2500 euró plusz áfáért dolgoznak, ami az ottani lakások árszintjét tekintve meglehetősen kedvező.
• Dániában szintén hagyományos baráti a jutalékok szintje, hiszen szintén a Global Property Guide adatait segítségül hívva, 0,5-2%-ot fizetnek az eladók az adott ingatlan értékétől függően.
• Görögországban több forrás szerint a díjak átlagban 2-4% között mozognak plusz 18 százalék áfa, azonban a költségek megoszlanak az eladó és a vevő között, vagyis értékesítés esetén 1-2%-os díjakkal találkozhatunk.
• Szingapúrban – Nagy-Brittaniához hasonlóan – szintén 1-2% között mozog a tanácsadó sikerdíja.

Folyamatos korrekció

Más országokban az átlagos jutalékok még magasabbak a fenti példáknál, de a tendenciák mindenféleképpen a díjcsökkenés irányába mozdultak el.

• Pár éve még Franciaországban az ingatlaneladás ügynöki díja történelmileg az egyik legmagasabb volt Európában. Átlagosan a vételár 5%-a, de a díj 3-10%-os tartományon belül mozgott. 

Azonban az elmúlt 20 év lakásár növekedése és az alacsony költségű online megoldások elterjedése mellett már nehezen igazolhatók ezek a magas díjak. Ezért a munka ellenértéke folyamatosan csökken Franciaországban. Az ügynöki árak továbbra is nagyon változatosak.  Bár a legtöbben az eladási ár 4-5%-át kérik el, az új szereplők a piacon már 1%-tól vagy néhány ezer eurós fix összegtől kezdődően kínálnak szolgáltatásokat. Más esetekben a jutalék az ingatlan eladási ára szerint változik, és annál alacsonyabb, minél magasabb az eladási érték.

• 2020-ban Svédországban az átlagos jutalék, amelyet az eladó, fizet 2,7% volt, és az arány nagyjából 1,5-5% között mozgott. Stockholmban kevesebbet kell fizetni, hiszen nagyobb az ingatlanok forgási sebessége. Könnyebben és gyorsabban lehet vevőt találni, míg vidéken magasabbak az árak, hiszen nagyobb ügynöki munkát igényel a sikeres adásvétel megteremtése. De összességében csökkentek a jutalékok a skandináv államban a Counselors of Real Estate globális tanácsadó adatai szerint, amely huszonegy országban van jelen.
• Ausztriában a legtöbb esetben a vevő 3%-ot fizet jutalékként, amelyet az osztrák ingatlanközvetítői szabályzat határoz meg. Miközben tiltja, hogy a tanácsadók a törvényben megengedettnél nagyobb díjat számítsanak fel. Lengyelországban az ingatlanügynökök a végső eladási összeg körülbelül 3%-át kapják meg jutalékként az eladótól.
• Olaszországban az ügynöki jutalékok országos átlaga 3% plusz áfa, és nagyjából 2-5% között mozog az ingatlan jellemzőitől és elhelyezkedésétől függően a RockAgent adatai szerint. Az olasz tartományokban kisebb eltérések adódhatnak, de néhány régióban már 1,5-2%-os jutalékkal is lehet találkozni.
• Luxemburgban 3%-os díj illeti meg siker esetén az ingatlanügynököt, azonban mivel az elmúlt tíz évben megduplázódtak a lakásárak, ezért a kormányzat olyan intézkedéseket tervez, amellyel olcsóbb jutalékszintet érhetnek el. Ugyanis a hirtelen növekvő lakásárak arra késztetnek ezreket, hogy a szomszédos Németországba, Franciaországba és Belgiumba költözzenek olcsóbb ingatlanokba.

Magas, de meddig?

A harmadik csoportba pedig azokat az országokat sorolhatjuk, ahol még magas jutalékszintekkel találkozhatunk. Bár legalább nagyjából fele-fele arányban osztozik a díjon az eladó és a vevő. De ha persze az eladás után még újat is szeretnénk vásárolni, akkor nem annyira rózsás a helyzet, hiszen eladásnál és vételnél is fizetjük a jutalék felét, ami együttvéve már borsos kiadás.

• A drága jutalékot fizető államok között említhetjük meg az USA-t, amelynek államaiban eltérő szokások érvényesülnek. Akár egy százaléknyi különbség is adódhat a helyi viszonyoktól függően. Különböző statisztikák szerint az átlagos ingatlan jutalék költsége közelíti a 6%-ot, vagyis nagyjából 3% jut az eladóra és a vevőre. Azonban egyre több olyan közvetítő-hálózat jelenik meg az amerikai piacon, amelyek ennél jóval kisebb összegeket számítanak fel. 

Így például a Clever teljes körű szolgáltatást nyújt 3000 dolláros áron vagy 1%-os átalánydíj ellenében 350 000 dollár feletti ingatlan esetén. A Houwzerrel 5000 dolláros átalánydíj ellenében működik közre a lakás értékesítésében. A Redfin szintén hatékony technológiai megoldásainak is köszönhetően csak 1%-os eladói jutalékot számít fel. Mellettük is egyre több olyan új generációs vállalat működik, amelyek jóval olcsóbban dolgoznak, mint az átlagos jutalékszintet megcélzó tanácsadók. Ezért nem csoda, hogy az utóbbi években a lakáspiacon reflektorfénybe kerültek a folyamatos korrekción áteső jutalékszintek.

A Redfin új jelentése szerint a 2021 őszén 2017 tavasza óta a legalacsonyabb szintre sodorta a vásárlók által fizetett ügynöki jutalékokat, ami a vételár 2,63 százaléka. Az elemzés szerint az átlagos jutalékkulcsok amúgy is folyamatosan csökkentek a koronavírus-járvány kezdete óta. Több iparági vezető szerint ennek eredménye, hogy egyes piacokon a kisebb jutalékok – nagyjából 5 százalék  – többé-kevésbé szabványossá váltak.

• Spanyolországban szintén magas, átlagosan 5%-os jutalékokkal találkozhatunk. Vagyis nagyjából 3-7% között szóródhat, ezért az eladók meghatározott része inkább saját maga értékesítette az ingatlanát. Itt mintha a hazai viszonyokról beszélnénk részben. Talán ennek is köszönhető, hogy Spanyolországban egyre több szereplő már 2,5-3%-os díjért kínálja a szolgáltatásait.
• Németországban a fizetendő összeg és annak felosztása tartományonként eltérő lehet. Természetesen ott is érzékelték, hogy kicsit elszálltak az árak, mert 2020 végén új jogszabályt alkottak. Aminek értelmében egyenlő arányban kell megosztani az ingatlanügynöki díjakat az ingatlan vevője és eladója között. Ezáltal is csökkentsék a terheket a felek között. Általában 2-6% között mozog országszerte a jutalék, de például a 15 millió euró feletti ingatlan áfával együtt már csak nagyjából 2-3% közötti díjat von maga után.