Összefoglaló / Realida

A pandémia két évét követően 2022-ben a világgazdaságban az ukrán-orosz háború további bizonytalanságot hozott. Az ingatlanpiacot a bizonytalanságon túl – ami egy komoly tényező – a forint árfolyamának erős gyengülése, az infláció, hitelezés megdrágulása-visszaszorulása és az energiaválság ill energiahatékonyság kérdése komolyan befolyásolja.

A szakmai megnyilatkozásokon túlmenően, a média is erőteljesen sugallja, hogy az elmúlt évek ingatlanpiaci fellendülését követően megérkezett a visszaesés időszaka.

Ingatlanpiac – csökkenő érdeklődés mellett alakul a kínálati piac

A legnagyobb magyarországi ingatlanportál az ingatlan.com adatai szerint szeptember óta érezhetően megtorpant a lakáspiac dinamikája. December elején több mint 170 ezer eladó ingatlanhirdetésből válogathatnak a vásárlók, ami éves összevetésben +13 százalékkal nagyobb kínálatot jelent. Ugyanekkor a vevői érdeklődések száma, a kereslet azonban mintegy  -30-40 százalékkal alacsonyabb mint egy évvel ezelőtt.

Ezen információkat erősítette meg Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások Kft. ügyvezetője is december 14-i sajtótájékoztatóján.

’Az ingatlan iránt érdeklődők száma jelentősen csökken, a hirdetési kínálat nő, az eladási idő kitolódik és egyes szegmensekben elindult az árak lassú csökkenése’.

Hogyan tovább?

Továbbra is sok a gazdasági, gazdaságpolitikai bizonytalanság. Ténylegesen, 'bőrünkön' tapasztalható a piac lassulása.  Az hogy az értékesítési idők ’megnyúlása’ és az induló árkorrekciós folyamatok mennyire lesznek mélyrehatóak a jövő zenéje.  Úgy mint a makrogazdaságot magyarázó (köz)gazdasági szakaszok, az ingatlanpiac is leírható ciklusokban. A sinus-görbével megrajzolt ciklusok azonban teljesen nem szimmetrikusak, a fellendülés időszaka, ideje és a korrekció, visszaesés időszaka nem azonos időt 'vesz igénybe'.  A legbiztosabb elemzések -mind a gazdaságot, mind annak részét képező ingatlanpiacot illetően sajnos jellemzően utólag történnek. 

Ami jelen piaci körülmények között fontos, eladóként és vevőként is tudjuk minél pontosabban céljainkat. Egy kínálati piac vevőként izgalmas lehetőségeket tartogathat. Eladóként pedig érdemes ez értékesítés hatékonyságát javítani – ami kompenzálhatja a piac lassulásából fakadó gyengébb ’kilátásokat’.

Összefoglaló / Realida

Augusztus végén, szeptember elején -még a konkrét augusztusi piaci számok ismerete nélkül is már arról cikkeztek, hogy az ingatlanpiacot is elérte a ’változás’. Okok a gazdaságot általánosságban érintő tényezők - infláció, az energiahordozók árának alakulása, a háborús helyzet miatti bizonytalanság, a hitelek drágulása. Ekkor még arról szólt a polémia, hogy a valószínűleg a 10%-ot jelentősen meghaladó idei inflációval nem tudnak majd lépést tartani az ingatlanárak és reálértéken már mindenképpen negatív lesz a használt ingatlan is. Arról még kevesebb szó esett, hogy ezentúl nominál értéken is történik-e vajon kisebb-nagyobb korrekció a piacon.

VISSZA A HÍREKHEZ

Október elejére a tovább pörgő infláció, a munkanélküliség jelentős növekedését előrevetítő kormányzati nyilatkozatok már azt sugallják, hogy az ingatlanpiacon jelentős(ebb) korrekció várható, a piac jelentős visszaesésével, lassulásával és nominál értéken is (ár)csökkenéssel. Mindenképpen meg kell említeni, hogy a piac egyes szegmenseit* várhatóan differenciáltan - más-más mértékben fogja érinteni a visszaesés, aminek mértékét az energiahatékonyság jelentősen befolyásolja majd. 

A korábbi ’bő’ évek után itt a korrekció? Mire lehet számítani? Milyen mértékű lesz a visszaesés és meddig fog tartani? – alábbiakban változtatás nélkül Szécsényi András / Ingatlanpáholy elemzése.

Ki is lyukadt az ingatlanpiaci lufi? Volt egyáltalán? Piacelemzés.

Ingatlanpáholy, Szécsényi András, 2022. október 11. 

 

Hogy is áll napjainkban az ingatlanpiac? Mekkora is lehet az a bizonyos lufi? Esetleg már ki is lyukadt? Az alábbi elemzést kollégám, Szécsényi András rakta össze, változtatás nélkül közlöm ezen Facebook bejegyzését. Ha érdekel még több ilyen és ehhez hasonló, bátran kövessétek be az oldalát ide kattintva. 

Már egy ideje tervezem ezen soraim „papírra” vetését és mostanra úgy érzem talán meg is érett a történet egy összegzést, illetve Nektek olvasók, egy pár perccet a napjainkban oly szűkös szabadidőtökből.

Ahhoz, hogy a magyarországi helyzettel, illetve jövőképpel kapcsolatban tisztában legyünk (ez egy kis költői túlzás), nézzünk kicsit szét a nagyvilágban is ebben a szektorban. Hiszen mint köztudott, ha a világ másik felén kisiklik egy vonat, már az is képes megremegtetni hatalmas országunk gazdaságának stabilitását tartó rendíthetetlen alappilléreit.

Amerikai Egyesült Államok (USA)                                                                                                                                                  

Kezdjük a 2008-as világválságot is kirobbantó csodatevő országgal, azzal a bizonyos Amerikai Egyesült Államokkal (a továbbiakban: USA). Mit is tudunk róla, van egy több mint 40 éves rekordot megközelítő inflációja 8.26%, amelynek (mielőtt sokkal nagyobb rombolást tudna véghez vinni) letörése érdekében az USA központi bankrendszere (Fed) folyamatos kamatemeléssel válaszol. Saját becslése szerint a végső célig kb. 4.25-5% alapkamatra lesz szükség. Az állandó drágulással sikeresen is égetik el az állampolgáraik megtakarításait. Felmérésük szerint az év elején becsült 2400 milliárd dolláros megtakarításuk 2022. augusztusra közel 800 milliárd dollárral csökkent.

Az emelések következtében megemelkedtek a hitelek teljes hitelmutatói (THM) is. The Wall Street Journal ITTENI szerint 15 éve nem voltak ilyen magasak (6.7%). Tudom, mi jelenleg sokat adnánk ezért a kamatért, de náluk már ez is túl magas. Ennek következtében a 2022 évben 48% jelzáloghitel kihelyezés csökkenéssel számolnak.

Ez valószínűleg be is következik (következett), mert a New Yort Times EZEN cikkében a 2021. augusztus és 2022. augusztus közötti időszakra 14%-on ingatlanár csökkenésről tájékoztatta a nagyérdeműt. A következő egy évben végbemenő további alapkamatemelés ezt tovább fogja rontani.

Nézzünk egy másik angolszász csillagot, az Egyesült Királyságot.                                                                    

Az én látókörömből kissé kiesett ez a nemzett (talán a brexit miatt). Az viszont elég tisztán látszik, hogy az Európai Unióból való kilépés nem volt éppen az egyik legjobb húzásuk a fennállásuk óta, de most nem ez a fő téma. Az infláció náluk sem áll a legjobban, augusztusban 9,9%, ez közel ötszöröse, mint ami a Bank of England célja volt. A drágáim 2%-kal terveztek. Hát nem édes ez a naivitás?!

Ingatlan fronton sem alakul olyan fényesen a jövőképük:                                                                                   

A The Guardian EZEN CIKKE szerint az ingatlanárak tetőztek és a most szeptemberben bekövetkezett, rég nem volt első árcsökkenésen túl további kb. két évig tartó és nagyjából 10%-os mértékű lejtmenet következik.

A CNBC EZEN cikkében szereplő Oxford Economics becslése még meredekebb. Szerintük, amennyiben a kamatláb a jelenlegi szinten marad (5.5-6%), akkor az ingatlanok „30%-kal túlértékelődnek a jelzáloghitel-fizetés megfizethetősége alapján”.

Németország                                                                                                                                                        

Hogy egy kicsit közelebbi, de mégis nyugati nagyhatalomról beszéljek. Itt van Németország, akinek az ingatlanszektorban megélt mindennapjai – a velünk sokszálon történő gazdasági összefonódás miatt – igencsak befolyásolhatják életünket. Jelenleg ismert augusztusi inflációs rátája 7.9%, szintén hasonló problémák elé állítják az országot.

Ezen felül Németországban a lakosság csupán 50%-a rendelkezik saját tulajdonú ingatlanokkal. A fennmaradó 50%-os bérlakáspiac jelentős része a magyar viszonyoktól eltérően óriás cégek kezében van. Sajnos egytől-egyig minden ilyen jellegű cég a tőzsdén elvesztette az eddigi legmagasabb értékének nagy részét az elmúlt másfél évben (pl. Vonovia -66%, LEG immobilian SE -56,5%). Mivel így a finanszírozásuk nehézkessé válik, feltehetőleg az ingatlan vagyonuk egy részét piacra kell vigyék, amellyel további nyomást gyakorolnak az ingatlanárakra.

A fenti körülmények mellett a legnagyobb 14 városból 13-ban csökken az érdeklődés az ingatlanok iránt, míg a kínálati oldalon 29%-os növekedés történt.

Ugyan százalékosan eddig nem találtam becslést a negatív mutatóra, de véleményem szerint itt sem ússzák meg 10% alatt.

Végül nézzük kis hazánkat:                                                                                                                            

’Sziklaszilárd’ országunk a gyenge valuta és korrupció területén kívül nem igazán tud az élen járni, így fenti tényezők is le fognak csapódnak nálunk, vagy inkább már történik is. Úgy gondolom nem ártana erre felkészülni, viszont sok esetben azt látom, hogy ugyan az óceán vize már visszahúzódott a parttól, hogy hatalmas árhullámként végig rohanjon a világunkon, mi mégis kagylókat (értéket) keresünk a megnövekedett homokos parton a fedezékbe vonulás helyett.

De nézzük a számokat.                                                                                                                                            

A kereslet 10 éves mélyponton, a kínálat az alacsony kereslet okozta felhalmozódás miatt 30%-kal magasabb szinten és ehhez az egészhez van egy hivatalosan 15.6%-os infláció (augusztusig). Nem hangzik olyan fényesen. Véleményem szerint, amennyiben nem áll fenn a mindennapi élet okozta változások okán történő szükség egy ingatlan eladására/vásárlására, illetve nem olyan alkalmi vétel, vagy eladás, hogy bekalkulálható legen egy akár 10-20%-os ingatlanár csökkenés kockázata. Inkább fektessétek pénzeteket egy évre mondjuk állampapírba (verziótól függően 11-13% hozam) és jövő ilyenkor nézzetek körül egy-egy esetleges jobb vétel ügyében.

Amennyiben váltani kell, úgy tegyétek meg minél előbb, mert mint írtam az árhullám jönni fog. Persze ha van időd és kitudod várni ennek a ciklusnak a végét (legalább 2-3 év, de elhúzódhat 5 évig is), akkor utána rendeződnek a viszonyok, csak akkor türelem és ne ugrálj!

Tudjátok! Inkább gondolkodj!                                                                                                                            

Szécsényi András

*az elemzés elsősorban a használt ingatlanok piacát mutatja meg, ami a (Mo-i) piac abszolút döntő részét kiteszi 

Összefoglaló / Realida

Az idén nyárra nyilvánvaló lett, hogy az ingatlanpiacot is alapjaiban befolyásolja az infláció, az energiahordozók árának drasztikus emelkedése és a háborús helyzet miatti bizonytalanság. A hitelek év elején már megindult drágulása és a piac túlárazottságáról szóló vélekedések tovább árnyalják a helyzetet.

Az infláció és az ingatlanárak alakulásával kapcsolatban valószínűnek tűnik, hogy a 10%-ot jelentősen meghaladó idei inflációval nem tudnak lépést tartani az ingatlanárak. Reálértéken negatív lesz a használt ingatlan értékének az alakulása. Hogy ezen túl nominálértéken is történik-e kisebb korrekció a piac egyes szegmenseiben még nem látszik pontosan.

VISSZA A HÍREKHEZ

Az újépítésű ingatlanok ára ütemesen nő, köszönhetően a stabil kereslet mellet szűkülő kínálatnak és az ezen épületeknél kínált modern, energiahatékony megoldások további felértékelődésének.

Szárnyalás vagy visszaesés? - most kiderül, mennyit fog érni a budapesti lakásod egy év múlva

Portfolio.hu, Futó Péter, 2022. szeptember 13.  

Egyre többeket érdekel, hogy a növekvő infláció, az emelkedő hitelkamatok és a drasztikusan megugrott energiaárak árnyékában vajon mi fog történni az előttünk álló időszakban a lakásárakkal. Folytatódik az eddigi áremelkedés? Ismét jön egy kisebb lassulás? Esetleg egy korábban soha nem látott méretű visszaesés előszobájában vagyunk? Hogy közelebb kerüljünk a válaszhoz, megkértük a hazai lakáspiac szakértőit, hogy a rendelkezésre álló információik alapján mondják el várakozásaikat az előttünk álló évre vonatkozóan. Nézzük, hol, milyen lakást érdemes most venni Magyarországon!

Látványos változások mentek végbe az elmúlt fél-egy évben a világgazdaságban, ami a globális ingatlanpiacot sem hagyta érintetlenül. A magyar lakáspiacon egyelőre mérsékelten érződnek a hatások, de az előttünk álló évben nagy változások jöhetnek. Hogy pontosabb képet kapjunk, 9 ingatlanszakértőt kérdeztünk meg többek között az árak, a kereslet-kínálat, a lakásépítések és a bérleti díjak alakulásáról.

Mi várható Budapesten?

Nem sokan számítottak arra egy évvel ezelőtt, hogy a lakásárak a covid előtti időszakinál is meredekebben fognak emelkedni 2021-ben, ledolgozva ezzel a 2020-as lassulást. Szakértői várakozások szerint viszont az előttünk álló évben már kisebb lehet az áremelkedés. Nominál értéken ugyan kevesen számítanak csökkenésre, lakástípustól függően év végéig 0-4 százalék közötti emelkedés várható, míg 2023 szeptemberéig 2-7 százalékos a szakértői várakozások átlaga. Reálértéken viszont - vagyis az inflációval korrigálva - szinte biztosan negatív lesz az előjel, azaz az előttünk álló évben a várakozások szerint az inflációnál kisebb mértékű lehet az áremelkedés.

Mind a lakások, mind a családi házak kapcsán több szakértő szerint is érdemes az ingatlan állapota szerint különbséget tenni, ugyanis a magas rezsiköltség a rosszabb állapotú lakások árcéduláján biztosan látszódni fog, és ez a feltételezések szerint a családi házakat fogja erősebben érinteni. A két szélsőérték az előrejelzésekben -10 és +20 százalék volt, de a legtöbben enyhe pozitív előjelű árváltozást várnak.

Mi lesz az újlakás-piacon?

Egészen extrém az, ami az elmúlt egy évben az új lakások piacán lezajlott. A Budapesti Lakáspiaci Riport mérése szerint tavaly nyár óta 33 százalékkal mentek feljebb a fővárosi újlakás-árak, elérve a négyzetméterenkénti 1,35 millió forintot. A csökkenő kínálat és a rezsiköltségek felértékelődése miatt ebben a szegmensben a jövőben sem várható visszaesés, a szakértői várakozások átlaga szerint év végéig további 6, míg jövő ilyenkorra további 12 százalékos áremelkedés várható. Ezek alapján egy év múlva várhatóan 1,5 millió forint felett lesz a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára.

Az épülő lakások száma is szinte biztosan vissza fog esni, az idei évre a tavalyi közel 20 ezerrel szemben 18 ezer körüli lakás átadása várható, míg 2023-ban átlagosan 14-15 ezer lakással számol a többség.

Lakásbérleti-díjak

A lakásbérleti-díjak kapcsán szintén nagyobb lett az egy év alatt bekövetkezett emelkedés, mint a szakértői várakozások. A covid alatti mélyponthoz képest több mint 30 százalékos volt a növekedés, az előttünk álló időszakban ugyanakkor itt hatványozottan figyelni kell arra, hogy milyen a lakás energiahatékonysága. Azon lakások esetén ugyanis, ahol a villany vagy a gázfogyasztás túllépi a rezsicsökkentési limitet, jelentősen lecsökkenhet a kereslet, lenyomva ezzel a bérleti díjakat is. Budapesti átlagban a bérleti díjak emelkedésének jelentős lassulására számít a többség.

A fentiek mellett három további kérdést is feltettünk, ahol a nyers számokat árnyalni tudták a szakértők.

1. Az ország mely részein, milyen típusú lakások iránt élénkülhet meg a kereslet az előttünk álló évben?

Balla Ákos - Balla Ingatlan: "A nagyvárosi lakások iránt várok jelentősebb érdeklődést, a vidékre költözés továbbra sem lesz vonzó."

Benedikt Károly - Duna House: "Elsősorban a fővárosi és nagyvárosi ingatlanok iránti kereslet élénkülhet a következő időszak piacán és itt is jellemzően a kisebb alapterületű, korszerű energetikai jellemzőkkel rendelkező ingatlanok, valamint az új építésű lakások lesznek az elsődleges nyertesei a változásoknak. A nagyobb alapterületű, korszerűtlen házak és lakások iránt valószínűleg kisebb lesz a kereslet."

Csorba Dániel - Ingatlanértékesítő, blogger: "A befektetők a jól kiadható ingatlanokba menekülnek, ez jellemzően a belvárost fogja jelenti, illetve a nagyobb városokat. A lemorzsolódók, akiknek meg kell oldaniuk a lakhatásukat és még tudnak vásárolni, azok még távolabb kerülnek a városmagtól."

Kiss Ákos - Property Market Kft.: "Az új építésű lakások a fővárosban, a takarékos újszerűek vidéken, emellett a kis alapterületű tégla lakások lesznek a slágertermékek."

Kricsfalussy Tamás - Metrodom: "Budapesten és a nagyobb vidéki városokban a kompakt, jó állapotú, legalább CC-s energetikai besorolású, relatív jó árú lakások iránt biztosan növekszik a befektetők részéről a kereslet, a magas infláció miatt előtérbe kerülő reálértéktartási cél miatt. Az energetikai minőség lényeges szemponttá válik. Vélhetően a 2000 után épült lakások és családi házak, illetve a régebbi, de kisebb vagy közepes méretű, energetikai felújításon átesett családi házak iránt növekszik a kereslet. Utóbbiakat Budapesten, az agglomerációban, a vidéki városokban és a községekben is keresni fogják. A panellakások közül szintén az energetikai felújításon átesett házakban lévők iránt növekszik a kereslet, de a távfűtés árának esetleges emelése miatt itt nagyobb a bizonytalanság."

Sápi Zoltán - Eltinga, Budapesti Lakáspiaci Riport: "A stabil munkaerőpiaccal rendelkező térségekben (Pest megye, nyugati határszél, gyáripari városok és agglomerációik) az energiahatékony, kis rezsijű ingatlanok iránt növekedhet a kereslet."

Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont: "A belföldi turisztikai célpontok (a Balaton kivételével) iránt a felújított, energetikailag korszerűsített, alacsony rezsivel fenntartható, kiadható házak, nyaralók iránt növekedhet a kereslet."

