Lufiról és összeomlásról suttognak? - Korai még temetni a hazai lakáspiacot

Összefoglaló /Realida

2019 változást hozott a magyarországi lakáspiaci trendekben. 7 éve felfelé tartó ciklus megtörni látszik. Ennek egyik ’okozója’ a MÁP+ is lehet, amely komoly forrásokat vont el az ingatlanpiacról, amit korábbi években 40-50%-ban befektető vásárlók mozgattak. 2020-ban áremelkedés lassulása, esetleg árkorrekció megindulása is várható, amely a piaci ciklusokat figyelembe véve természetes jelenség. Habár az ingatlanbefektetés rövid távú jövedelmezősége várhatóan csökken, hosszabb távon az ingatlan továbbra is várhatóan jó befektetés marad.

Lufiról és összeomlásról suttognak? - Korai még temetni a hazai lakáspiacot!

Portfolio Ingatlan 2020. március 02. Futó Péter

Az elmúlt években a hazai piacon kétségkívül az ingatlan volt az egyik legjobb befektetés. Az MNB azonban arra figyelmeztet, hogy hosszabb időszakot vizsgálva, a kockázatokat is figyelembe véve már nem egyértelmű, hogy befektetői szempontból mindig az ingatlan a legjobb döntés. A múlt ugyanakkor nem garantálja a jövőbeli hozamokat, éppen ezért arra voltunk kíváncsiak, hogy a jövőben mi várható a lakásbefektetések terén, milyen hozamokra számíthatunk és megéri-e most befektetési céllal lakást vásárolni.

Az MNB felmérése szerint a lakásáremelkedés következtében évente átlagosan 15-25 százalékos hozamot lehetett elérni az elmúlt években a hazai lakáspiacon, de hosszabb időtávon már csak 6 százalék volt ugyanez, ami alacsonyabb, mint a bankbetétek vagy egyes állampapírok hozama. A hozamok ingadozása szintén az ingatlanoknál volt a legnagyobb, ráadásul a tavaly megjelent MÁP+ is alternatívát kínál az ingatlanbefektetésekkel szemben. Épen ezért fel kell tennünk a kérdést, hogy mi szólhat ma az ingatlanbefektetések mellett és ellen.

A MÁP+ konstrukcióba a tavaly júniusi bevezetés óta 3400 milliárd forintot fektettek a háztartások, ami a fővárosi lakástranzakciók összértékéhez (kb. 1100 milliárd forint) képest, de a teljes 2018-as lakáspiaci forgalom volumenéhez képest (kb. 2700 milliárd forint) is jelentős összegnek számít. Az MNB adatai alapján a MÁP+ eladások mintegy fele Budapesten és vonzáskörzetében történt, ami összhangban van azzal, hogy az ingatlanpiaci tranzakciók szintén a fővárosban estek vissza leginkább.

A korábbi években a lakásvásárlók 40-50 százaléka befektetési céllal volt jelen a fővárosi piacon, az utóbbi időben azonban a befektetők eladóként is elkezdtek megjelenni. Az MNB által megkérdezett piaci szereplők mérése szerint 2019 elején 5-8 százalék volt azon eladók aránya, akik a korábban befektetési céllal vásárolt ingatlanjukat értékesítették, 2019 végére azonban az arányuk 14 százalékra emelkedett.

Eladjunk? Vásároljunk? Vagy várjunk?

Egy befektetési döntés mindig alapos megfontolást igényel, ugyanis hiába vannak vonzó számok a múltból, nekünk a jövőre vonatkozó eredményeket kell megbecsülnünk. Tény, hogy lassulóban van a 2014 óta tartó áremelkedés üteme a hazai lakáspiacon, és az egyensúlyi szintet különféle mérések szerint meghaladó lakásárak mellett Budapesten és a nagyvárosokban már a forgalom is érezhetőn csökken, de mindez egy logikus folyamat részeként történik, melynek alapja a ciklikusan működő lakáspiac - hívta fel a figyelmet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Valkó Dávid, terület- és településfejlesztő geográfus, földrajz tanár, illetve újságíró alapdiplomája, majd ingatlanszakértő másoddiplomája megszerzését követően, 2000 óta ingatlanpiaci elemzőként tevékenykedik.

A szakértő szerint a hetedik éve tartó hegymenet után természetes a lassulásban, vagy – egy későbbi fázisban esetleg – visszaesésben megmutatkozó árkorrekció, melyet viszont ismét keresletbővülés és árnövekedés fog majd követni. Korai temetni tehát az ingatlant, mint befektetési terméket. Aminek most búcsút inthetünk, az az elmúlt években rendre tízezres tömegeket vásárlásra késztető egyszerű döntés, aminek során elegendő volt azt mérlegelni, hogy X összeg lakásvásárlásra fordításával, és az ingatlan kiadásával – levonva az egyszeri kezdeti, valamint a rendszeres költségeket – Y százalék éves bérleti hozam érhető el.

Bár a bérleti hozam a 2014-es 8-11 százalékról mára 4-7 százalék közé csökkent, ez a befektetési lehetőség múlt nyárig gyakorlatilag versenytárs nélkül állt, így a jövőben elérhető további értéknövekedés csak mint ehhez hozzáadódó „bónusz” hozam jelent meg a vevők döntéseiben.

A jövedelemhez képest már most is kifeszített, így további érdemi növekedési potenciált nem mutató bérleti díjak, az ingerküszöböt erősen meghaladó és egyre lassabban növekvő lakásárak, a MÁP+ megjelenése, valamint a befektetésnek vásárolt új lakások tömeges átadása okozta kínálati bőség manapság ezt az egyszerű képletet kérdőjelezi meg. Az „ingatlan, mint biztos befektetés” megcáfolhatatlan tételéből mára inkább az ingatlanpiac jövőbeli működésével szembeni bizalmi, illetve a pontosabb előrejelzési lehetőségek híján az átlagbefektetők többségét elbizonytalanító „hitbéli” kérdés lett. Az biztos, hogy a jó befektetési célpont megtalálása az előző évekhez képest manapság jóval nagyobb körültekintést igényel, mint ahogy az is, hogy a bérleti hozamhoz képest az értéknövekedési összetevő hangsúlyosabbá válásával az ingatlanbefektetéshez hosszabb távú elköteleződés szükséges.

Ez utóbbitól ugyanakkor nem kell megijedni, a lakóingatlanok árszintje ugyanis hosszú távon, „normál” piaci mechanizmusok mellett, ciklusokon átívelően vizsgálva összességében növekvő. Folyamatosan keresett, frekventált, látványosan fejlődő vagy szűk kínálattal rendelkező területen vagy részpiacon vásárolni általában minden helyzetben jó befektetési stratégia. Ráadásul forintban vásárolva, de külföldiek által keresett területen euróban kiadva a lakást valóban értékálló invesztíciót hajthatunk végre. Ilyen paraméterekkel bőven ésszerű döntés a lakásvásárlás a mai közegben is, ráadásul a szükség esetén későbbi gyors értékesítéssel sem vállalunk nagy kockázatot. Azzal pedig, hogy visszatért a piacra az alku lehetősége, egyre jobb üzleteket foghatunk ki – tette hozzá a vezető elemző.