2. Milyen hatása lehet a rezsiköltségekben megjelenő energiaár-robbanásnak a hazai lakáspiacra nézve?

A többség véleménye szerint a dinamikusan változó környezetben a korszerű lakások felértékelődnek, de a korszerűtlen, nagy alapterületű jó helyen található családi házak piaca is élénkülhet, ahol az új tulajdonosok elvégzik az energetikai korszerűsítést. Ennek ellenére a felújítandó ingatlanok sem válnak eladhatatlanná, de a vételárban meg kell jelennie a korszerűsítés költségének is. A felújítandó, átlagos állapotú lakások árai és a korszerű ingatlanok közötti olló nagyra fog nyílni, a megtérülések javulása miatt viszont várhatóan egyre többen terveznek majd felújítást.

A felkészült vevők várhatóan elkérik majd az ingatlan megtekintésekor az előző éves fűtésszámlákat. A mostani helyzet viszont alapvetően kérdőjelezi meg a korábbi ingatlankategóriákban (tégla, panel, családi ház) gondolkodást, fontosabb kérdéssé válik az energetikai besorolás, a hőtermelési technológia, mint az építési technológia, vagy az ingatlan kora. A legrosszabb helyzetbe azok a 100-150 éves soklakásos házak, illetve túlméretes régi családi házak kerülhetnek, amelyeknek a műszaki korszerűsítése gazdaságos módon nem lehetséges, ezek értéke lokációtól függően akár 20-50 százalékkal is csökkenhet. Az eddigi szubjektív tényezők - környezet, állapot, hangulat - helyett előtérbe kerülnek az olyan objektív tényezők, mint a rezsiköltség.

Összefoglaló / Realida

Rengeteg hatás éri az ingatlanpiacot (is) – infláció, támogatások változása, hitelek drágulása, ukrán-orosz háború, közben a háttérben az ingatlanpiaci árak emelkedése, túlárazottság(?).

Ismert, hogy a nyári hónapok általában lassabbak az ingatlanpiacon, a szezonális csökkenés általános. Ha azonban korábbi (pl. 2021) azonos indőszak adataihoz hasonlítjuk az idei számokat, azt látjuk, hogy már idén májusban (-13%) megkezdődött egy - a szezonalitáson túlmutató visszaesés, amely tovább gyorsult júniusban (-20%).

VISSZA A HÍREKHEZ

Kiegészítés (2022. jul.) - az infláció napi szinten velünk van, bőrünkön érezzük, tematizálja a közbeszédet. Egy kiegészítő aspektus az infláció - ingatlanárak - és úgy általában a pénz vásárlóértékével kapcsolatban. A 2013-2019/20 időszakban az ingatlanárak átlagosan megduplázodtak, amit az ingatlantulajdonosok megelégedéssel nyugtáznak. Emellett a 'háttérben' hét év alatt feleződött a pénz vásárlóértéke...

DH: elkezdődött a nyár az ingatlanpiacon  

24.hu, 2022. julius 02.

Csökkenő tendencia volt érezhető júniusban mind az ingatlanpiaci adásvételekben, mind a jelzáloghitelek piacán: a nyár első hónapjában májushoz képest és tavaly júniushoz képest is kevesebb lakaóingatlan cserélt gazdát, és csökkent a megkötött lakáscélú jelzáloghitelek szerződéses összege is.

A Duna House (DH) pénteken közölt havi becslése szerint júniusban országosan  10 859 lakóingatlan cserélt gazdát, ami májushoz képest -13 %, 2021 júniusához képest pedig -20 %-os visszaesés.

Az ingatlanpiacon 2022 első fél évében a Duna House szerint közel 75 ezer tranzakció zajlott, ami 2021 azonos időszakához képest 10 százalékos elmaradás, a járvány által sújtott 2020-hoz képest viszont 25 százalékos növekedés.

A jelzáloghitel-piacon a kisebb volument részben a kifutó Zöld otthon hitel magyarázza. A Duna House becslése alapján a nyár első hónapjában 120 milliárd forint összegben kötöttek lakáscélú jelzáloghitelt, ez az előző év júniusához és az idei májushoz képest 13, illetve 15 százalékos csökkenés.

Az első fél évben az MNB első négy havi tényadata és a Duna House májusi és júniusi becslése alapján 753 milliárd forint lakáscélú jelzáloghitel realizálódott, ami a 2021-es első fél évhez képest 26 százalékos növekedés.

A második fél évben az emelkedő kamatkörnyezet miatt visszafogottabb ingatlanpiaci forgalommal számolnak a szakemberek.

Pénzcentrum, 2022. május 24.

Az év elején felélénkült kereslet találkozott a szűk kínálattal a megyeszékhelyek és Budapest lakáspiacán, emiatt ismét lendületet kapott az áremelkedés. A fővárosban az eladásra kínált használt lakások és házak) átlagos négyzetméterára 894 ezer forintot tett ki, ami éves szinten 17 százalékos áremelkedésnek felel meg. A megyeszékhelyeken közül Győrben az eladó használt lakások négyzetmétere már meghaladja a 700 ezer forintot, ami több mint 40 százalékos éves drágulást jelent. Miskolcon és Szegeden 38-38 százalékkal nőttek az árak, így idén májusban 407 ezer és 626 ezer forintra rúgtak. 

VISSZA A HÍREKHEZ

Két számjegyű áremelkedés látható a használt lakóingatlanok - lakások és családi házak - kínálati piacán a legnagyobb városokban - derül ki az ingatlan.com friss elemzéséből, amely több mint 300 ezer hirdetés adatai alapján nézte meg, hogyan alakultak az árak az elmúlt két évben.

Újra árrobbanás történt fordulatokkal

“Kétéves távlatban nézve a piacot látszik, hogy a járványhelyzetben, 2020 májusát követő 12 hónapban az országos lakáspiacon a kínálat nem mozdult el számottevően, és jelentősebb áremelkedés sem történt. Igaz, a Budapesten kívüli piacon azért feljebb kúsztak az árak. Most Idén májusban viszont már látványos drágulásról van szó, szinte minden nagyvárosban 10 százalék feletti a drágulás.” - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A szakember szerint vannak vásárlók, akik a felgyorsuló infláció, a háborús helyzet okozta bizonytalanság gazdasági helyzet elől ingatlanba menekültek és letudták a vásárlást az év első hónapjaiban. A többség viszont a lakáshitel-drágulás miatt bizonytalanabbá vált, így a saját lakását sem dobta piacra.

Tehát a szűkülő kínálat erősödő kereslettel párosult, ez pedig árrobbanást okozott

- fogalmazott Balogh László. Hozzátette: “A drágulással párhuzamosan a kínálat is csökkent, de ezen a téren is fordulóponthoz érkeztünk 2022-ben, mert a kínálat nagyságának mélypontját jelentő 2022 februári, márciusi szinthez viszonyítva most már 5 százalékkal nőtt az eladásra meghirdetett használt lakások és házak száma. Jelenleg 110 ezer eladó lakóingatlan-hirdetésből válogathatnak vevők.”

Mennyibe kerülnek a használt lakások és házak?

Az ingatlan portál árkörképe szerint májusban Budapesten az eladásra kínált használt lakások és házak átlagos négyzetméterára 894 ezer forintot tett ki. Ez éves szinten 17 százalékos drágulást jelent, a 2020-as szinthez viszonyítva pedig 25 százalékos drágulást takar.

A megyeszékhelyek között az iparilag erősebb, valamint a határmenti megyékben és Veszprémben látható komolyabb, akár 30-40 százalékos áremelkedés. Győrben májusban már 706 ezer forint felett voltak az árak, ami 40 százalék feletti éves drágulást jelent, kétéves összevetésben pedig majdnem 60 százalékos a növekedés. Miskolcon és Szegeden egyaránt 38 százalékkal 407 ezer és 626 ezer forintra nőttek az árak. Ez 2020-hoz képest 56 és 58 százalékos többletnek felel meg. A Pécsre jellemző mostani 558 ezer forintos négyzetméterár 49 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit, míg a két évvel ezelőttit 70 százalékkal múlja felül.

Balogh László a piaci folyamatokat értékelve közölte azt is, hogy az utóbbi 12 hónapban történt áremelkedés kifogta a szelet azoknak a vitorlájából, akik a gazdasági bizonytalanság miatt kivártak. Ha lesz is egy néhány százalékos árkorrekció, még így is drágábbak lesznek a használt lakóingatlanok, mint fél évvel ezelőtt. Ráadásul az infláció miatti kamatemelések eredményeként a lakáshitelek is drágábbak lesznek. A szakember ezért azt tanácsolja a költözést tervezőknek, hogyha az anyagi fedezetük is megvan az adásvételre, akkor nem érdemes a kivárásra játszani.

Összefoglaló / Realida

2021-ben a lakáspiaci kereslet egyik fő mozgatórúgója a hitelkihelyezés erősödése volt. Erős kormányzati szándék volt plusz forrásokat biztosítani -elsősorban a családtámogatási programok keretében. 2021. év a pandémia által meghatározott év volt, sok bizonytalansággal. Ennek ellenére, köszönhetően ezen támogatási programoknak is, a piaci kereslet a várttól erősebb lett, ugyanakkor, ill talán ezért is a korábban prognosztizált ár-stagnálás, esetleges korrekció elmaradt.

VISSZA A HÍREKHEZ

Amit azonban a most rendelkezésre álló hitelkihelyezési számok mögött látunk;  a támogatott hitelek részesedése a kihelyezett hitelállományban egy év alatt 10%-ról 36%-ra emelkedett és további növekedés várható. Emellett a politikai, makrogazdasági környezet bizonytalanságából fakadó további kamatemelés lendületet ad a piaci kamatozású hitelek további drágulásának.

Mit okozhat ez? Milyen kihatása lesz a hitelezés szerkezezének átalakulása ill magának az össz-hitelkihelyezés volumenének csökkenése az ingatlanpiaci keresletre? – a következő hónapok fogják megmutatni...

A piaci lakáshitelek jelentős csökkenése (armageddonja - cikk eredeti) jöhet

Piac&Profit  2022. március 04. péntek

Miközben brutális, 80 százalékot meghaladó mértékben nőtt januárban éves szinten a lakáshitel-kihelyezés, a money.hu szakértői aggasztó jelekre figyelmeztetnek. A piaci lakáshitelek folyósítása 11 havi mélypontra jutott, s ezen kölcsönök átlagkamatának januári emelkedése 2012. óta nem látott mértékű volt. A piaci lakáshitelek a következő hónapokban kiárazódhatnak a piacról, kérdéses, hogy a folyósításokban már 36 százalékos súlyt képviselő támogatott konstrukciók meddig tudják tartani a piacot.

Folytatódik a támogatott lakáshitelek térfoglalása a piacon, ami érthető, mivel a piaci hitelkamatok az infláció és a forintgyengülés elleni küzdelem miatti jegybanki szigorítások miatt felfelé tartanak. Márpedig a támogatott lakáshitelek éppen az állami szerepvállalás miatt alacsony – maximum 3 százalékos – kamattal ketyegnek. Vagyis jóval olcsóbbak a piaci alapúaknál.

Hitelcsúcs aggasztó jelekkel

A money.hu hivatalos jegybanki adatokon alapuló összefoglalója szerint 2022 első hónapjában több mint 108 milliárd forint értékű új lakáshitelre kötöttek szerződést a magyarországi bankok, ami brutális, 84 százalékos növekedés az egy évvel korábbihoz képest. A folyósított hitelösszeg 35 százalékkal magasabb a 2020. januári, még a pandémia előtti felfutást mutató adathoz képest is.

Ugyanakkor a számok mögé ásva már sokkal riasztóbb képet látunk.

• A hitelkamatok drágulása miatt 11 havi mélypontra, 68,8 milliárd forintra zuhant a piaci alapú lakáshitelek folyósítása.
• Az államilag támogatott lakáshitelek 38,9 milliárd forintos összege ugyanakkor több, mint hatszorosa az egy évvel ezelőtti 6,16 milliárd forintnak.

Mindezt azt is jelenti, hogy az állami (jegybanki) támogatású lakáshitelek piaci részesedése 2022 januárjában 36 százalékot tett ki. Egy évvel ezelőtt a támogatott hitelek részaránya alig haladta meg a 10 százalékot.

Elfordulnak a piaci hitelektől

A fenti adatokban a problémát az jelenti, hogy egyértelművé vált, hogy a folyamatos jegybanki és az azt követő banki lakáshitel kamatemelések miatt a támogatásra nem jogosult ügyfelek elfordultak a hitelpiactól. Miután a támogatások a lakosság csak szűkebb körének elérhetőek – a CSOK esetében demográfiai, az NHP Zöld Hitel esetében pedig az ingatlankínálati okok miatt – a folytatódó kamatemelések a piaci lakáshitelezés további drasztikus csökkenésére lehet számítani a következő hónapokban – jelzik a money.hu szakértői.

Nem látni a kamatemelés végét

Mindez a makrogazdasági folyamatok miatt ma lényegében elkerülhetetlennek látszik. A magas infláció és a pénzromlás további erősödését jelző várakozások – Virág Barnabás MNB alelnök februárra 8,5 százalékot közelítő inflációs adat megjelenést valószínűsítette – és az orosz-ukrán háborús bizonytalanságok miatt rekordgyengére gyengülő forint miatt az MNB március 3-i döntésével 75 bázisponttal, 5,35 százalékra emelte az irányadó kamatot. Ilyen mértékű emelésre utoljára 2008. májusában volt példa. A bankok számára nincs más út, mint a kamatemelés lekövetése.

Utoljára 2012-ben ugrott ekkorát az átlagkamat

A jegybank kimutatásai szerint a lakáscélú hitelek teljes hazai piacán az átlagkamat az idei év első hónapjában 4,43 százalék volt, ami egy hónap alatt 1 bázispontos emelést jelent. Ezzel kapcsolatban a money.hu szakértői korábban arra figyelmeztettek, hogy a piaci kamatok emelkedésének köszönhetően az MNB átlagkamatait a támogatott konstrukciók egyre jobban torzítják.

A jegybank erre reagálva a januári adatokban először jelenítette meg piaci hitelek kamatváltozását is kamatciklusokra bontva. Ez alapján a piaci kamatozású hitelek átlagkamata egyetlen hónap alatt 29 bázisponttal, 4,73 százalékra nőtt. Ilyen mértékű átlagkamat drágulásra egyetlen hónap alatt utoljára 2021. februárjában volt példa.

Nem tudja megtartani a keresletet a támogatott hitelpiac

A fentiek miatt a piaci hitelek egyre inkább kiárazódnak a piacról, egyre kevesebben akarják és – a hitelfék szabályok miatt – tudják majd felvenni őket. A nagy kérdés, hogy a támogatott konstrukciók meddig tudják még megtartani a folyósítást. E tekintetben a money.hu szakértői szerint figyelmeztető lehet, hogy a lakáshitel-folyósítás immár negyedéve nem tud kitörni a 108-112 milliárd forintos sávból. A következő hónapokban a támogatott konstrukciók akár a folyósítás 50 százalékát is elérhetik – vélhetően csökkenő kihelyezési volumen mellett.

Összefoglaló / Realida

Szakítva a blogban szokásos Összefoglalók gyakorlatával, engedjenek meg pár személyesebb gondolatot az alábbi  ’Folyamatosan csökkennek az ingatlanközvetítői jutalékok a nagyvilágban’ című cikk kapcsán. Ez az összefoglaló jelen esetben inkább egy a cikk mögé néző szubjektív, reményekkel teli helyzetértékelés.  

VISSZA A HÍREKHEZ

A cikk kapcsán felmerülhet a direkt kérdés, elvárás, hogyan lehetne a gyakran magasabb hazai ingatlanközvetítői jutalékszinteket csökkenteni. Megítélésünk szerint érdemes a kérdést fő összefüggéseiben vizsgálni. Megnézni hol tartunk, mik a teendők és mik lehetnek a reális elvárások.

Hol tartunk most

Az ingatlan sok tíz vagy akár százmilliós érték, általánosságban a tulajdonosok legkomolyabb vagyoneleme. Magyarországon mégis az ingatlan tulajdonosok nagyobb hányada dönt úgy, ő végzi az ingatlan eladását, nem vesz igénybe külső, szakmai segítséget.

Ennek kapcsán felmerűlő kérdések, általánosítások:

• miért akarja a tulajdonos maga eladni az ingatlanát, ahelyett hogy 'hozzáértőbbre' bízná?
• milyen színvonalon dolgozik az ingatlanos szakma, mi a tevékenység fókusza, ténylegesen 'hozzáértőbb'-e?
• miért nincs bizalom általánosságban a tulajdonos és az ingatlanos szakma között?
• miért nincs elismertsége az 'ingatlanos' szakmának?
• miért van Magyarországon gyakran 4-6 % (brutto) jutalékszint?

A végén kezdve; a gazdaság minden területén természetes folyamat, hogy a technológia fejlődés és az ezzel járó verseny hatékonyságnövekedést és az árak csökkenését hozza.

A feladat minden területen, iparágban kettős - effectiveness & efficiency. Azaz, hogy lehet hatékonyabban azt tenni, amit kell, ami helyes.

Az ingatlanos szakma Magyarországon csak mintegy 20-25 éves múltra tekint vissza. Ez nagyon rövid idő egy szakma megalapozásához, kereteinek lerakásához és megszilárdításához. Szakmai ismeretek, tudás, ’best practice’ folyamatok, normák, minőségellenőrzés és továbbképzés alapjait kell kidolgozni és átadni. Ez átgondolt, megtervezett keretek között is időt vesz igénybe. Röviden a jó hír - a folyamat elindult, a szakmai szereplők dolgoznak ezen és az ingatlanos szakma egy része már ma is komoly minőségi elvárásoknak megfelelően dolgozik.

Ha a fenti 'miértekre' keressük a válaszokat, akkor azonban érdemes a szakma egészét vizsgálnunk, mert a szakma általános megítélését nagyban ez határozza meg. Érdemes megnézni, hogy az ingatlanos szakma vélt vagy valós általános szakmai deficitjére milyen válaszokat lehet és érdemes adni.

A szolgáltatás tartalmát, minőségét az ingatlanos szakma egészének folyamatosan emelnie kell, nagyobb értéket kell adnia.  Ma még lemaradásban vagyunk fejlettebb ingatlanpiaccal rendelkező országokkal szemben (ezen állítás szubjektív - saját tapasztalat és visszajelzések alapján született meg - akár egy szakmai vitaindító alapja is lehet).  

Amikor ez sikerül, akkor elvárhatóan nagyobb lesz a bizalom az ingatlanpiaci szereplők és az ingatlanos szakma között. Várhatóan egyre nagyobb számban döntenek majd az ingatlan tulajdonosok úgy, hogy az ingatlanuk értékesítését a nagyobb erdeményesség elvárásával a hozzáértőbb ingatlanosra bízzák.

Ha az ingatlanos szakma felé nagyobb bizalom és elismertség irányul, akkor remények szerint nagyobb lesz az elköteleződés a megbízó és ingatlanos között is. Ez mindkét fél számára korrektebb szerződéses formákban is megjelenhet, ami további előnyöket biztosít majd az eladó tulajdonos és az ingatlanos szakember számára is.

Visszakanyarodva az alábbi témaindító cikkhez - ekkor érhetünk el oda, hogy minden piaci szereplő egyetértésével és megelégedésére csökkenni fognak a pillanatnyilag magasabb hazai jutalékszintek.  Az eladó oldaláról vizsgálva, ő nagyob értéket kap, kedvezőbb áron.  Mi -már ma is- ennek szellemében  dolgozunk.

Folyamatosan csökkennek az ingatlanközvetítői jutalékok a nagyvilágban

Ingatlan.com / Tudástár  2022.február 16.

A lakáspiacon az ezredforduló óta jelentősen módosultak az ingatlanközvetítői jutalékok, ez a folyamat az elmúlt években még intenzívebbé vált. A globális trendek szerint egyes helyeken már megtörtént a csökkenés. Míg más országokban a folyamat kellős közepén tartanak, de van, ahol még tartják a szinteket.

Mindannyiunk életében meghatározó esemény, ha lakást szeretnénk eladni vagy vásárolni. Ennek érdekében egyesek igénybe veszik az ingatlanközvetítők segítségét, mások saját maguk szeretnék intézni az adásvételt. Az ingatlanközvetítői jutalékok szintje ugyan eltérő, de ezek nagyságrendje jó néhány országban az elmúlt két évtizedben meghatározó mértékű csökkenést mutatott.

Az ingatlanközvetítői jutalékokkal foglalkozó cikksorozatunk első részében arról értekeztünk, hogy az elmúlt évtizedben hatalmas változáson mentek keresztül az ingatlanközvetítői szolgáltatások és ezzel összefüggésben módosulnak a jutalékok is. A tanácsadói díjak csökkenő tendenciáját tapasztalva megállapítható, hogy Magyarország a díjszinteket tekintve a középmezőnyben helyezkedik el. Hazánkban nagyságrendileg 2-5 % + áfa között mozognak az ingatlanközvetítői jutalékok.

A Wall Street Journal hiánypótló gyűjtéséből jól látszik, hogy 2002 és 2015 között jelentős mértékben mérséklődtek a jutalékok 32 országban szerte a nagyvilágban.

Az országok többségében csökkentek a díjak.

Többek között az USA-ban és Kanadában is ez volt a tendencia. A hagyományosan már akkor olcsó jutalékkal dolgozók között pedig megemlíthetjük Nagy-Britanniát, Írországot, Dániát, de ezekről az államokról később még szó lesz.

Jutalékszintek 2002-ben:

Argentínától kezdve Ausztrálián át Kínáig mindenhol ugyanez a trend érvényesült, vagyis ez abszolút mértékben globális jelenség, nem korlátozódik egyetlen kontinensre. Eközben számos európai országban még kitartottak a magasabb díjak, mint például Olaszországban, Franciaországban vagy éppen Görögországban. 

Az elmúlt években tovább folytatódott a költségcsökkenés az ingatlantanácsadók díjazásában.

Jelenleg a díjak alapján három fő csoportba oszthatjuk az államokat. Az első csoportban már jelentős jutalékcsökkenést tapasztalhattunk vagy eleve alacsony rátával dolgoznak a tanácsadók. A második csoportban elkezdődött a díjak korrekciója – ide sorolható Magyarország is, ahol jelenleg az átlagos jutalék nagyságrendje 2,95% az ország egészét tekintve azon franchise és önálló irodák adatai alapján, amelyek az ingatlan.com oldalán is nyilvánosak. Míg a harmadik csoportban még egyelőre maradtak a magas díjak, de már ott is megjelentek olyan új piaci szereplők, akik jóval alacsonyabb áron kínálnak szolgáltatásokat.

Így változtak a tanácsadói díjak 2015-re:

Baráti árak

• Az első csoportba sorolhatjuk Nagy-Britanniát, ahol szinte minden esetben tanácsadók működnek közre a tranzakciókban, és jelentős részben a kizárólagos szerződések dominálnak. A TheAdvisory szerint az átlagos ingatlanügynöki díj az Egyesült Királyságban 1,18% + áfa egy kizárólagos ügynöki szerződés esetén, más brit adatok szerint a díj 0,75% és 3,0% + áfa között lehet attól függően, hogy milyen szerződést kötött az eladó az ingatlanügynökével, fontos ezzel kapcsolatban a kizárólagosság, illetve a megbízás időtartalma.

Az 1990-es években még nagyjából átlagosan 2,5%-os díjak domináltak egy kizárólagos szerződésnél. Sőt, 2016-ban is a Global Property Guide szerint még 2,4-4,1 százalék között mozogtak a tanácsadói költségek, függően az ingatlan értékétől. Hiszen az olcsóbb ingatlanoknál egy minimum díjat felszámolnak az ügynökök, ami magasabb is lehet az átlagnál. A nagy forgalmú piacokon, városnegyedekben pedig alacsonyabb a százalékos jutalék, hiszen a sikerre is nagyobb a garancia. A folyamatos díjcsökkenést az erőteljesen növekvő ingatlanárak is támogatják. Például Nagy-Britanniában régen lehetett nagyobb házakat vásárolni 100 000 fontért, most ugyanezek 7-8 millió angol fontba kerülnek.

• Maradjunk még a brit szigeteken, hiszen Írországban szintén alacsony díjakkal találkozhatunk, az ingatlanközvetítők 1% és 2,5% közötti jutalékot számítanak fel egy lakóingatlan eladása után. Ma egyre több ügynök kínál fix árakat az eladások után, több esetben 1000-2500 euró plusz áfáért dolgoznak, ami az ottani lakások árszintjét tekintve meglehetősen kedvező.
• Dániában szintén hagyományos baráti a jutalékok szintje, hiszen szintén a Global Property Guide adatait segítségül hívva, 0,5-2%-ot fizetnek az eladók az adott ingatlan értékétől függően.
• Görögországban több forrás szerint a díjak átlagban 2-4% között mozognak plusz 18 százalék áfa, azonban a költségek megoszlanak az eladó és a vevő között, vagyis értékesítés esetén 1-2%-os díjakkal találkozhatunk.
• Szingapúrban – Nagy-Brittaniához hasonlóan – szintén 1-2% között mozog a tanácsadó sikerdíja.

Folyamatos korrekció

Más országokban az átlagos jutalékok még magasabbak a fenti példáknál, de a tendenciák mindenféleképpen a díjcsökkenés irányába mozdultak el.

• Pár éve még Franciaországban az ingatlaneladás ügynöki díja történelmileg az egyik legmagasabb volt Európában. Átlagosan a vételár 5%-a, de a díj 3-10%-os tartományon belül mozgott. 

Azonban az elmúlt 20 év lakásár növekedése és az alacsony költségű online megoldások elterjedése mellett már nehezen igazolhatók ezek a magas díjak. Ezért a munka ellenértéke folyamatosan csökken Franciaországban. Az ügynöki árak továbbra is nagyon változatosak.  Bár a legtöbben az eladási ár 4-5%-át kérik el, az új szereplők a piacon már 1%-tól vagy néhány ezer eurós fix összegtől kezdődően kínálnak szolgáltatásokat. Más esetekben a jutalék az ingatlan eladási ára szerint változik, és annál alacsonyabb, minél magasabb az eladási érték.

• 2020-ban Svédországban az átlagos jutalék, amelyet az eladó, fizet 2,7% volt, és az arány nagyjából 1,5-5% között mozgott. Stockholmban kevesebbet kell fizetni, hiszen nagyobb az ingatlanok forgási sebessége. Könnyebben és gyorsabban lehet vevőt találni, míg vidéken magasabbak az árak, hiszen nagyobb ügynöki munkát igényel a sikeres adásvétel megteremtése. De összességében csökkentek a jutalékok a skandináv államban a Counselors of Real Estate globális tanácsadó adatai szerint, amely huszonegy országban van jelen.
• Ausztriában a legtöbb esetben a vevő 3%-ot fizet jutalékként, amelyet az osztrák ingatlanközvetítői szabályzat határoz meg. Miközben tiltja, hogy a tanácsadók a törvényben megengedettnél nagyobb díjat számítsanak fel. Lengyelországban az ingatlanügynökök a végső eladási összeg körülbelül 3%-át kapják meg jutalékként az eladótól.
• Olaszországban az ügynöki jutalékok országos átlaga 3% plusz áfa, és nagyjából 2-5% között mozog az ingatlan jellemzőitől és elhelyezkedésétől függően a RockAgent adatai szerint. Az olasz tartományokban kisebb eltérések adódhatnak, de néhány régióban már 1,5-2%-os jutalékkal is lehet találkozni.
• Luxemburgban 3%-os díj illeti meg siker esetén az ingatlanügynököt, azonban mivel az elmúlt tíz évben megduplázódtak a lakásárak, ezért a kormányzat olyan intézkedéseket tervez, amellyel olcsóbb jutalékszintet érhetnek el. Ugyanis a hirtelen növekvő lakásárak arra késztetnek ezreket, hogy a szomszédos Németországba, Franciaországba és Belgiumba költözzenek olcsóbb ingatlanokba.

Magas, de meddig?

A harmadik csoportba pedig azokat az országokat sorolhatjuk, ahol még magas jutalékszintekkel találkozhatunk. Bár legalább nagyjából fele-fele arányban osztozik a díjon az eladó és a vevő. De ha persze az eladás után még újat is szeretnénk vásárolni, akkor nem annyira rózsás a helyzet, hiszen eladásnál és vételnél is fizetjük a jutalék felét, ami együttvéve már borsos kiadás.

• A drága jutalékot fizető államok között említhetjük meg az USA-t, amelynek államaiban eltérő szokások érvényesülnek. Akár egy százaléknyi különbség is adódhat a helyi viszonyoktól függően. Különböző statisztikák szerint az átlagos ingatlan jutalék költsége közelíti a 6%-ot, vagyis nagyjából 3% jut az eladóra és a vevőre. Azonban egyre több olyan közvetítő-hálózat jelenik meg az amerikai piacon, amelyek ennél jóval kisebb összegeket számítanak fel. 

Így például a Clever teljes körű szolgáltatást nyújt 3000 dolláros áron vagy 1%-os átalánydíj ellenében 350 000 dollár feletti ingatlan esetén. A Houwzerrel 5000 dolláros átalánydíj ellenében működik közre a lakás értékesítésében. A Redfin szintén hatékony technológiai megoldásainak is köszönhetően csak 1%-os eladói jutalékot számít fel. Mellettük is egyre több olyan új generációs vállalat működik, amelyek jóval olcsóbban dolgoznak, mint az átlagos jutalékszintet megcélzó tanácsadók. Ezért nem csoda, hogy az utóbbi években a lakáspiacon reflektorfénybe kerültek a folyamatos korrekción áteső jutalékszintek.

A Redfin új jelentése szerint a 2021 őszén 2017 tavasza óta a legalacsonyabb szintre sodorta a vásárlók által fizetett ügynöki jutalékokat, ami a vételár 2,63 százaléka. Az elemzés szerint az átlagos jutalékkulcsok amúgy is folyamatosan csökkentek a koronavírus-járvány kezdete óta. Több iparági vezető szerint ennek eredménye, hogy egyes piacokon a kisebb jutalékok – nagyjából 5 százalék  – többé-kevésbé szabványossá váltak.

• Spanyolországban szintén magas, átlagosan 5%-os jutalékokkal találkozhatunk. Vagyis nagyjából 3-7% között szóródhat, ezért az eladók meghatározott része inkább saját maga értékesítette az ingatlanát. Itt mintha a hazai viszonyokról beszélnénk részben. Talán ennek is köszönhető, hogy Spanyolországban egyre több szereplő már 2,5-3%-os díjért kínálja a szolgáltatásait.
• Németországban a fizetendő összeg és annak felosztása tartományonként eltérő lehet. Természetesen ott is érzékelték, hogy kicsit elszálltak az árak, mert 2020 végén új jogszabályt alkottak. Aminek értelmében egyenlő arányban kell megosztani az ingatlanügynöki díjakat az ingatlan vevője és eladója között. Ezáltal is csökkentsék a terheket a felek között. Általában 2-6% között mozog országszerte a jutalék, de például a 15 millió euró feletti ingatlan áfával együtt már csak nagyjából 2-3% közötti díjat von maga után.

Összefoglaló / Realida

2021-ben az ingatlanpiaci adásvételek száma 155 ezer körül alakult, Budapesten mintegy 40%, vidéken kb egy harmad befektetési célú vásárlással. A lakáspiaci forgalom, tranzakciószám kb 15%-al nőtt 2020-hoz viszonyítva. A kereslet növekedése mellett tovább nőttek az árak, amiben 2021-ben is jelentős szerepet játszottak az állami támogatások. 2022-es évre pontos előrejelzések készítését megnehezíti néhány tényező - választások, infláció, a nemzetközi gazdasági helyzet és a covid pandémia alakulása. Mindezek ellenére a kifutó támogatási programok kapcsán az ingatlanpiac további élénkülése várható.

VISSZA A HÍREKHEZ

Idén is a támogatások fűtik a lakáspiacot

index.hu 2022. február 10. Kiss Melinda

Főleg a kifutó programok miatti roham és az inflációs félelmek húzzák majd a keresletet. Az év vége felé lassulhat az áremelkedés üteme.

A vártnál is nagyobbat nőtt 2021-ben a hazai lakáspiac: míg a prognózisainkban 8-10 százalékos forgalombővülés szerepelt, áremelés alig, addig az otthonteremtési támogatási csomagok és a befektetési célú vásárlások jelentős – a fővárosban 40 százalék fölötti, vidéken a tranzakciók harmada ilyen célú – bővülése miatt szinte megtorpanás nélkül növekedett a kereslet, csak a vevői preferenciák változtak – hangzott el az OTP Ingatlanpont évindító sajtórendezvényén. A lakáspiaci forgalom 2021-ben mintegy 15 százalékkal bővült 2020-hoz képest; az adásvételek száma 155 ezer körül alakulhatott – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Az első három negyedév rendelkezésre álló adatai alapján az elemzők éves szinten 10 százalékos reálár-emelkedést várnak.

A legjelentősebb áremelkedéseket a vidéki városokban és a falvakban – elsősorban Tolna, Nógrád, Zala és Heves megyékben – tapasztalhatták a vevők. Utóbbiakban 12-15 százalékos reálérték-növekedést jeleznek a számok, de főleg azért, mert alacsonyabb bázisról indult a drágulás. Ehhez képest Budapesten pár százalékos reálár-emelkedés volt. A fővároson belül leginkább a XVI., a XVII., a XVIII. és a XIX. kerületekben ugrottak meg az árak, átlagosan 15–30 százalék közötti mértékben. Az agglomerációban 15-20 százalékos áremelkedést mértek. 

• A NAV valós tranzakciókból származó adatai alapján egyébként 

  • Budapesten 697 ezer forintos átlagos négyzetméterárak mellett zajlottak a tavalyi tranzakciók,
  • Somogy és Pest megyében 470 ezer,
  • Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar megyében pedig 440 ezer forint körüli átlagos négyzetméterárak alakultak ki,
  • míg a megyeszékhelyek közül Debrecen volt a legdrágább 486 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.

  A fővárosban továbbra is az V. kerületben vannak a legmagasabb, 1,036 milliós négyzetméterárak, ezt követi az I. kerület 903 ezer forinttal, valamint a II. és a XII. kerületek 880 ezer forint körüli árakkal. De rekordnak mondható egy új építésű társasházi lakásnál az egymillió fölötti közelítő négyzetméterár a 20. kerületben is – tette hozzá az elemző.

  Az év közbeni lendületes áremelkedés csak enyhén fékezte az új lakások iránti keresletet, mivel év végére az átadott, de még eladatlan új lakások száma 1200-ról 550 darabra csökkent – mondta Valkó Dávid. Úgy vélte, hogy ebben az év végével meghirdetett Zöld Otthonteremtési Program elindítása is közrejátszott. Az OTP várakozásai szerint egyébként előreláthatólag április körül elfogy az erre meghirdetett 200 milliárd forintos jegybanki keretösszeg. A tapasztalatok szerint elsősorban átlagosan 140 négyzetméteres családi házak építésére igénylik, mivel a társasházi projektek fejlesztési sajátosságai miatt jellemzően csak előszerződéseket kötnek először a vevőkkel, arra pedig nem adnak ZOP-ot a bankok, csak végszerződésekre. Érdemes lenne a szerződéskötési gyakorlaton változtatniuk a fejlesztőknek, mivel ezzel most újabb vevőket vonhatnának be: az alapkamat-emelések miatt 7 százalék fölé kúszó piaci lakáshitelkamatokkal szemben jóval kedvezményesebb nullaszázalékos, vagy a ZOP-hoz kapcsolódó csokprogram 2,5 százalékos kamata sokakat vonzhatna – mondta ezzel kapcsolatban Kormos Zoltán, az OTP Bank ingatlanhitelezésért felelős vezetője. A ZOP-hiteleket 44 százalékban Budapesten és agglomerációjában igényelték, ez megfelel az átlagos lakáshitelek földrajzi megoszlásának. 

   

  Az OTP Ingatlanpont prognózisa szerint

  AZ ÚJ LAKÁSOK IRÁNTI KERESLET IDÉN IS ERŐS LESZ, IGAZ, EHHEZ LESZ IS KÍNÁLAT.

  A 2021-ben kiadott építési engedélyek száma éves szinten megközelíthette a 30 ezret, ezek jelentős része idén kaphat használatbavételi engedélyt. Tavaly felpörögtek a nagyobb társasházépítési projektek is: amíg 2020-ban 16, 50 lakásosnál nagyobb projektet tartott számon az OTP, addig az elmúlt évben már 40-et, amiből 25 darab százlakásosnál nagyobb volt. 

  Tavaly is látványos volt a Balaton körüli, illetve az egyéb üdülőkörzetekben tapasztalt keresletélénkülés és áremelkedés. Az idén folytatódhat a kisebb, eldugottabb tavak, kevésbé felfutott üdülőterületek, illetve a Tisza-tó ingatlanpiacán az áremelkedés – jegyezte meg Valkó Dávid.

  A kereslet miatt felértékelődött a közvetítők szaktudása is – jegyezte meg Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője és az OTP Pénzügyi Pont Zrt. vezérigazgatója. Lényegében minden üzleti tervét túlteljesítette a cég, a kihelyezett hitelállomány például 137 százalékkal nőtt 2020-hoz képest. Erre az évre további piaci részesedésnövelést tervez a társaság.

   

  Ez várható az idén, 2022-ben a lakáspiacon

  A 2022-es prognózisuk szerint az év eleji jövedelemtranszferek, illetve az inflációs félelmek, továbbá a kifutó otthonteremtési támogatások miatt élénk lesz a lakáspiac, de inkább csak az ár- és tranzakciószám lassuló ütemű növekedését várják, mintsem valódi megtorpanást. Az árak további növekedését firtató kérdésre Valkó Dávid megemlítette, hogy bár már 2018-ban is túlárazottságra panaszkodtak a vevők, azóta további 40-50 százalékkal drágultak a pesti peremkerületek, de még Salgótarjánban is 80 százalékos áremelkedést realizáltak. A fővárosi ingatlanpiac potenciális növekedési lehetőségei között említette a ZOP által felértékelt lazább beépítésű kertvárosi részek mellett a rozsdaövezeti fejlesztéseket is, utóbbinál ráadásul még a kedvezményes, 5 százalékos áfa is visszaigényelhető.

  KOCKÁZATOK AZÉRT BŐVEN AKADNAK AZ INFLÁCIÓTÓL A NEMZETKÖZI GAZDASÁGI HELYZET ALAKULÁSÁN ÁT A VÁLASZTÁSOKIG BEZÁRÓLAG, AMIK ÓVATOSABBÁ TEHETIK A VÁSÁRLÓKAT, EZEK VALÓS HATÁSÁT AZONBAN NEHÉZ MEGJÓSOLNI.

  Az is kérdéses lesz, hogy az idén ugyancsak kifutó falusi csok után is megmarad-e az ingatlanpiaci mozgás azokon az észak-magyarországi, illetve dél-dunántúli településeken, ahol a célját betöltve forgalmat generált. 

  Pörgött a lakáshitelezés is

  A lendületes áremelkedés a hitelezést is megdobta az elmúlt évben, az OTP becslése szerint éves szinten elérhette az 1400 milliárd forintot a kihelyezés. Egyébként a lakáshitelpiac közel egyharmadát az OTP folyósította. Az államilag támogatott hitelek és közvetlen állami támogatások (családi otthonteremtési kedvezmény, áfa-visszaigénylés) esetén a bank részesedése meghaladja az 50 százalékot, a Zöld Otthon Program keretében pedig 63 milliárd forint értekben fogadott be igénylést az OTP Bank. 

  2022-re pedig várakozásaink szerint ez elérheti az 1600 milliárd forintot is – mondta Kormos Zoltán. Ez 40 százalékos bővülés az előző évi, a járvány miatt alacsonyabb bázishoz képest. Igaz, szerinte reálértéken vizsgálva nem akkora a növekedés, mert arányaiban az első Orbán-kormány alatt dupla ekkora hitelkiáramlás is volt. volt. Igaz, erre az évre visszafogottabb érdeklődést várnak, mivel tapasztalataik szerint a lakáshiteleknél 6 százalék körül van az a lélektani határ, amíg nyugodtan adósodik el a magyar, hét fölött azonban már érezhető az óvatosság, a visszafogottabb kereslet. Az év eleji hitelfelvételeknél azonban még kedvezőbb ajánlatok várhatóak a bankoktól, mivel a jegybanki kamatemelések hatása jobban érződik az árazásban, a verseny miatt ugyanis egy százalék körülire olvadt a banki kamatfelár, amivel kínálják a lakáshiteleket. Ez gyakorlatilag a költségeket nem fedező szint – jegyezte meg Kormos Zoltán.

  Az alapkamat-emelések hatására ha a 7 százalékot eléri az átlagos lakáshitelkamat, az egy 10 éves fix kamatozású 20 milliós hitelnél a tavalyi 120 ezer forintos törlesztő helyett már 170 ezreset jelentene. Ez ugyan a futamidő növelésével csökkenthető – és itt lenne is mozgástér, mivel az átlagos ügyfél szeret rövidebb, 20 éves futamidővel eladósodni, holott akár csak plusz öt évvel számolva is 158 ezerig tornászható le az induló részlet. Mindez növeli a bizonytalanságot a lakáshitelezésben, nem lehet tudni, mennyire fogja vissza az igényléseket. Az otthonfelújítási hitel kapcsán Kormos Zoltán megjegyezte, hogy noha az elindításakor 200 milliárdos kihelyezést prognosztizáltak ágazati szinten, ez nagyon alulteljesítőnek bizonyult, mert csak 60 milliárdot helyeztek ki a bankok. Döntően vidéki, átlagosan 140 négyzetméteres házak felújításához, jobbára tetőcseréjére kérték. Mára az érdeklődés is megcsappant iránta, amiben az építőanyagok árának elszállása és a mesterek elérhetősége is közrejátszhatott. 

Összefoglaló / Realida

2021 szeptember végén új elemekkel bővült a családtámogatási rendszer. A Zöld Otthon Program és a zöld CSOK-hitel elemeivel kiegészült rendszer komoly támogatást jelent a családoknak és a családalapítás előtt állóknak. A Portfolio.hu jóvoltából komplett és részletekbe menő áttekintés érhető el az alábbiakban.


VISSZA A HÍREKHEZ

Megérkezett a magyar állam legszebb ajándéka: itt a 42+73 milliós családtámogatás

Portfolio.hu 2021. szeptember 29. 

A Zöld Otthon Program és a zöld CSOK-hitel részleteinek meghirdetésével összeállt a következő időszakban érvényes családtámogatási rendszer, amely minden eddiginél bőkezűbb a gyermekes családokkal és a családalapítás előtt állókkal. A Portfolio számításai szerint a három gyermeket tervezők akár 42 millió forintnyi vissza nem térítendő nagy összegű támogatást és 73 millió forintnyi kedvezményes hitelt vehetnek igénybe az évek során egy nettó 100 milliós lakás megvásárlása esetén, részben persze a cikkünkben bemutatandó megfelelő jövedelemszint és hitelképesség mellett. Ami a háromgyermekeseknél 42+73 millió forint, az a kétgyermekeseknél 20+80 millió, az egy gyermeket vállalóknál pedig 13+83 millió. Bemutatjuk, hány gyerekre mekkora összegek vehetők igénybe októbertől.

Régi és új, nagy összegű családtámogatási formák érhetők el idén a Magyarországon élő családok számára:

• a 2015-ben bevezetett és 2016-ban kibővített CSOK és a hozzá felvehető 3%-os kamattámogatott CSOK-hitel,
• a 2018-ban elindított, illetve 2019-ben kibővített jelzáloghitel-elengedési és a diákhitel-elengedési program,
• a 2019. július 1-jével elindított 0%-os babaváró hitel, a falusi CSOK és a nagycsaládosok újautó-vásárlási támogatása,
• a 2021. január 1-jével induló otthonfelújítási támogatás és a megelőlegezésére február 1-jétől felvehető 3%-os kamattámogatott otthonfelújítási hitel, valamint
• a szintén 2021-gyel megjelenő lakásáfa-visszaigénylés és illetékmentesség a CSOK-igénylők számára, illetve a tetőtér-beépítésre és emelet-ráépítésre igénybe vehető CSOK,
• az október 4-étől elérhető Zöld Otthon Program és a keretében igénybe vehető kamatmentes zöld CSOK-hitel, amelyet az eddig ismert CSOK-hitelhez hasonlóan (vele nem egyidejűleg) a kétgyermekesek 10, a háromgyermekesek 15 millió forintig vehetnek fel.

Az akár 70 millió forint összegig, 25 évre energiahatékony újépítésű ingatlanokra felvehető Zöld Otthon Program részben (15 millió erejéig) 0%-os, részben (a további 55 millióra) 2,5%-os kamattal lesz elérhető (előbbi a CSOK igénybevevőinek), ami számításunk szerint 50+247 =297 ezer forintos várható törlesztőrészletével a nettó félmillió forint feletti háztartási jövedelemmel rendelkezők számára jogszabályi alapon elviekben már elérhető lesz a maximális összegben is,

így nem alaptalan számolni vele a cikkünkben, miközben az önerő vagy annak egy része előteremtésében a vissza nem térítendő támogatások segítenek. A cikkünkben említett többi hiteltípussal együtt természetesen magasabb jövedelemre lehet szükség a nettó félmilliós összegnél (ugyanakkor ezek egy része, nevezetesen a babaváró hitel vissza nem térítendő támogatássá alakulhat), a cikkünkben szereplő számok a legtöbb háztartás számára egy elvi felső határt jelentenek, de a bemutatott példák bizonyos részleteikben is hasznosak lehetnek.

Általános szabály, hogy az előre vállalt gyermekek után járó támogatásokat (vállalt gyermekre felvett CSOK, babaváró hitel) csak házaspárok vehetik igénybe, a többit azonban egyedülállók és elváltak is felvehetik.

A bevezetőnkben említett összegek azok számára érhetők el, aki most vágnak családalapításba. A családtámogatási formák között azonban nagy különbség van a tekintetben, mely gyermekek után vehetők igénybe (jellemzően a magzati lét 12. hetétől számít gyermeknek a gyermek):

• a CSOK, a falusi CSOK, illetve az ezekhez kapcsolódó kamattámogatott hitelek a meglévő 25 év alatti és az előre vállalt, még meg nem született gyermekekre egyaránt igénybe vehetők a költözők számára a bankoknál,
• a jelzáloghitel-elengedés a kormányhivatalnál és a diákhitel-elengedés a Diákhitel Központnál csak új gyermekekre vehető igénybe, de az összegük kiszámításakor a meglévő gyermekeket is figyelembe kell venni, mindkettőhöz legalább két gyermek kell,
• a babaváró hitelhez kapcsolódó támogatások azoknak járnak banki igénylés útján, akinek 5 éven belül legalább egy gyermekük érkezik. Ilyen támogatás a futamidő végéig járó kamatmentesség, a tartozás 30%-ának elengedése kettő új, és 100%-ának elengedése három új gyermek esetén, valamint 3 éves törlesztés-szüneteltetés gyermekenként,
• a felújítási támogatás, a hozzá kapcsolódó kamattámogatott hitel, valamint a nagycsaládosok újautó-vásárlási támogatása csak meglévő gyermekre igényelhető a kormányhivatalokban, előbbiek legalább egy, utóbbi legalább három gyermekre.

Fontos figyelni a határidőkre is: a lakásvásárlásra felvett CSOK az adásvételt követő 180 napon belül, a babaváró hitel a születést megelőzően, a felújítási támogatás pedig az utolsó számla kifizetését követő 60 napon belül igényelhető. A babaváró hitel törlesztésének szüneteltetése a születést vagy örökbefogadást követő 60 napon belül igényelhető (a veszélyhelyzet idején ezek a határidők időről időre kitolódnak). Ugyanez a 60 napos határidő vonatkozik a jelzáloghitel-elengedésre is a 2020. június 30-a után született vagy örökbefogadott gyermekek esetében, míg a korábbiaknál nincs ilyen határidő.

Nézzük mindezt összegszerűen és táblázatosan a gyermekszám függvényében! A három gyermekkel rendelkezőkkel, illetve ennyit vállalókkal kezdjük, akik számára minden olyan családtámogatási forma elérhető, amit e cikkünkben tárgyalunk. Természetesen nem minden támogatás érhető el azonnal és előre, az igénybevételüknek különböző feltételeik lehetnek a gyermekek számára vonatkozóan is, és ahogy említettük, többféle támogatáshoz új gyermekre is szükség van.

A kétgyermekesek, illetve két gyermeket vállalók esetében már nem ennyire bőkezű a rendszer, a CSOK, a CSOK-hitel, a jelzáloghitel-elengedés és a diákhitel-elengedés összege eleve kisebb, a babaváró hitelt csak 30%-ban engedik el, az autótámogatás pedig nem jár. Az ingatlanfelújítás esetében azonban nincs különbség a háromgyermesekhez képest, mint ahogy az egygyermekesek esetében sincs.

Az egygyermekesek, illetve egy gyermeket vállalók már egy jelentősen szűkített támogatási kört élvezhetnek csak. A CSOK csak 600 ezer forint, nincs CSOK-hitel, jelzáloghitel-elengedés és diákhitel-elengedés sem, a születés előtt felvett babaváró hitel 5 éven belül érkező új gyermek esetén ugyan kamatmentes, de semennyit sem engednek el belőle. Az ingatlanfelújítási támogatás és hitel viszont nekik is ugyanúgy jár.

A 2,5%-os kamatozású, akár 70 millió forintig elérhető Zöld Otthon Programhoz gyermekre sincs szükség, kivéve, ha annak 0%-os változatát, a két gyermek mellett 10, a három gyermek mellett 15 millió forintig elérhető zöld CSOK-hitelt kívánjuk felvenni.

Végezetül nézzük meg, hogyan tudja mindezt a támogatást maximalizálni egy családalapítás előtt álló pár! A három-, a kettő- és az egygyermekes példánkban is egy nettó 100 millió forintos új ingatlan megvásárlásra szerepel, amely első lakástulajdonként funkcionál (ez a 4%-os illeték szempontjából érdekes), az anya aktuális diákhitel-tartozása pedig 2 millió forint. Mivel nemrég vásárolt új ingatlanokra is kérhető a felújítási támogatás és hitel (például kerítésépítésre, napelemes rendszerre, stb.), ezért ezeket is beletettük a táblázatba. A babaváró hitel esetében már úton lévő és sorozatban (egymás után 3 évben belül) érkező gyermekekkel kalkuláltunk, ezzel maximalizálható a hozzá kapcsolódó támogatás.

Három gyermek vállalása és nevelése esetén az évek során akár 42 millió forintnyi vissza nem térítendő állami támogatás és 73 millió forint kedvezményes hitel vehető így igénybe az évek során. Mint a táblázatban is látható, ezeknek csak egy része áll rendelkezésre már az ingatlan megvásárlásakor.

Egy gyermek vállalása és nevelése esetén 13 millió forintnyi vissza nem térítendő támogatást és ugyancsak 83 millió forintnyi kamattámogatott hitelt lehet igénybe venni egy ilyen nettó 100 milliós lakás megvásárlása mellett.

Összefoglaló / Realida 

2021 augusztus elején, pár nappal ezelőtt jelent meg az első információ a lakóingatlanok 2021 évi árváltozásával kapcsolatban. A feldolgozottság még csak az 1. negyedévre tette lehetővé bármi konklúzió levonását, de ez azt mutatta, hogy Budapesten átlagosan +2,1%-al emelkedtek a lakások ára az egy évvel korábbi állapothoz képest. Ezen aggregát adatot érdemes annak tudatában értelmezni, hogy az egyes konkrét ingatlan kategóriák vonatkozásában ettől jelentős eltérések lehetnek érték és elhelyezkedés alapján. (Budapesten a statisztikák szerint az átlagos használt lakás érték 34,4 mio Ft, míg az újépítésűé 46 mio Ft)

VISSZA A HÍREKHEZ

Ezen árinformációk mellett látott most, egy héttel később napvilágot, hogy 2021 juliusában az előző év azonos időszakához képest is mintegy  12-15%-al csökkent az adásvételek száma. Az első elemzések a megnövekedett nyaralási aktivitást nevezték meg, mint indokot.

A piacon egyre több szereplő jelzi a kínálati árak ’elszaladását’. Érdekes lesz megnézni majd később, a feldolgozott statisztikai adatok rendelkezésre állásával, hogy az árak alakulása mennyiben járulhatott hozzá a kereslet, az adásvételek számának csökkenéséhez.

Nagyon megtorpant az ingatlanpiac: csak ők pörgették meg a nyáron

penzcentrum.Hu/otthon, 2021. augusztus 12.

A Duna House becslése szerint júliusban megtorpant, és év eleji szintre csökkent az adásvételek száma a lakóingatlanpiacon. Az ingatlanközvetítő cég által jelzett 11 185 darab tranzakció pontosan megegyezik az idén januári és a tavaly nyár eleji adattal, amikor is a koronavírus okozta blokk után, újra elkezdett élénkülni a piac. Az előző évek júliusaihoz képest viszont 12-15%-os csökkenést mutat.

A szakemberek szerint a visszaesés oka elsősorban a járványügyi helyzet miatti, hosszabb bezártság utáni kiszabadulás, a szokásosnál is erősebb szabadságolási és nyaralási hullám. Mindez azonban csak átmenetileg lassítja az ingatlanpiaci tranzakciók átfutási idejét, a Duna House várakozásai szerint az őszi szezonban újra a tavaszihoz hasonló aktív ingatlanpiaci forgalommal számolhatnak az eladók és a vevők. A jelenleg 75 ponton álló Keresletindex is hiába az elmúlt évek júliusi hónapjainak legalacsonyabb értéke, így is a koronavírus előtti, 2019-eshez hasonló keresletet mutat az ingatlanpiacon.

Az ingatlanpiac megtorpanásával ellentétben a jelzáloghitelpiac továbbra is rekordokat dönt. Az MNB tényadatai szerint több mint 364 milliárd forint értékű jelzáloghitel realizálódott a piacon az április-júniusi időszakban. A Duna House Pénzügyek szakértői a júliusra becsült összeget 115-130 milliárd forintra teszik, ami így megközelítheti a magyar ügyfelek által, júniusban ténylegesen felvett 136 milliárd forintot.

Magyarországon jelenleg óriási potenciál van a hitelpiac növekedésében, amire a jegybank tervei és törekvései is alapoznak. GDP arányosan ugyanis a lakosság lakáshitelállománya európai, de még V4-es összehasonlításban is messze elmarad az átlagtól. A jelzáloghitelpiacot az otthonteremtési támogatások intenzív kereslete mellett – ami csak önmagában is 10-15%-os növekedést jelent az előző évi adatokhoz képest –, az ősszel várhatóan újra felfutó ingatlanpiaci erősödés is tovább húzhatja.

Júliusban az ingatlanpiaci aktivitás átcsoportosult Nyugat-Magyarország területére, ahol 18-20%-kal nőtt az ingatlanok átlagos négyzetméterára. Ehhez nagyban hozzájárult, hogy jelentősen megélénkült a kereslet a Balaton-parti és a Velencei-tó menti nyaralók iránt, amelyeket ma már – a fogyasztói szokások megváltozása és a pandémia hatására – nem csak szezonálisan, hanem életvitelszerűen is használnak az új tulajdonosok. Habár az üdülőövezetekben a határ a csillagos ég, a vidéki városok ingatlanárai mérséklik ezt a nagy kiugrást, így országos viszonylatban a tavalyihoz hasonló képet láthatunk. Az ingatlanok 38%-a 250 ezer forint alatti négyzetméteráron cserélt gazdát, ugyanakkor a vevők negyede 15-20 millió forint között vásárolt lakást vidéken. Ezzel szemben Budapesten és agglomerációjában a 40-50 millió forint jelenti az átlagértéket ingatlanvásárlás során. Míg a fővárosban az eladott ingatlanok 55%-a 500-800 ezer forintos négyzetméterár közé esett, addig Pest megyében alig egyharmadát értékesítették ilyen áron. De elmondható, hogy az agglomerációban kiegyenlített az ingatlanpiac, már nincs kiugró érték egyik kategóriában sem.

Vásárlói szempontból továbbra is az első lakás vásárlása, a befektetés és a nagyobb otthonba való költözés a legfőbb motiváció, eladói részről viszont jelentősen megemelkedett a befektetés értékesítésének száma. Júliusban így már az egykori befektetők 28%-a akarta a most tapasztalható magas áron realizálni az ingatlan árának emelkedéséből származó hozamát Budapesten, 24%-a pedig vidéken, míg a tavalyi év azonos időszakában ez az arány 10%, illetve 9% volt.

Összefoglaló / Realida

Sokakat foglalkoztat hogyan alakulnak az árak az ingatlanpiacon 2021-ben a covid járvány által erősen érintett időszakban. 2021 augusztus elején még csak az idei 1 negyedéves adatok kerültek feldolgozásra, érhetőek el. Ezen adatok szerint 2021 1. negyedéve és 2020 1. negyedéve között a budapesti lakásárak átlagosan +2,1%-al drágultak. 

VISSZA A HÍREKHEZ

Jelentős eltérés van azonban az országos átlag, az új építésű és használt lakások áralakulásának átlagai között is.

Fontos megjegyezni, hogy amit jelen statisztikák nem mutatnak az az, hogy az egyes lakásméret /érték kategóriákban hogyan változnak az átlagárak. (a budapesti ingatlanpiacon az átlagos használt lakás értéke 34,4 mio Forint, egy átlagos új lakás értéke 46 mio Ft volt a vizsgált időszakban (2021. 1. negyedév)).

Budapesti lakáspiac: buckapályára kerültek az árak                                                                         

Portfolio.hu 2021. augusztus 05.

A vidéki ingatlanok drágulása húzta fel a 2021. első negyedéves lakásár-emelkedés átlagát, de nominálisan Budapesten is nőttek 2-3 százalékkal a lakásárak. Az MNB és a KSH legfrissebb országos árelemzéséről már beszámoltunk, de a főváros, - ahol az összes tranzakció mintegy 19 százaléka megy végbe - külön összesítést is érdemel. Lássuk, mennyibe került 2021 első negyedévében egy átlagos budapesti lakás!

Szinte egyszerre jelent meg a KSH és az MNB lakásárindexe, melyből kiderült, hogy 2021 I. negyedévében országosan 5,8% (KSH alapján, csak a használt lakásokat figyelembe véve) és 8,2% (MNB számításai szerint) közöttire tehető a drágulás mértéke a korábbi negyedévhez képest. Éves összehasonlításban, vagyis 2020 első és 2021 első negyedéve között, az MNB 14,1%-ra, míg a KSH (csak használt lakások) 3,9%-ra becsülte a lakásárak emelkedését az előzetes adatok alapján.

Az eltérések leginkább az eltérő számítási módszerekből adódnak, a KSH például különválasztja a használt és új lakásokat, míg az MNB összesített indexében súlyozva, de jelen vannak a gyorsan dráguló új lakások is, amelyek így felfelé húzzák az átlagot.

A FENTI ÁTLAGOS SZÁMOKNÁL HA KIZÁRÓLAG A BUDAPESTI LAKÁSOK DRÁGULÁSÁT NÉZZÜK, AKKOR KISEBB ÉRTÉKET KAPUNK, DE MÉG ÍGY IS ENYHE EMELKEDÉST JELEZ A FŐVÁROSI LAKÁSPIAC.

Budapest stagnáló és enyhén emelkedő trendet mutat

Sokan számítottak a járvány utóhatásaként a lakásárak bezuhanására, ám a gazdasági összefüggéseket alapul véve inkább lehetett stagnálást, vagy gyenge növekedést prognosztizálni, mintsem egy teljes összeomlást. Nem véletlenül jellemeztük "fűrészként" a hazai lakáspiac mozgását:

A fűrész fogához hasonló, vagyis az egyszer lent, egyszer fent mozgást a legújabb adatok ismét alátámasztják, Budapesten tavaly év végén még -1,4% volt a negyedéves árcsökkenés, amit aztán 2021 év elején 2,9%-os enyhe drágulás követett. Ez alapján a következő negyedévre is hasonló, enyhe mozgások várhatóak.

A negyedéves változások mellett az éves drágulás, vagy csökkenés a hosszabb távú trendekről tud többet mondani.

2020 ÉS 2021 ELSŐ NEGYEDÉVE KÖZÖTT A BUDAPESTI LAKÁSOK 2,1%-KAL DRÁGULTAK.

Az egyszer csökkenésbe, egyszer növekedésbe váltó negyedéves változások tehát éves szinten egy enyhén emelkedő, stagnáló budapesti lakáspiacot hoztak a 2020 és 2021-es évre.

Budapesten 34,4 millióba kerül egy átlagos lakás

A KSH kiadványában nemcsak az árváltozás, hanem az átlagárak is szerepelnek, ezekről a legfontosabb megállapítások 2021 első negyedévére vonatkoztatva:

• Budapesten egy használt lakásért átlagosan 34,4 millió forintot kellett fizetni, ez 500 ezer forinttal több, mint egy negyedévvel korábban, de elmarad a 2020. év átlagától.
• A budapesti agglomerációban az eddig beérkezett adatok erőteljes áremelkedésre utalnak, azonban alacsony számuk egyelőre nem tükrözi a piaci folyamatok reális alakulását.

Hangsúlyozni kell, hogy az ismertetett árak kiszámítása az eddig feldolgozott lakásvásárlások adatain alapult. Mivel a nagyobb települések értékesebb ingatlanjairól rendszerint később érkeznek be adatok, az utolsó időszakot érintően még számottevő korrekció történhet.

• Budapesten egy új lakás átlagosan 46 millió forintba került*, ez 3 millió forinttal több, mint 2020-ban. Ugyanekkor a négyzetméterárak 14%-kal, 815 ezer forintra emelkedtek. Egy korábbi elemzésünkben 988 ezer forintos átlagos négyzetméterárról számoltunk be, a jelentős eltérés oka, hogy a KSH statisztikáiban a szerződéskötés időpontjában érvényes ár jelenik meg, míg a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai az éppen aktuális kínálati árakból tevődnek össze.

*A 2020-ban átadott új lakások árát nagyrészt több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg, emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.

Összefoglaló / Realida
Megjelent a KSH friss elemzése 2020 évre vonatkozóan a tavalyi árváltozásokról. A korábbi évek dinamikus áremelkedése megtört. Az látszik a számokból, hogy a kertvárosi, relatíve olcsóbb területek iránt részben a járvány hatására megnőtt az érdeklődés, míg az döntően befektetési célú vásárlások célpontjának számító pesti belvárosi lakások iránt csökkent a kereslet. Ez jelent meg az árak alakulásában is. Az új lakások piaca döntően keresleti piac, továbbra is ezen szegmens árai növekednek legstabilabban. Országos átlagban minimális 3,4%-os lakásár drágulás tapasztalható 2020-as év és a piac egészére – de egymással ellentétes irányú folyamatok jelentek meg a piacon.


VISSZA A HÍREKHEZ

Szokatlan folyamatok a hazai lakáspiacon: így változtak az árak a járvány közepette

portfolio.hu / Ingatlan, 2021. majus 02.

A napokban megjelent a KSH legfrissebb elemzése 2020 egészére vonatkozó lakásárakról. Az árindex alapján látható, hogy országos átlagban 2019-hez képest minimálisan, 3,4 százalékkal drágultak a lakások, de voltak olyan területek, ahol csökkenni kezdtek az árak. Egymással ellentétes irányú folyamatok jelentek meg a piacon nemcsak Budapest és az agglomeráció, de a használt és az új lakások árváltozásának tekintetében is. Íme a pontos számok.

A járvány első két hulláma a használtlakás-piac számos területére kihatott. Budapest használtlakás-piaci részesedésének 2015 óta tartó csökkenése 2020-ban is folytatódott, az év eddig ismert adásvételeinek 17%-a jött itt létre. A városi értékesítések súlya a megelőző évhez viszonyítva nem változott, a községeké enyhén nőtt, és meghaladta a 30%-ot.

Módosult a lakáspiac regionális összetétele is: a keleti országrész részesedése 40-ről 45%-ra nőtt, Budapest és Pest megye együttesen már csak a tranzakciók 24%-át adta, szemben az egy évvel korábbi 29%-kal. A dunántúli régiók aránya nem módosult számottevően 2019-hez képest.

Mi történt a lakásárakkal?

2020-BAN A HASZNÁLT LAKÁSOK PIACÁN EGY LAKÁS ÁTLAGOS ÁRA 18,3 MILLIÓ FORINT VOLT MAGYARORSZÁGON.

• Budapesten egy lakás átlagos ára 35,3 millió forint volt, 800 ezerrel kevesebb, mint 2019-ben. A 32,9 millió forintos IV. negyedévi átlagos lakásár 10%-kal maradt el az I. negyedévi szinttől, ugyanakkor a 629 ezer forintot kitevő négyzetméterár kevésbé csökkent (2,3%), ami jelzi, hogy a fővárosban megnőtt a kisebb lakások súlya.
• A Budapesti agglomerációban a 36 millió forintos átlagár 2,3 millióval haladta meg a 2019. évi szintet. Ezen belül is kiugró az agglomeráció északnyugati területén bekövetkezett 13%-os áremelkedés, de a többi fővárosi agglomerációs területen is magasabbak lettek az árak.

Budapest és környéke

A mostani számok bizonyították azt a korábbi feltevést, hogy a járvány első és második hulláma alatt a budapesti lakások ára enyhén csökkent, míg az agglomerációban lévőké tovább emelkedett. A legnagyobb mértékű csökkenés a pesti belvárosi kerületekben volt érezhető, míg a legnagyobb növekedés az északnyugati agglomeráció településeit jellemezte.

Íme az elmúlt 12 év

Ha pedig a hosszabb távú folyamatokat nézzük, akkor egyrészt látható, hogy reálértéken, vagyis az inflációval korrigálva 2008-tól 2013-ig mind a használt, mind az új lakások esetében folyamatos volt az árcsökkenés, 2014 után azonban áremelkedés jellemezte a piacot. Ilyen szempontból 2020 lóg ki a sorból, amikor

A HASZNÁLT ÉS AZ ÚJ LAKÁSOK ÁRVÁLTOZÁSA, VALAMINT A FŐVÁROSI ÉS AZ AGGLOMERÁCIÓS ÁRVÁLTOZÁSOK EGYARÁNT ELVÁLTAK EGYMÁSTÓL.

Míg a használt lakások esetében reálértéken számolva megállt az áremelkedés, addig az újaké további 7 százalékkal emelkedett. Emellett Budapest határain belül ugyancsak csökkent az átlagos vételár, míg az agglomeráció településein szinte mindenhol emelkedett.

Helytálló tehát az a feltételezés, hogy a kertvárosi, relatíve olcsóbb területek iránt részben a kárvány hatására megnőtt az érdeklődés, míg az egykor a befektetési célú vásárlások célpontjának számító pesti belváros lakásárai iránt csökkent a kereslet. Az új lakások vásárlóinak viszonylag szűk csoportja pedig úgy tűnik kevésbé volt árérzékeny, szemben a nagyobb csoportot jelentő használt lakások vásárlóival.

Összefoglaló / Realida

2021 elején a tavaly elkezdődött trend látszik folytatódni. A befektetési jellegű vásárlók visszaszorultak, ami az általuk preferált lakások arányát a vásárolt ingatlanokon belül csökkentette. Szintén a házak súlyának erősödését táplálta, hogy a covid pandémia alatt egyre többen home-office munkát végzők a nagyobb alapterületű és kerttel is rendelkező ingatlanokat kezdték el keresni inkább.

VISSZA A HÍREKHEZ

A kereslet alakulása az eladási időkben is megjelenik – a házak értékesítési ideje 140 napról 109 napra csökkent. A lakások esetében ez az egy évvel ezelőtti  kb 90 napról 111-napra nőtt.

Fontos megjegyezni, ezen adatok a fővárosra vonatkoznak és átlag értékek. Területileg és érték kategóriák szerint valószínűleg a fővároson belül is jelentős eltérések tapasztalhatóak.

Vidék jelentősen más átlagértékeket mutat és azon belül a regionális eltérések is jelentősek.

Érdekes lehet még figyelembe venni, hogy az ingatlant vásárlók körében még mindig tapasztalható bizonyos mértékű óvatosság – mind az egészségügyi kockázat, mind a gazdasági környezet bizonytalansága miatt. A következő időszak fogja megmutatni, mekkora halasztott kereslet gyűlik fel a piacon.

Soha nem látott fordulat a budapesti ingatlanpiacon

Napi.hu / Molnár Csaba, 2021. február 11.

A családi házak iránti évek óta növekvő keresletet felerősítette a járvány. Ma már az eladó lakóingatlanok iránt érdeklődők csaknem fele lakóházat keres. 2016-ban csak a vevőjelöltek harmada szeretett volna házat vásárolni. A fővárosban hamarabb lehet eladni egy kertes házat, mint egy lakást. Ilyen még soha nem volt.

A koronavírus-járvány miatt elrendelt korlátozások eredményeként tavaly megnőtt az érdeklődés a kerttel rendelkező eladó családi házak iránt, felerősítve az évek óta tartó trendet - derül ki az ingatlan.com legújabb elemzéséből, amely több mint 450 ezer hirdetés adatai alapján a családi házak és lakások iránti kereslet alakulása mellett bemutatja azt is, mennyi idő alatt kelnek el a különböző lakóingatlanok.

Meglepő dolog derült ki a családi házakról

"A házak iránti fokozódó keresletet bizonyítja, hogy 2016-ban a meghirdetett lakóingatlanok iránti érdeklődések 66 százaléka eladó lakásra érkezett, míg a családi vagy ikerházak, illetve sorházak csak 34 százalékot tettek ki. 2018-ban viszont már 41, 2019-ben 45 százalék volt a házak részesedése, tavaly és az idei év elején pedig már 49 százalék felett jártak" - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Az eladási oldalt nézve pedig a korábbi években az látszott, hogy a családi házak találtak legkésőbb vevőre, a panel és a téglaépítésű lakások viszont hamarabb keltek el. Ezen a téren is változás történt. Az ingatlan.com - eladás miatt lekerült - hirdetéseinek adataiból látható, hogy a 2020-ban eladott fővárosi családi házak átlagosan 140 nap alatt keltek el, míg az idén gazdára talált házakat 109 napig hirdették a tulajdonosok, azaz rövidebb idő alatt keltek el.

A családi házak népszerűségét bizonyítja, hogy a budapesti téglaépítésű lakások eladási ideje a korábbi évekre jellemző 60-90 napos átlaggal szemben 111 napra nőtt. "A fővárosi téglaépítésű lakások lassabban kelnek el, mint a családi házak, erre korábban nem volt példa. Idén leggyorsabban továbbra is a legolcsóbbnak számító panellakásokat lehet eladni Budapesten, ehhez átlagosan 89 napra van szükség" - emelte ki Balogh László.

Vidéken a nyugat-dunántúli sorházak a legmenőbbek

A fővároson kívüli piacon a családi házak értékesítése 151 napot vesz igénybe átlagban, de vannak népszerűbb régiók. Például a Nyugat-Dunántúl vagy épp a Dél-Alföld nagyvárosaiban lévő házak ennél "gyorsabbak". Az ingatlan.com elemzéséből kiderül az is, hogy a fővároson kívüli, idén értékesített családi házaknál átlagosan 151 napot kellett várni a vevőkre, a lakások esetében pedig 111 napra volt szükség. Dél-Alföld megyei jogú városaiban lévő családi házak kelendőbbek, 130 nap alatt megtörtént az eladás. Még "gyorsabbak" voltak a közép- és nyugat-dunántúli régió városaiban lévő házak, amelyek alig több mint 100 nap alatt keltek el. A fővároson kívüli lakáspiacon a sorházak találtak leggyorsabban gazdára: a portálon hirdetést feladó magánszemélyek az idén eladottnak jelölt sorházakat településtípustól függően átlagosan 63-80 nap alatt értékesítették.

Balogh szerint az eladó házak növekvő népszerűsége két tényezőnek köszönhető. Egyrészt 2019 második felétől kezdve a befektetők aránya a vevők körében folyamatosan csökken, ők pedig legnagyobb arányban társasházi lakásokat vásárolnak. A másik ok a koronavírus-járványban keresendő: a kijárási korlátozások és a széles körben alkalmazott home-office miatt a lakosság egyre inkább a saját kerttel rendelkező és nagyobb alapterületű ingatlanokat keresi.

Összefoglaló / Realida

2020 októberében bejelentésre került az új Otthonfelújítási támogatás.

Az elmúlt hetekben a támogatási csomag részletei kidolgozásra kerültek. Pontosan meghatározásra került mind a jogosultak köre, az ingatlan jellege, az elszámolható költségek típusa és az elszámolás módja is.

Így lehetőség van arra, hogy mindazok, akik a 2021. január 1-vel életbelépő támogatási csomaggal élni szeretnének, a részletek ismeretében a tervezést megkezdjék.

VISSZA A HÍREKHEZ

Megjelentek a lakásfelújítási támogatás pontos részletei, amelyekre nagyon sokan kíváncsiak

Portfolio.hu,  2020.11.25.

Még beépített háztartási gépekre is igényelhető lesz január 1-jétől az otthonfelújítási támogatás, és azok a családok is jogosultak, amelyekben az egyik szülő külföldön dolgozik – jelentette be Novák Katalin családügyi miniszter, miután megjelent a felújítási támogatásról szóló rendelet a mai Magyar Közlönyben. Az érintett lakásban legalább egy éve lakóhellyel kell rendelkezni, kivéve az újonnan vásárolt vagy épített lakásokat és az egy év alatti gyermekre igénybe vett támogatást. Gyűjteni kell a számlákat: a támogatás a legutolsó számla kifizetését követő 60 napon belül, de legkésőbb 2022. december 31-ig, egy összegben lesz igényelhető.

Lakáshitelt vennél fel? Használd a Pénzcentrum kalkulátorát!

Novák Katalin ma délutáni Facebook-videója és a Magyar Közlönyben ma megjelent 518/2020-as kormányrendelet alapján az alábbiak derültek ki az otthonfelújítási támogatásról.

Általános tudnivalók

• 2021. január 1-jével lép hatályba a rendelet,
• minden család egyszer élhet a támogatással, a támogatás összege a számlával igazolt felújítási költségek 50%-a, de legfeljebb 3 000 000 forint,
• a támogatás összegében az anyagköltség, illetve a vállalkozói díj 50-50%-os arányban szerepelhet,
• akkora támogatást lehet igénybe venni, amennyit jónak tartanak az igénylők, nem muszáj igénybe venni a maximális 3 millió forintot, de legalább 6 millió forintos beruházással lehet jól járni, hiszen ennek 50%-ára jár a támogatás.

Lakásra, lakóhelyre vonatkozó feltételek

• a támogatás abban az esetben igényelhető, ha az igénylő(k), illetve a kiskorú gyermek a támogatással érintett lakásban együttesen legalább 50%-os mértékű, az  ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni hányaddal rendelkeznek,
• ha a családnak régóta a tulajdonában áll a lakás, akkor az igénylés időpontjakor legalább egy éve a bejelentett lakásban kell laknia a szülőknek és a gyermek(ek)nek,
• egy évnél fiatalabb gyermek vagy magzat, illetve új lakás vásárlásra, építése esetén ez az egyéves bentlakási viszony nem feltétel (ezzel a visszaéléseket szűrnék ki),
• több lakásból álló osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetén az előírt tulajdoni feltétel teljesülését a támogatással érintett ingatlanrészre vonatkozóan az igénylő által benyújtott használati megállapodás vagy bírósági ítélet alapján is szükséges vizsgálni,
• korábban már támogatással érintett lakásra támogatás nem igényelhető, kivéve, ha a korábbi igénylő az igénylése időpontjában meglévő tulajdoni hányadát teljes mértékben elidegenítette.

Gyermekre vonatkozó feltételek

• Legalább egy együttlakó gyermek kell a támogatáshoz, a legalább 12 hetes magzatok és a nagykorúvá vált, a 25. életévüket még be nem töltött együttélő gyermekek is beszámítanak,
• a gyodra jogosító gyermekek esetében nincs életkori határ.

Szülőkre vonatkozó feltételek

• Házaspárok és élettársak mellett egyszülős családok és különélők, elváltak is élhetnek a lehetőséggel,
• a különélők esetében az a fél jogosult, aki neveli a gyermeket, de ha például 1-1 gyermeket nevelnek, akkor 1,5-1,5 millió forintot vehetnek igénybe,
• az egyik fél dönthet úgy, hogy átadja a támogatásra a jogot a másik szülőnek.

Társadalombiztosításra és köztartozásra vonatkozó feltételek

• egy legalább 1 éves, maximum 30 napra megszakított folyamatos tb-jogviszony kell a támogatáshoz (vállalkozók esetében is),
• fő esetei: minden típusú munkavégzésre, foglalkoztatásra irányuló magán-és állami alkalmazotti, szolgálati és egyéb jogviszony, szövetkezeti munkavégzés, álláskeresési támogatások időszaka, egyéni vállalkozás, társas vállalkozás, egyházi szolgálati jogviszony, mezőgazdasági őstermelő, főállású kisadózó, állami projektértékelő, köz- vagy felsőoktatási jogviszony, belföldi vagy külföldi munkaviszony számít,
• az elmúlt hónapokban felvett álláskeresési járadék is beleszámít, illetve a nyugdíj melletti munkavégzés és a hallgatói jogviszony is,
• az elmúlt egy évben valamely másik állam vagy nemzetközi szerződéssel létrehozott nemzetközi szervezet társadalombiztosítási rendszerének hatálya alá tartozott személyek is igényelhetik, ha az igénylés napján már a magyar tb alá tartoznak,
• az igénylést megelőző 180 napban a közfoglalkoztatási jogviszonyban álló személyek nem igényelhetik a támogatást,
• feltétel a köztartozás-mentesség,
• amennyiben az egyik szülő külföldön dolgozik, akkor is élhetnek a lehetőséggel (ezt meglepően sokan kérdezték Novák Katalintól),
• egyszülős család esetén akkor is igényelhető a támogatás, ha a szülő külföldön dolgozott – ebben az esetben az igénylés napján kell hazai tb-jogviszonnyal rendelkeznie.

Támogatható költségek és munkálatok

Szinte minden otthonfelújítással kapcsolatos munkavégzésre igényelhető a támogatás:

• víz-, csatorna-, elektromos-, gáz-közműszolgáltatás bevezetése, illetve belső hálózatának kiépítése vagy cseréje
• fürdőhelyiség, illetve WC létesítése olyan lakásban, amely nem rendelkezik ilyen helyiséggel,
• fűtési rendszer kialakítása, korszerűsítése vagy elemeinek cseréje, ideértve a  megújuló energiaforrások alkalmazását is,
•  az épület szigetelése, ideértve a lábazatszigetelést, a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat,
• a  külső nyílászáró cseréje, redőny, árnyékoló, spaletta, rovarháló, biztonsági rács felszerelése vagy cseréje, párkányok, küszöbök cseréje vagy felújítása,
• tető cseréje, felújítása, szigetelése,
• égéstermék-elvezető építése, korszerűsítése,
• klímaberendezés beépítése, cseréje,
• napkollektor, napelemes rendszer telepítése, cseréje,
• belső tér felújítása, ideértve a  lakás helyiségeinek belső fali, padló-, födém- vagy álmennyezeti burkolat cseréjét, felújítását, festését, tapétázását, a galériaépítést, a belső lépcső kialakítását és cseréjét, a szaniterek beépítését vagy cseréjét, a villanykapcsolók és -dugaljak kialakítását és cseréjét, a belső nyílászárók, belső párkányok, küszöbök beépítését, cseréjét vagy felújítását,
• a lakással azonos ingatlan-nyilvántartási helyrajzi számon található épület, nem lakás céljára szolgáló helyiség (így különösen: nyári konyha, mosókonyha, tároló) felújítása,
• kerítés építése,
• gépjárműtároló építése vagy nyitott gépkocsibeálló kialakítása,
• terasz, loggia, erkély, előtető építése,
• térburkolat készítése, cseréje,
• télikert kialakítása,
• amennyiben az igénylő vagy gyermeke mozgáskorlátozott személynek minősül - meghatározott akadálymentesítési munkák,
• alapozási szerkezet megerősítése, valamint
• beépíthető bútor vagy konyhai gép beépítése, cseréje.

A CSOK igénybevétele során már elszámolt költségek nem vehetők figyelembe (érdekes módon a 2018 októbere előtt kötött szerződések alapján járó lakás-takarékpénztári támogatásban érintett felújítási munkák kizárására nem találtunk utalást a rendeletben).

Az építési tevékenységek teljesítését igazoló számlaként az általános forgalmi adóról szóló törvény hatálya alá tartozó termékértékesítésről, illetve szolgáltatásnyújtásról kiállított, és a  felújítással kapcsolatos tervezési, építési, szerelési munkálatok tekintetében egy vagy több, a  vállalkozási szerződés vagy szerződések szerinti vállalkozó által kiállított olyan számla fogadható el, amelyről a  vállalkozó az  általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 10. számú melléklet 1. pontja szerinti adatszolgáltatási kötelezettségét teljesítette. A támogatás az 5%-os általános forgalmi adó mértékkel kiállított számla vonatkozásában nem vehető igénybe.

A felújítással kapcsolatos tervezési, építési, szerelési munkálatokat végző vállalkozó által kiállított számla csak akkor fogadható el, ha a  vállalkozó az  igénylőnek nem közeli hozzátartozója vagy élettársa, vagy gazdálkodó szervezet esetében az  igénylő vagy az  igénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa annak nem tagja, munkavállalója vagy vezető tisztségviselője. Együttes igénylés esetén e bekezdés rendelkezéseit mindkét igénylőnek teljesíteni kell.

Utólagos ellenőrzés és visszafizetés

• a támogatás igénybevételének jogszerűségét az államkincsstár legkésőbb a  támogatás folyósítását követő 180. napig jogosult a  lakás fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal bevonásával helyszíni ellenőrzés keretében vizsgálni. A helyszíni ellenőrzésről a kormányhivatal jegyzőkönyvet készít, amelyet elektronikus úton megküld a kincstár részére.
• ha a kincstár a  kormányhivatal által megküldött jegyzőkönyvben foglalt tények alapján megállapítja, hogy az  igénylő jogosulatlanul vette igénybe a  támogatást, akkor felszólítja az  igénylőt a  támogatásnak az államháztartásról szóló törvény szerinti, kamattal növelt összegben történő visszafizetésére.

A megjelent rendelet és Novák Katalin videója lényegében minden lényeges, eddig felmerült kérdésre választ ad. Fontos újdonság a rendeletben, hogy a támogatások 2022. december 31-éig igényelhetők, és a benyújtás 60 napos határideje az utolsó számla kifizetésétől ketyeg. A támogatható munkálatok körének meghatározása és a személyi feltételek nagyvonalúnak mondhatók, és pozitív, hogy az utólagos ellenőrzésen túl a rendeletbe több biztosítékot is beépítettek a visszaélések kivédésére. Az igénybevevők számára fontos figyelembe venni, hogy a munkadíjakra és az anyagköltségre felvett támogatás aránya kizárólag 50%-50% lehet, vagyis (lévén, hogy ez nem a beruházási számlákon belüli arányra, hanem az azokból támogatott részre vonatkozik) mindkét típusú költségnek el kell érnie a 1,5 millió forintot (együttesen pedig a 6 milliót), ha a maximális 3 milliós támogatást akarja a család elnyerni. A támogatás pozitív hatással lehet a használt lakások piacára, a felújítási tevékenységben részt vállaló szakmákra és az utólagos folyósítás miatt az áthidaló hitelek (pl. felújítási célú lakáshitelek, személyi kölcsönök) piacára is.

Összefoglaló / Realida

2020 októbere nagyüzem a jövő évi lakástámogatási program kidolgozásában. Mind az új, mind a használt lakások piacára születtek ösztönzők Áfa csökkentés, Áfa visszaigénylés, Illetékmentesség, Felújítási támogatás és az utolsó elemként bejelentett Többgenerációs CSOK formájában. Részletek a cikkben alábbiakban.


VISSZA A HÍREKHEZ

  Összeállt a nagy Otthonteremtési Program

Portfolio.hu Ingatlan 2020.10.30. MTI

Január 1-jével a gyakorlatban is elindulhat Magyarország legnagyobb otthonteremtési programja - közölte a családokért felelős tárca nélküli miniszter csütörtökön Budapesten. Új információként közölte: a legnépszerűbbnek számító felújítási támogatás a gyermek 25 éves koráig vehető igénybe, mégpedig egy alkalommal. Összefoglaljuk az 5 pontos program elemeit, amelyek közül eddig a 150 négyzetméter alatti lakásokra és 300 négyzetméter alatti családi házakra vonatkozó 5%-os újlakásáfáról, valamint a CSOK-felvevők illetékmentességéről jelent meg törvényjavaslat.

Novák Katalin az öt elemből álló otthonteremtési programról tartott összegző sajtótájékoztatón beszélt a gyermeket nevelőket és gyermeket tervezőket érintő áfacsökkentésről, áfamentességről, az illetékmentességről, az otthonfelújítási támogatásról és a többgenerációs otthonteremtésről.

1. elem: 5%-os lakásáfa

Kifejtette: január elsejétől az új értékesítésű ingatlanok áfája 27-ről 5 százalékra csökken. Erről egyébként már a törvényjavaslat is megjelent, itt írtunk róla:

2. elem: áfa-visszaigénylés a CSOK-osoknak

Ha viszont valaki családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK-ot) is igénybe vesz, akkor az áfa 0 százalék lesz, oly módon, hogy az 5 százalékos áfát utólag lehet majd visszaigényelni. Ez a családok megtakarítása lesz majd - közölte. Példaként azt mondta: ha egy fiatal, három gyermeket tervező pár felveszi a babaváró támogatást, az 10 millió forintos kezdőtőke. A teljes áfamentességnek köszönhetően egy nettó 50 millió forintos ingatlan vásárlása esetén 13,5 milliót spórolhatnak meg.

Erről még nem jelent meg rendelet vagy törvényjavaslat.

3. elem: 50%-os felújítási támogatás 3 millióig

Az otthonfelújítási támogatás azoknak szól, akiknek már megvan a saját otthona, nem szeretnének költözni. Ők egy 6 millió forintos felújítás esetén 3 milliót tudnak visszaigényelni. A miniszter azt mondta: az eddigi visszajelzések alapján az otthonfelújítási támogatás a legnépszerűbb. Ezzel kapcsolatban azt is bejelentette:

CSALÁDBAN MINDEN - A SAJÁT TULAJDONÚ OTTHONBAN NEVELT - GYERMEK SZÁMÍT 25 ÉVES ÉLETKORIG.

Ha pedig súlyosan beteg, folyamatos gondozásra szoruló gyermeket nevelnek a családban, és a gyermekek otthongondozási díjára (gyod) jogosultak, akkor nincs életkori határ - tette hozzá. Kérdésre válaszolva azt is elmondta: ezt a támogatást egy család egyszer veheti igénybe.

Erről még nem jelent meg rendelet vagy törvényjavaslat.

4. elem: illetékmentesség a CSOK-osoknak

Az otthonteremtési program negyedik eleme az illetékmentesség. Január elsejétől a gyermekesek, vagy gyermeket tervezők CSOK-kal vásárolt ingatlan esetén illetékmentességet élveznek. Így az ingatlan értékének 4 százalékát jelentő illeték is a családok megtakarítása lesz.

5. elem: többgenerációs CSOK

A program ötödik, a héten bejelentett eleme a többgenerációs otthonteremtés. Ez megteremti a lehetőséget, hogy jövő január elsejétől, aki beépíti egy családi ház tetőterét, igénybe veheti a CSOK-ot, ami akár 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatást jelenthet.

Erről még nem jelent meg rendelet vagy törvényjavaslat.

Kampány indul

Novák Katalin kérdésre válaszolva azt is mondta: az otthonteremtési programról terveznek egy tájékoztató kampányt, mert céljuk, hogy minél többen éljenek a lehetőségekkel. A miniszter kiemelte: az otthonteremtési tervek most megvalósulhatnak. Céljuk, hogy minden gyermeket nevelő és gyermekvállalás előtt álló családnak segítséget nyújtsanak. Indoklása szerint ez azért fontos, hogy azok a fiatal párok is tudjanak otthont teremteni, akiknek nem rendelkeznek hozzá elegendő önerővel. Továbbá, hogy azok is előre tudjanak lépni, akiknek már megvan az otthonuk, hogy jobb körülményeket tudjanak teremteni gyermekeik számára. Novák Katalin kiemelte: a kormány az elmúlt öt évben több mint 600 ezer család otthonhoz jutását segítette. Öt év alatt több mint ezer milliárd forint támogatást adtak valamilyen formában a családoknak - jelentette ki.

Összefoglaló / Realida

2020 októberében egymást követik a kormányzati bejelentések, amelyeknek az a célja, hogy a lakáspiacot és ezen keresztül az építőipart is lendületbe hozzák. A 2021. január 1-vel életbelépő új Otthonfelújítási támogatást követően most az újépítésű lakások piacát is elérte az ösztönző program;  2022 végéig a jövő évvel ismét visszavezetésre kerül az újépítésű lakásokra a kedvezményes 5%-os áfa.


VISSZA A HÍREKHEZ

 

Első elemzői vélemények szerint ennek ellenére nem várható tartós és jelentős árcsökkenés az újlakás piacon. A kedvező hatás inkább abban jelentkezik majd, hogy a befagyott projektek megvalósításra kerülnek, nőni kezd az újépítésű lakások száma. Kérdés lesz azonban, hogy az építőipari kapacitások hogyan tudnak majd megfelelni a megnövekedett keresletnek.

Ezen támogatási programok további kiegészítő elemekkel bírnak a CSOK -ot igénybevevő vásárlók esetében. Ezen vásárlók az 5% áfa megfizetése alól is mentességet kapnak új ingatlanok vásárlása esetén, valamint illetékmentességet élveznek – mind az új, mind a használt ingatlanok vásárlásakor.

Ne várjunk csodát az 5 százalékos lakásáfától: a nagy árzuhanás biztosan elmarad

Pénzcentrum.hu,  Szánthó Péter, 2020. október 22.

Senki ne várjon csodát, attól még, hogy az újépítésű lakások áfája 5 százalék lesz, messze nem fognak 22 százalékot csökkenni az árak a Pénzcentrum által megkérdezett szakértők szerint. Ugyanakkor az eddig stagnáló projektek beinduléhatnak, ám a hazai építőiparon nagy teher lesz, ha ismét dübörögni kezdenek az építkezések, hiszen ezen kívül ipari beruházások, állami projektek is vannak - és akkor még nem beszéltünk az otthonfelújítási programról, és a kormány által bejelentett Városi Otthonteremtési Program is nemsokára beindul. A piaci szakértők szerint bár a kedvezményes áfakulcs, és a külföldi vásárlók visszaszorulása helyzetbe hozza a vevőket a piacon, ám alkura sok lehetőség nem lesz.

Orbán Viktor október elején jelentette be, hogy 2022 végéig visszatér az 5 százalékos lakásáfa az újépítésű lakásokra. Ez a normál, 27 százalékos adómértékhez képest óriási kedvezményt  jelent a vevőknek. Az alacsonyabb áfakulcs ismét teljesen felkavarhatja az újépítésű ingatlanok piacát - legalábbis a Pénzcentrum által megkérdezett ingatlanpiaci szakértők szerint.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője kifejtette, hogy első olvasatra mind a lakásépítők, mind a potenciális vásárlók oldaláról üdvözlendő a lépés. A szakember hozzátette, az biztos - és erre az elmúlt öt év folyamán több egyértelmű példát is láthattunk az újlakás-piacon -, hogy a kormányzati intézkedések rövid időn belül képesek átsúlyozni, átalakítani a piacot, illetve látványosan felerősíteni már önmagától meginduló ciklusokat.

Jelenleg is sok, több száz lakásos, részben már építési engedéllyel is rendelkező projekt indítása áll startra készen, melyek - természetesen piaci önszabályozás mellett - hamar elindulhatnak, így a bevezetett alacsonyabb áfa árszintekre, és ezen keresztül a kínálatra és keresletre gyakorolt összpiaci hatása is viszonylag hamar megismerhető lesz.

Az Otthon Centrum szakértői is a stagnáló projektek újraindulását várják: elsősorban a városi és városkörnyéki társasházas projektek kaphatnak új lendületet, amelyek láthatóan lelassultak tavaly óta - válaszolták a Pénzcentrumnak.

Benedikt Károly, a Duna House marketing és PR vezetője ennek kapcsán arról beszélt, hogy az újlakások kedvezményes áfája várhatóan jelentősen fogja emelni és javítani a kínálatot, az árakat azonban elsősorban az építőipari költségek fogják befolyásolni.

A most bejelentett kedvezményes áfa határidő már lehetőséget ad egy kicsit hosszabb távon tervezni a beruházóknak és építtetőknek, azonban mindenképpen fontos fenntartani ezt a kiszámítható szabályozási környezetet, hogy Magyarország lakásállománya az elvárható ütemben tudjon megújulni

-vélekedett a szakember.

Legutóbbi kivezetése nagy csapás volt

Arra a kérdésünkre, hogy a kedvezményes áfakulcs kivezetése óta hogyan alakult a kereslet az újépítésű lakások iránt, Valkó Dávid felidézte az OTP Ingatlanpont idén júliusi, budapesti felmérését, amely szerint 2020. I. félévében mindössze 1800 új társasházi lakást adtak el, s nagyjából ennyi új lakás értékesítését kezdték el a fővárosban a hat hónap alatt. Az eladatlan, de már átadott lakáskészlet pedig 850 darabra duzzadt. Mindhárom fő volumenmutató jelentős romlás az előző évek boom-jához képest, s nagyjából a 2014-es éveket idézi, amikor éppen megindult a lakáspiac - mondta a szakember.

Tehát - sorolta a vezető elemző - nagyjából hat évvel vetette vissza az újlakás-piacot

• a MÁP+, mint befektetési versenytárs,
• az idéntől főszabályként újra 27%-ra növekvő újlakás-áfa,
• a koronavírus,
• valamint az áprilisban bejelentett, s részleteiben még kidolgozás alatt álló "Városi Otthonteremtési

Program" (fő elemeként a beharangozott rozsdaövezeti 5%-os áfa) miatti kivárás.

A vevők vételi halasztása a potenciálisan érintett területeken ez utóbbi hatására egyértelmű, vannak olyan sok 100 lakásos fejlesztések, ahol április óta gyakorlatilag nincs eladás emiatt. Mivel a most frissen bejelentett általános 5% áfa 2021-től lesz érvényben, az idei év hátra lévő bő két hónapjában nem is várható, hogy fellendül a kereslet - vélte Valkó Dávid.

Balogh László rámutatott, az Ingatlan.com adatai szerint már 2019-ben folyamatosan csökkent a kereslet az új építésű ingatlanok iránt, ahogy közeledtünk az általánosan alkalmazható kedvezményes áfaidőszak végéhez. A 2020-as keresletet a koronavírus még inkább kettévágta, de az új építésű ingatlanok piacán júniustól - vagyis a kijárási korlátozások megszűnésétől - kezdve, ismét megugrott az érdeklődések száma.

Ebben komoly szerepe van a koronavírusnak, mivel az újépítésű sorházak, ikerházak és családi házak iránti érdeklődések száma megtriplázódott a márciusi mélyponthoz képest, míg a lakásoké csak a járvány előtti szintre tért vissza. Az újépítésű házak népszerűségének megugrását az is jól szemlélteti, hogy most nagyságrendileg másfélszer több érdklődés érkezik rájuk mint a koronavírus előtti időszakban. Ennek leginkább a saját kert és az új építésű ingatlanok korszerű és energiahatékony műszaki tartalma lehet a legfőbb oka

- magyarázta a vezető gazdasági szakértő.

Az Otthon Centrum a kialakult árszinttel magyarázta az értékesítés lassulását. Sok beruházó döntött úgy, hogy kivár, mivel nem bízott abban, hogy megfelelő ütemben tud értékesíteni.

22 százalékos árcsökkenés biztosan nem lesz

Csalódni fog, aki nagy, akár 15-20 százalékos árzuhanásra számít a piacon, legalábbis az Otthon Centrumnál úgy látják, hogy bár az árazás a a fizetőképes kereslettől függ, de a fejlesztők is nagyon eltérő pozícióban vannak.

Ha jó a termék, keresett a hely, akkor a fejlesztők igyekeznek magasan tartani az árat, ugyanakkor az áfa most nagyobb játékteret enged, így akár kedvezményeket is adhatnak az értékesítés felpörgetése érdekében.

Benedikt Károly emlékeztetett, hogy a most piacon lévő újlakások többsége még mindig 5 százalékos projektként került meghirdetésre, így ezekhez képest biztosan nem lesz olcsóbb a jövőre megjelenő kínálat sem. A kínálat bővülése mellett, várhatóan a kereslet is erős szinten marad, köszönhetően a kormányzati ösztönző programoknak és otthonteremtési kedvezményeknek - tette hozzá a Duna House szakértője.

Balogh László szerint is nagy kérdés, hogy milyen mértékben engedik át a kedvezményes áfakulcsot a beruházók a vevőknek. Ráadásul ennek a kérdésnek az eldöntése azért is tarthat sokáig, mert a kínálatban már eddig is szép számmal voltak ötszázalékos lakások.

Azokat az újépítésűeket, amik 2018 novemberében már rendelkeztek építési engedéllyel, jelenleg is ötszázalékos áfakulccsal lehet értékesíteni. Ha megnő a kínálat, akkor arra számítunk, hogy a vevőkért folytatandó verseny miatt a megfizethetőbb árkategóriába csökkennek az újépítésű ingatlanok árai

- jelentette ki az Ingatlan.com szakértője. Ehhez persze az is szükséges, hogy kellő számú kivitelező álljon rendelkezésre, máskülönben a 2016-2019 között megfigyelt időszakhoz hasonlóan a kivitelezési költségek emelkedése meggátolhatja a jelentősebb árcsökkentést.

Valkó Dávid szerint a kereslet idei zuhanása ellenére, a projektek átfutási ideje miatt a fővárosban idén lehet az átadási csúcs 10 ezer feletti lakásszámmal. 2021-ben viszont ez a volumen megfeleződhet. Mivel így ideiglenesen, az új nagy projektek indulásáig hiány alakulhat ki új lakásokból, s az építőiparban egyelőre nincs jele, hogy az alapanyagok ára csökkenne, miközben  a munkaerő költsége egyértelműen drágul, valamint a telkek ára is minden bizonnyal nőni fog.

Az OTP Ingatlanpont szakértője emlékeztetett, hogy ráadásul 2021-től szigorúbb - és emelkedő kivitelezési költségeket hozó - energetikai előírások kerülnek bevezetésre minden új lakásra. Ezért a bruttó árat elméletileg nagyjából 22%-kal mérséklő áfacsökkentés mellett is reálisan csupán 5-10% közötti, ráadásul csak ideiglenes árcsökkentésre lehet számítani.

"A bruttó ár csökkenésének potenciális mértéke természetesen helyszín-, beruházó- és projekt életciklus függő. Ezt követően az árszint - az élénkülő keresletre reagálva, az ideiglenes hiányhelyzetben - már jövőre újra elindulhat felfelé" - tette hozzá Valkó Dávid.

Nagy a nyomás az építőiparon

Kérdés, bírni fogja-e a tempót a hazai építőipar: Balogh László szerint az áfacsökkentés hatására 2021-től dúskálni fognak a megrendelésekben az építőipari cégek, ráadásul ugyanekkor indul a kormány lakásfelújítási programja is, ami szintén az építőipari vállalkozásoknak adhat munkát.

Egyelőre csak bízni lehet abban, hogy lesz elég kivitelező a megnövekedett igények kiszolgálására -  húzta alá az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Az Otthon Centrumnál úgy látják, hogy az építőipari kapacitásokat nemcsak a lakásfejlesztések, de az irodaházak, ipari létesítmények és a nagy állami megrendelések is lekötik.

Utóbbiak közül néhány nagy beruházás kifutásával és az ipari és kereskedelmi szektorban is befejeződő kivitelezések nyomán várható, hogy lesz szabad kapacitás és talán erősebb verseny, így az árak korábbi években elszabadult növekedése is - ami részben az új lakások árnövekedését is okozta - megállhat

-vélték.

2021-től indul a program.

A kormány által bejelentett otthonfelújítási programot sem szabad kifelejteni, ami szintén sok munkát adhat az építőiparnak, ami így várhatóan nagyon nehezen fogja bírni az újra megnövekedett lakóingatlanfejlesztéseket.

A program a lakosság részéről is megnövekedett igényeket fog támasztani a befejező munkálatokat tekintve, így például a burkolóknál, festőknél fokozottan nagyobb kapacitáshiány jelentkezhet

- hívta fel a figyelmet Benedikt Károly.

Alku? Arra még várni kell...

A kedvezőbb áfakulcs - mint fentebb a szakértők is említették - enged némi játékteret az árak tekintetében. Azonban alkudozni Valkó Dávid szerint nemigen lehet, legfeljebb a kedvezményes időszak vége felé:

Amíg nem alakul ki túlkínálat az újlakás-piacon (ami leghamarabb 2022-ben következhet be), vagy az árak a csökkentett 5% áfa mellett is nem érnek el olyan szintet, ami látványosan visszavetné a keresletet (erről viszont már jövőre több tapasztalatunk lesz), addig nem gondolnám, hogy a vevők alkupozícióba kerülhetnének.

Balogh László ennek kapcsán arra világított rá, hogy a vevők összetétele érdekesen alakult az elmúlt egy évben, hiszen tavaly nyár óta a befektetők egy jelentős része például elszivárgott a lakáspiacról, és ők előszeretettel vásároltak újépítésű lakásokat.

Ebből a szempontból a saját célra vásárló vevők alkupozíciója indirekt módon javulhat, hiszen az árazásban az építtetőknek muszáj figyelembe venni a kereslet fizetőképességének korlátait. Azt továbbra sem tartom valószínűnek, hogy egy-egy vevő az új lakások áraiból jelentősebb összeget tudjon alkudni.

Azonban az Ingatlan.com szakértője szerint a vevők helyzetét közvetlenül javíthatja az az intézkedés, hogy a csok-ot igénybe vevő családok az ötszázalékos áfát is visszaigényelhetik. A gyakorlatban ők nettó áron, vagyis adómentesen juthatnak hozzá egy-egy új lakáshoz, ami egy 30 milliós ingatlan esetében 1,4 millió forintos visszatérítést jelent a vevők számára.

Feltételezem, hogy ez az intézkedés azért is született, hogy az áfakedvezmény egy része biztosan a saját célra vásárló családok zsebében landoljon -vélte.

Az alkuhelyzet nagy mértékben függ az elhelyezkedéstől és a projekt, valamint a megvalósítást végző cég referenciáitól - húzta alá az Otthon Centrum.

Egy keresett városrészben hosszú évek óta megfelelő minőségben teljesítő fejlesztőnél kevesebb az alku, cserébe megbízható minőséget kap a vásárló, jórészt belátható ütemezéssel. Ahol nagy az alku, ott a kockázat is nagyobb.

Ugyanakkor az Otthon Centrum azt tapasztalja, hogy az új lakást keresők elkezdtek használt lakás keresőként viselkedni és 10-15 százalékot alkudni.

 Összefoglaló / Realida 

2019 második félévétől lassulás volt érezhető az ingatlan piacon. Az adás-vételek, tranzakciók száma csökkent. Az elmúlt évek nagyon erős piaci növekedése után a csökkenő kereslet már ekkor előrevetítette a piac várható konszolidációját. Az idei év indulásakor elsősorban még a kivárásról beszéltünk. A márciusban komplett gazdasági leállást okozó koronavírus azonban felgyorsította a piaci konszolidációt. A használt lakások és házak piacán a kereslett nagyobb mértékben csökkent mint a kínálat, az árak ennek következtében 2020 második negyedévében -6%-al csökkentek. Az első gyorsjelentések pedig további árkorrekciót vetítenek előre.

VISSZA A HÍREKHEZ

Meg kell jegyezni, hogy ezen számok piaci trendeket leíró összesített/aggregált számok, amik az ingatlan piacon mindig körültekintéssel kezelendőek -jelentős eltérések lehetnek régió, lokáció, fekvés és minőség szerint az egyedi esetekben.   

Öt éve nem látott mértékben csökkentek a lakásárak a járvány hatására

444.hu Neuberger Eszter, 2020. október 20.

A KSH előzetes adatai alapján 2020 második negyedévében, a koronavírus-járvány első hulláma idején 6 százalékkal estek a lakásárak az előző év azonos időszakához képest - közölte az Ingatlan.com hirdetési portál kedden.

Elemzésük szerint az áresés a járvány okozta bizonytalansággal, valamint a lakások iránti kereslet és a kínálat egyidejű (10-40, illetve 10-30 százalékos) csökkenésével magyarázható.

Az októberi, legfrissebb adatok szintén árcsökkenést mutatnak: a használt lakások és házak kínálata 8 százalékkal csökkent az egy évvel korábbihoz képest. Országosan 142 ezer ilyen eladó lakóingatlan-hirdetés található a kínálatban, az irántuk mutatott kereslet pedig 19 százalékkal volt kisebb az előző évihez képest október első három hetében.

Az új lakóingatlanok piacán azonban 40 százalékos keresletnövekedést mértek októberben, feltehetően az új ingatlanok vásárlására/építésére bejelentett kormányzati támogatások miatt.

A járvány továbbra is bizonytalanságot okoz a piacon, sokan kivárnak a lakásvásárlással és -eladással az állami támogatási rendszer másfél hónap múlva életbe lépő bővítése: a csokos lakásoknál az illeték elengedése, a felújítási támogatás és a lakásépítési áfa csökkentése miatt - írja az ingatlan.com.

Összefoglaló / Realida

2020 október 14-i bejelentés szerint a kormány 2021. január 1-vel új Otthonfelújítási támogatást indít.   Ez a program illeszkedik a már korábban bejelentett gazdaságélénkítő csomagba, amely a koronavírus negatív gazdasági hatásait hivatott ellensúlyozni. Jelen csomag a családok otthonteremtéssel -és felújítással kapcsolatban felmerűlő beruházási költségeit szándékozik könnyíteni. A részletek kidolgozása folyamatban.

VISSZA A HÍREKHEZ

A program várhatóan hozzájárul a lakáspiac megélénkítéséhez, a lakáspiaci beruházások növekedéséhez. A korábban már bejelentett újlakás-piaci ösztöntők után a jelentősen nagyobb használtlakás-piacot is megmozgató új ösztönzők  hatása többrétű lehet; erősítheti a keresletet a használtlakás-piacon, hatással lehet ezen szegmens áraira. Emellett várhatóan növelni fogja a keresletet a magasépítési kivitelezés azon területein, amelyek a felújításban keresettek lesznek (festők, burkolók, épületgépészet,...).

Nyitott és izgalmas kérdés, hogy a részletes szabályozás hogyan fogja a várható felújításokat az EU-s energiahatékonysági szabályozásoknak való megfelelés felé mozdítani. Azaz mennyire lesz szigorú, milyen épületgépészeti, szigetelési megoldásokat fog a tervezett támogatási szabályozás elismerni. Mennyire fogja ezen tervezett új szabályozás a felújítások során a tulajdonosokat az új megoldások felé terelni.

Jön az otthonfelújítási támogatás 2021-től: 3 millió Ft-ig az állam állja majd a számlát!

Bankmonitor.hu, Fülöp Norbert, 2020.10.14

Otthonfelújítási támogatást indít a kormány (2021) január 1-jétől, ennek keretében a felújítási költség felét maximum 3 millió Ft-ig állja majd az állam.

A legalább egy gyermeket nevelő családok otthona felújítási költségeinek felét átvállalja az állam, legfeljebb hárommillió forintig. Az felújítási támogatás igénylésének nem feltétele, hogy a család éljen a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) lehetőségével. Vagyis, ha valaki 2021. január 1-je után felújításba kezd és gyűjti a számlákat, a költségeinek felét az állam visszautalja neki, legfeljebb hárommillió forintot. Ez vonatkozik az anyagbeszerzésre és a munkaerőköltségre is.

Bármilyen felújítást tervez a család, a kormány ezt támogatja; legyen szó energetikai korszerűsítésről vagy a fürdőszoba, illetve a konyha, vagy az önálló otthon felújításáról. Az új támogatási forma azt jelenti, hogy egy hatmillió forintos otthonfelújításnál hárommillió forintot spórolhat meg minden gyermekes család. Az otthonfelújítási program felülről nyitott lesz, a forrásokat az igényekhez igazítják.

A miniszter elmondta, hogy a részletszabályok kidolgozásáig még türelmet kér, várhatóan néhány héten belül mindenki megismerheti a támogatás részletes feltételeit.

A támogatás teljes kihasználásához az kell, hogy valaki legalább 3 millió Ft önerővel rendelkezzen, hiszen az állam legfeljebb a beruházás felét állja, maximum 3 millió Ft értékig. Ha nincs elegendő saját forrás, akkor érdemes lehet személyi kölcsönből megfinanszírozni ezt.

Összefoglaló / Realida

2020 március-julius időszak mozgalmas az ingatlanpiacon is. A julius elejei AirB&B szabályozás tervezet után pozitív gyorshírek érkeznek a piacról. 2020 Juliusban a Duna House szerint  országosan több mint 13.000 ingatlan adás-vétel történt, ez +4%-al több mint egy évvel korábban. Ebben vélhetően még a március-április időszakban befagyott piac idejéből származó elhalasztott kereslet is szerepet játszik. Az idei  junius-julius havi ingatlanpiaci erősödéssel éves szinten már ’csak’ -19% körüli visszaesést kalkulál a szolgáltató. Érdekes átrendeződés tapasztalható a vásárlói preferenciák, igények között,  de változás tapasztalható a megvásárolt ingatlanok finanszírozása tekintetében is – a készpénzes jellegű vásárlások arányának növekedésével.


VISSZA A HÍREKHEZ

Szépen visszapattant a lakáspiac júliusban

ingatlanhirek.hu / Inagatlantájoló,  2020. augusztus 05.

Lakáspiac idén júliusban: a Duna House becslése szerint országosan 13 215 ingatlan adásvétel bonyolódott, ami 4%-al több mint 2019 júliusában, és a 2020 júniusit is 10%-kal múlja fölül! Emellett mintegy 60-65 milliárd forint közötti szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitelt nyújtottak a bankok, ami viszont 20-30%-al kevesebb a tavaly júliusinál.

Egy friss gyorselemzés szeirnt a 2020-as év eddigi legerősebb hónapját zárta az ingatlanpiac: nem kevesebb, mint 13 215 adásvétel bonyolódott idén júliusban, ami az előző év azonos időszakához képest 4%, az előző hónaphoz képest pedig 10%-os emelkedés.

A gyors visszazárást és a folyamatos emelkedést a Duna House meglátása szerint már nem csak az elhalasztott kereslet okozta szükségszerű tranzakciók, hanem a változó igények és az ezeken alapúló plusz vásárlások is okozzák.

A változó igényeket az okozza, hogy a karantén időszak alatt megmutatkozó bezártságnak köszönhetően sokan átértékelték, hogy milyen otthonra van szükségük, milyen ingatlanra vágynak.

Az ezekből adódó plusz tranzakciók jelenthetik a növekedés egyik motorját, amelyek a COVID hatása nélkül nem, vagy csak várhatóan később jöttek volna létre.

Az utolsó kéthavi felzárkózó piaci adatoknak köszönhetően, éves szinten is csökkent az elmaradás mértéke. 2020-ban eddig közel 73 ezer ingatlanpiaci tranzakciót becsül a Duna House, ami már csak 19%-os visszaesést mutat az előző év ugyanezen (jan-jul) időszakához képest.

Összefoglaló / Realida 2020 junius - juliusban rengeteget hallunk az ingatlanpiacról. A piacon várható lassulás, visszaesést előrejelző hírek után a piac vártnál gyorsabb magához téréséről olvashatunk. A napokban a (még csak) tervezett AirB&B szabályozások keltenek komoly visszhangot. Ebben a piaci környezetben jelent meg egy cikk, amely a 2021 január 1-től érvényes EU-s energiahatékonysági szabályozások újépítésű ingatlanokra gyakorolt árdrágító hatását elemzi. A szabályozásoknak való megfelelés várhatóan drágítani fogja az új lakások árát – 2 lakószobás lakás esetében kivitelezési árszinten mintegy 1,5 mio forinttal. Új fűtési/hűtési rendszerek (hőszivattyú), modern szigetelési rendszerek, nyílászárok és épületgépészeti megoldások jönnek általánosságban. Egy 70nm lakás fűtési energiaköltsége kb nyolcadára fog csökkenni, ami azt jelenti, a magasabb ingatlanárak, üzemeltetés során pár éven belül meg fognak térülni.

VISSZA A HÍREKHEZ

Ezzel eddig nem számoltál: az uniós törvény, ami drágítja a lakásokat, mégis jól járhatunk vele

Portfolio.hu/ingatlan, Futó Péter,  2020. július 09.

Az utóbbi hónapokban többnyire olyan hírek érkeztek a hazai lakáspiacról, amik az árak csökkenését vagy stagnálását, de semmiképp sem a további növekedését vetítették előre. Van azonban egy fontos szempont, egy uniós szabályozás, amiről gyakran elfeledkezünk, miközben az új lakások árai tovább emelkedhetnek miatta. A jövő év elejétől életbe lépő energiahatékonysági követelmények kapcsán fejlesztők foglalták össze a legfontosabb tudnivalókat, többek között azt, hogy milyen új megoldásokat fognak alkalmazni a most épülő lakásokban és mindez mekkora többlet költséget jelent a fejlesztésnél és mekkora megtakarítást hozhat a havi rezsiköltségekben.

Néhány éve még ritkaságnak számított Magyarországon, ha egy lakóingatlan fejlesztői az energiahatékonyság ígéretével próbálták felkelteni a vevők érdeklődését. Legfeljebb azzal tudtak érvelni, hogy a környezetet kímélő technológiai újításoknak köszönhetően lényegesen le lehet majd szorítani a fenntartási költségeket. Mára gyökeresen megváltozott a helyzet, az új építésű ingatlanok piacán egyre több a környezettudatos vásárló, őket az energiahatékonyság mellett az is érdekli, hogy a beruházók milyen technológiai megoldásokat alkalmaznak.

Azok a beruházók, akik a jelenleg építés alatt álló projektjeiket még nem az új energiahatékonysági feltételeket figyelembe véve tervezték, most versenyt futnak az idővel, hogy a használatbavételi engedélyt december 31-ig megkaphassák. Azoknak viszont, akik megfelelnek a(2021) januártól életbe lépő előírásoknak, nem kell aggódniuk. A szigorodó szabályokat teljesítő lakóingatlanok értékesítése a vásárlói igények átalakulása miatt várhatóan sokkal hatékonyabb lesz, és magasabb megtérülést biztosít számukra még akkor is, ha a korszerű zöld technológiák alkalmazása növeli az építés költségeit – mondta el Homolya Gergely, az OTP Ingatlanpont új építésű projektekért felelős menedzsere. A szakértő szerint hasonló tendencia érvényesül a használt ingatlanok piacán is: egyszerűbben, gyorsabban és jobb áron lehet értékesíteni azt a lakást, amelynek a felújítása nem merült ki a belső tisztasági festésben.

Miben más egy mai épület a 10 évvel ezelőttihez képest?

Fejlesztéseinkben a korábbiakban elterjedt központi gázkazánt felváltja a központi hőszivattyú, a radiátort, mint hőleadót, pedig a felületfűtés, ami nem utolsó sorban hűtésre is alkalmas. Az épületszerkezetek hőtechnikai tulajdonságai sokat javultak az elmúlt 10 évben, jobb a falazat, jobbak a nyílászáró szerkezetek és jobb a hőszigetelés is. Ezekkel párhuzamosan sokat fejlődtek a lakóépületek alkalmazott gépészeti alaprendszerei, amelyek energiafelhasználása is hatékonyabb lett, például fokozatosan kivonták a forgalomból a nem kondenzációs gázkazánokat is - hívta fel a figyelmet Kiss Gábor a Metrodom ügyvezető igazgatója.

A gondos tervezés sokat javít az energiahatékonyságon, különösen, a tájolás, alaprajzi kialakítás, a határoló falak és nyílászárók egymáshoz viszonyított aránya és az alkalmazott anyagok minősége. Ezen tényezők hatékonyságának növelése már önmagában is csökkenti a lakóépület energiafelhasználást. Nagyon fontos ezen felül az alkalmazott gépészeti és elektromos rendszerek hatékonysága, amik döntően befolyásolják az energiaigényt.

Drágább lesz a lakás, mégis jól járhatunk vele

A hagyományos gázkazán, mint hőtermelő és a radiátor, mint hőleadó rendszerekhez képest a központi hőszivattyú, mint hőtermelő és a mennyezeti felület, mint hőleadó rendszer egy 2 lakószobás lakás esetében átlagosan 1,5 millió forinttal drágább kivitelezési költséget jelent. Ugyanakkor fontos kiemelni, hogy az új rendszer már tartalmazza a hűtési megoldást is, hiszen pár évvel ezelőtt nem igazán találtunk klimatizált lakást a piacon, márpedig a klímaváltozás miatt egyre inkább a hűtésre és persze a megfelelő árnyékolásra kell majd koncentrálni - mondta el a szakember.

A környezettudatos vásárlók azért is hajlandók többet fizetni egy magasabb energiahatékonysági kategóriába sorolt lakásért, mert hosszabb távon jelentős megtakarítást érnek el a fenntartási költségekben. Egy ma átlagosnak mondható, FF energiaosztályú 70 négyzetméteres ingatlan éves fűtési célú energiafelhasználásának hozzávetőleges költsége 200 ezer forint körül alakul. Egy ugyanekkora, de BB besorolású lakásnál a teljes éves, a fűtésen kívül minden egyebet is tartalmazó energiafogyasztás értéke 85 ezer forint, míg egy AA++ besorolásúnál 25 ezer forintos éves kiadással lehet számolni átlagos fogyasztás mellett – tette hozzá Homolya Gergely.

Mire figyeljünk vásárlóként?

A leendő vásárlónak a végső döntés meghozatala előtt érdemes alaposan megnéznie a tervezett fűtési rendszerét a lakóépületnek, hiszen a fejlesztők egy része minimális többletráfordítással igyekszik megoldani a megújuló energia részarány biztosítását. A lakásonkénti hőszivattyú (magyarul légkondicionáló) alkalmazásával a helyiség igen gyorsan felmelegíthető, és adott esetben le is hűthető, azonban az állandó levegőmozgás nem feltétlenül okoz komfortos érzést. Lehetőség van továbbá a hatályos szabályozás által meghatározott távfűtésre (/távhűtésre) való rácsatlakozásnak is, ami a beruházó szempontjából az egyik legköltséghatékonyabb megoldás, azonban a jelenlegi szolgáltatói árak mellett a leendő lakónak nem biztos, hogy a leggazdaságosabb. Ezeken a megoldásokon túl létezik egy ugyan magasabb kiépítésű költséggel rendelkező rendszer is, amely viszont a végfelhasználó számára a leginkább pénztárca kímélő lehetőség. A Metrodom hamarosan induló projektjein mi mennyezetfűtést terveztünk az úgynevezett Dual Eco fűtési rendszerrel. Ezekben a lakóépületekben a leendő lakók a központi hőszivattyúk nyújtotta mennyezet hűtés komfortját is tudják élvezni, hiszen a rendszer egyik folyománya, hogy a fűtési rendszer nyáron hűteni is képes a lakásokat - hangsúlyozta Kiss Gábor.

Összefoglaló / Realida

2020 május végi várakozásokkal szemben gyorsan feléledt az ingatlanpiac. Az árak inkább stagnálnak a piacon, ami a 2019. év második felében történt növekedési trend megtörése utáni állapotot mutatja – kereslet és kínálat egyensúly közelében van. Ugyanakkor a piaci környezet megváltozott – valamelyest lassult az ingatlanok forgási sebessége (nőtt az értékesítési idő) és nőtt az elérhető árengedmény mértéke. Javult a vevők alkupozíciója.

VISSZA A HÍREKHEZ

Gyorsan feléledt az ingatlanpiac                                                                                               

Origo.hu Soóki-Tóth Gábor, Otthon Centrum,  2020. junius 26.

Gyorsan feléledt az ingatlanpiac -javult a vevők alkupozíciója, lassult a forgási sebesség, és a családi házakat leszámítva az összes ingatlantípus esetében hosszabb idő kell az értékesítéshez – írja friss elemzésében az Otthon Centrum.

Megfordult a trend, vége az értékesítési idő évek óta tartó rövidülésének az Otthon Centrum legfrissebb adatai szerint. Soóki-Tóth Gábor elemzési vezető elmondta, a 2019-ben bekövetkezett lakáspiaci forgalomcsökkenés és a koronavírus miatt bevezetett tavaszi korlátozások együttes hatása érvényesült a változásokban.

A tavalyi adatokhoz képest a panellakások értékesítési ideje országos átlagban bő két és fél héttel (19 nappal) nőtt meg, miután az idén januártól májusig tartó időszakban már 88 nap (2,9 hónap) kellett az eladáshoz. A hagyományos tégla építésű társasházi lakások esetében is hasonlót tapasztaltak, nagyjából két héttel (14,8 nappal) hosszabb idővel számolhattak az eladók, így átlagosan 102 napot (3, 4 hónapot) kellett várniuk a szerződéskötésre.

Az összes ingatlantípus közül egyedül a családi házak úszták meg az értékesítési idő növekedését:

2020-ban átlagosan 163,2 napra volt szükség egy ilyen ingatlan eladásához, ami a tavalyihoz képest (172 nap) kilenc napos rövidülést jelent. Megjegyzendő, hogy még ez a szám is messze van a 2008-as szinttől, amikor majdnem két héttel rövidebb ideig volt a piacon egy családi ház (151 napig).

A 2019-es lakáspiaci fordulat és a koronavírus együttes hatásaként országszerte megállt az ingatlanértékesítési idő csökkenéseForrás: MTI/Czeglédi Zsolt

De nem csupán az értékesítési idő hossza, hanem az árak is változtak, igaz, nem drámai mértékben:

„A lakásértékesítések számának visszaesését egyelőre nem követte olyan drámai árváltozás, mint a 2008-as pénzügyi válság kitörésekor. A hiteltörlesztési moratórium bevezetésével elkerülhetővé vált a tömeges kényszerértékesítés, és úgy tűnik, a befektetők sem szívesen válnak meg lakásaiktól, amelyek értéke akár többszörösére nőtt az elmúlt évek alatt. Az ötéves áremelkedési trend viszont egyértelműen megtörni látszik: árakra inkább a stagnálás a jellemző, ami a kereslet és kínálat között kialakult egyensúlyra utal" – mondta az elemző.

Az alku tekintetében egységesebb a kép, megnőtt az árengedmény gyakorisága és mértéke is:

az alku százalékos aránya elérte az öt évvel ezelőtti szintet, és a kategóriák közötti különbség is a töredékére csökkent. Az idei év első öt hónapjának átlaga meghaladta a tavalyi évben mértet. Amíg 2007-ben egy családi ház irányárából átlagosan 5,3 százalékot engedett az eladó, addig az alku mértéke 2019-ben 8,6 százalék, idén pedig már 10,6 százalék volt átlagosan. A paneleknél a végső kedvezmény hasonló számsort mutat: 2,3 százalék 2007-ben, 4,4 százalék 2018-ban, 5,6 százalék 2019-ben és 8,4 százalék 2020-ban. A téglaépítésű társasházi lakások esetében az elérhető kedvezmény átlagos mértéke 2007-ben 3,5 százalék, 2019-ben 6,5 százalék, 2020-ban pedig már 9,1 százalék volt.

Természetesen nem egységes a kép az országban. A családi házak esetében a leggyorsabb átlagos értékesítési időt a főváros külső pesti kerületeiben mérték (87,9 nap). A leglassabban a vidéki kisvárosok családi házai keltek el (219,7 nap). A panelek között viszont pont a kisvárosokban pörgött leginkább a piac, ebben a szegmensben idén április-május hónapban bő egy hónap volt az átlagos értékesítési idő (37,7 nap). A másik végletet a fővárosi agglomeráció városainak lakótelepei jelentették, ahol átlagosan majdnem négyszer hosszabb ideig volt piacon egy lakás (138 napig). A téglaépítésű társasházi lakásoknál a második negyedéves adatok szerint a régióközpontok bizonyultak a legkapósabbak, ahol bő két hónap alatt elkeltek a lakások (63,4 nap), míg a kisebb településeken sokkal nagyobb türelemre volt szüksége az eladóknak (177,7 nap).

Az alku terén a legkedvezőtlenebb helyzetben idén a családi házaknál a külső pesti kerületekben és a vidéki régióközpontokban vannak a vevők, az árengedmény átlaga itt a legkisebb (7,8-9,3 százalék), míg a középvárosokban ennek majdnem duplája is lehet a végső kedvezmény (14,5 százalék). A téglaépítésű társasházi lakásoknál szinte mindegy, hogy az ingatlan milyen településtípuson helyezkedik el, minimális az alkuátlagtól való eltérés (9,1 százalék). A paneleknél Budán és a fővárosi agglomerációban az átlagos árengedmény ennél kisebb (7,6 százalékos), míg a kisvárosokban jóval nagyobb mértékű (10,9 százalékos) kedvezményt tudtak érvényesíteni a vevők. - áll a közleményben.

Összefoglaló / Realida

2020 junius elején a koronavírus krízis okozta leállás után az élet lassan normalizálódni látszik. Az ingatlanpiacon már 2019 3. és 4. negyedévben megtört a 22 negyedéven (öt és fél éven) keresztül tartó erős ingatlanpiaci áremelkedő trend és az árak stagnálni kezdtek.  Az árakat mozgató tranzakciószám (kereslet) pedig 2019 egészére már jelentősen gyengült – vidéken -28%,  Budapesten   -39% volt az ingatlanforgalom (tranzakciószám) csökkenése.

VISSZA A HÍREKHEZ

A koronavíros okozta válság az ingatlanpiaci konszolidációt jelentősen felgyorsítja. 2020 junius elején egy biztos – a piac nagyon bizonytalan. Elemzői előrejelzések, várakozások is jelentősen szórnak. Egyes május végi előrejelzésekkel szemben már optimistább várakozások is napvilágot láttak, miszerint 2021 1. negyedévében megindulhat a kereslet növekedése, ami majd az árakat is húzza magával. Továbbra is jelentős eltérés tapasztalható az ingatlanpiaci mozgásokban Budapest -ill annak egyes kerületei - és a vidék között. A vidéki ingatlanpiac erősebben lehet a válságban érintett.

azenpenzem.hu, Lovas Judit 2020. junius 03.

Ekkora áresést hoz a járvány okozta válság a lakáspiacon

Budapest jól megúszhatja
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2020. június 3. A koronavírus-járvány okozta gazdasági recesszió akkor találta telibe a hazai lakáspiacot, amikor már elindult az árcsökkenés. Az optimista verzió szerint a járvány negatív hatása a forgalomra és az árakra Budapesten nagyjából egy évig fog tartani, és csak kisebb korrekcióra kell számítani a legfrekventáltabb kerületekben. Vidéken, a legsérülékenyebb piacokon ugyanakkor évekig is elnyúlhat a hatása, és 20 százalékos áresést is hozhat – áll az OTP Jelzálogbank legfrissebb elemzésében.

Az OTP Jelzálogbank legfrissebb, a NAV 2019-es tranzakciós adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzése szerint az országos lakásárszint 2019-ben az előző évit meghaladó mértékben, nagyjából 20 százalékkal nőtt. Minden településkategóriában nőttek az árak, a legjobban továbbra is Budapesten és a nagyvárosokban. A nagyarányú éves drágulás mellett azonban egy új trend is megjelent. Az év második felében ugyanis a 22 negyedéven át tartó, Európában a harmadik leghosszabb folyamatos drágulási periódus után már árcsökkenést mutatnak a számok.

Mindenhol csökkent a forgalom

Az előzetes adatok szerint országosan mintegy 28 százalékkal esett vissza 2019-ben az ingatlanforgalom. A legnagyobb mértékben a budapesti forgalom csökkent (39 százalékkal), aminek oka egyrészt az egyensúly feletti árszint elérése, másrészt a 2019 közepétől jegyezhető Magyar Állampapír Plusz, ami befektetési célú vásárlók tömegét vonhatta el a fővárosi lakáspiacról. A kisebb városok és megyeszékhelyek tranzakciószámai ennél valamivel kevésbé estek vissza, míg a községek esetében – ahol az ugyancsak tavaly nyár óta elérhető falusi CSOK támogatás adott lendületet a frekventáltabb települések lakáspiacának – összességében minimális a csökkenés – fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A belváros már alig drágult, de így is a legdrágább

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján 20 százalék feletti volt tavaly az árnövekedés Veszprém (hajszállal 29 százalék alatt), Komárom-Esztergom, Fejér, Borsod-Abaúj-Zemplén, Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok, Csongrád és Nógrád megyékben. A legkisebb mértékben, alig 6 százalékkal Somogy megyében ment fel az átlagár. Nagyvárosaink közül Szolnok drágult legjobban (30 százalék), de Veszprém és Salgótarján is 28 százalék felett állnak. Visszaesés sehol nem látható.
Budapesten tavaly is elsősorban az olcsóbb, illetve a külsőbb kerületek drágultak legjobban. Új jelenségként hátrébb kerültek az árnövekedési listán a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek. Az V. kerület 13,4 százalékkal egyenesen sereghajtó lett 2019-ben, az átlagos négyzetméterár szerinti sorrendben szintén dobogón, vagy annak közelében álló budai I., II. és XII. kerület mögött.

Ha nem a drágulás ütemét, hanem az átlagos négyzetméterárakat vizsgáljuk, a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 979 ezer Ft/m2-rel. A második legdrágább I. kerület átlagára nem éri el a 800 ezer Ft/m2-t. A 700 ezres szint fölé még a II., a VI., a XII., a XI. és a VII. kerület jutott. A másik végletet, 450 ezres átlag alatt a XXIII., a XX. és a XXI. kerület adja. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,3 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 628 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Vidéken jóval alacsonyabbak az árak

A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 364 ezer Ft/m2 átlagárral, s még Pest, Hajdú-Bihar és Vas megye van 300 ezer Ft/m2 felett. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, éppen átlépve a százezres árszintet.
A megyeszékhelyek ársorrendjének élbolya az elmúlt egy évben jelentősen átrendeződött. Míg 2018-ban még Győr volt a legdrágább megyeszékhely, tavaly már 409 ezer Ft/m2-es átlagárral Debrecen, ami egyedüliként szerepel a 400 ezres szint felett. Sőt, Győrt a hajdú-bihari megyeszékhely mellett Veszprém, Székesfehérvár és Kecskemét is megelőzte – mutatott rá Valkó Dávid. Az országos átlagár tavaly 399 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag pedig 271 ezer Ft/m2.
 

Hat év alatt ekkora volt a drágulás

A 2013-as országos mélypont és a valószínűsíthető 2019-es árcsúcs közötti hat év alatt az országos összesített nominális áremelkedés mértéke 114 százalék volt. A Budapesten hat év alatt végbemenő 170 százalékos drágulás verhetetlen volt – legalább is, ha a megyék árváltozásával vetjük össze. A megyék között Komárom-Esztergom áll az élen 144 százalékkal (azaz közel két és félszeresére ugró árszinttel) úgy, hogy itt igazán csak az elmúlt két évben ment végbe látványos árnövekedés.

Budapesten a legnagyobb arányban, 231 százalékkal a VII. kerület drágult 2013 és 2019 között. Emellett még a XV. és a X. kerületben nőtt legalább háromszorosára az átlagos árszint. Az okok között a befektetési célú – és ezen belül is hangsúlyosan a rövid távú kiadást (Airbnb) célzó – lakásvásárlásokat, a panellakások látványos drágulását, illetve az elmúlt években fellendülő újlakás-építéseket sorolhatjuk. Az irányítószámok szerinti bontás vizsgálva az 1083-as körzet (Középső-Józsefváros Nagykörúttól távolabbi része) az aranyérmes, ahol hat év alatt 272 százalékkal (154 ezerről 573 ezer Ft/m2-re) nőtt az eladott lakóingatlanok átlagára.

Már tavaly elindultak lefelé az árak

A 2019-es kiemelkedő éves drágulás látványos éven belüli trendet fed el, ugyanis az év második felében, 2019. III. és IV. negyedévében már árcsökkenést mutatnak a számok, ha a megelőző negyedévekkel vetjük össze.

A járványhelyzet okozta recesszió az ingatlanpiacot sem kíméli. Ugyanakkor az elemzés szerint a keresleti visszaesés és várható árcsökkenés az eddigi nemzetközi és historikus tapasztalatok alapján minden bizonnyal csak átmeneti lesz. Célszerű a forgalomhoz kötni az árak alakulásának mérlegelését. Az előző válság végét is – országos szinten – a forgalom 2013 közepén elindult év/év alapú növekedése jelezte, amit rá fél évvel követett az árak ugyancsak éves összehasonlításban mért emelkedése.

Így a várakozások szerint, ha majd azt látjuk, hogy a járványhelyzet elmúlásával, az élet újra beindulásával elmozdul a mélypontról a forgalom, rá pár hónappal számíthatunk az árak emelkedésnek megindulására is. Egyelőre csak becsléssel lehet élni. Ennek optimista forgatókönyve lehet, hogy Budapesten (az országban leghamarabb) 2021. I. negyedévében az idei első három hónappal összevetve már nőhet a forgalom, s ezt követően, a jövő év második felében az árszínvonal is. Kedvező forgatókönyv szerint tehát a járvány negatív hatása a forgalomra és az árakra Budapesten csak nagyjából egy évig fog tartani. A legfrekventáltabb kerületrészekben összességében csupán 5 százalékos árcsökkenésre számíthatunk.

Vidéken ugyanakkor ez elhúzódóbb lehet, s a legsérülékenyebb részpiacokon évekig elnyúló hatással akár 15–20 százalékos árcsökkenést is okozhat. Nehéz előre látni, hogy az elvileg 2022 közepéig érvényes falusi CSOK hol milyen mértékben tudja kompenzálni a kieső keresletet.

Összefoglaló / Realida

2020 május végén már normális esetben erős szezon van az ingatlanpiacon. Az idei évben a koronavírus okozta egészségügyi krízis gazdasági következményeivel az ingatlanpiacon is számolni kell. Csökkenő GDP, csökkenő foglalkoztatottság, alacsonyabb bérek, az elmaradó turizmus az ingatlanpiacon is problémákat okoz.  Az elmúlt évek túlfűtött növekedése után 2019 második felében már stagnált az ingatlanpiac. Idén márciusban korrekcióról kezdtünk beszélni, Budapesten  -5 - -10%-os várható átlagos árcsökkenéssel. Most 6-8 héttel később már inkább egy ingatlanpiacot is érintő válság valószínűsíthető, akár -30%-os áreséssel  a mélyponton. A váláság lefolyása ’L’, vagy ’W’ alakúra becsült, ez a piac hosszabb ’gyógyulását’ vetíti előre. Leginkább érintett ingatlanok várhatóan a Budapest belvárosi (Air B&B) és rosszabb adottságú társasházi és panel lakások lesznek.

VISSZA A HÍREKHEZ

G7 Zéróosztó, Puzsár Fanni 2020. május 22.

Lakáspiaci sokkra, 15-30 százalékos árzuhanásra számíthatunk

A szerző az IFUA Horváth & Partners tanácsadója, az elemzés elkészülését Horváth Áron ingatlanpiaci szakértő, az ELTINGA Ingatlanpiaci Központ vezetője támogatta. A G7 Zéróosztó a G7 elemzői szeglete.)

Az egészségügyi krízis a gazdaság leállításához és ezzel számtalan munkahely megszűnéséhez vezetett. Az így kialakult gazdasági válság hosszú távon is meghatározza az iparágak helyzetét. A leállított gazdaság csak akkor tud teljes gőzzel újraindulni, ha már tömeges mennyiségben áll rendelkezésre védőoltás vagy egyéb hatékony kezelési gyógymód. Ennek kifejlesztése és tömeges legyártása azonban nagyon időigényes. Ebből következően elhúzódó válságra, egyes iparágakban csak nagyon lassú felívelésre számíthatunk. Ezek hatása jelentkezni fog a lakóingatlanok piacán is.

A válságok lefutása két részre osztható: a csökkenés és a növekedés fázisára. A két szakasz egyik fő jellemzője a meredekség. Jelenleg a válság első szakaszában vagyunk, mely intervalluma nehezen előre jelezhető. Továbbá a felívelésről sem tudni, milyen ütemű lesz, illetve mikor veszi kezdetét. A korrekciós szakaszok meredekségei alapján – megfelelve az elemzői konszenzusnak – négy szcenáriót lehet felvázolni, melyeket a szakzsargon V, U, L, W betűkkel jelöl.

A GDP-növekedés és a GDP-szint lehetséges lefutása válságok esetén, illetve ezek ingatlanpiaci leképződése

Álláspontunk szerint az ingatlanok piacán a „V” és az „U” görbe nem valószínű, mivel az árak és a tranzakciószámok növekedése már a járvány előtt lassult – többek között a MÁP+ megjelenése miatt. Tehát nem reális szcenárió a korábbi növekedési ütemhez való visszatérés. Az „L” vagy „W” görbe lefutását valószínűbbnek tartjuk.

Az egyes szektorok, a munkaerőpiac helyzete, a GDP aktuális szintje, illetve növekedési üteme is szoros kölcsönhatásban áll az ingatlanpiaci kereslettel és kínálattal, így az árakkal is. A turizmus, a személyes vásárlói kereslet elmaradása, a foglalkoztatottság csökkenése már most érezteti hatásait: az ingatlanpiac – meredek felíveléssel – 2019-ben érte el csúcsát. A koronavírus megjelenése miatt azonban az ingatlan egyre alacsonyabb megtérülésű befektetésnek számít.

A lakások ára és a tranzakciószám 2014 és 2019 között meredeken növekedett. A négyzetméterárak gyorsabb ütemben emelkedtek Magyarországon, mint Európában. Jellemző volt a 10 százalék feletti növekedés, Budapesten az elmúlt öt év átlagos változása 21 százalék volt.

Használt lakások négyzetméterára és a négyzetméterár évi átlagos változása 2014-2019 között

A négyzetméterárak és a tranzakciószámok növekedését számtalan tényező okozta, ezek közül a legjelentősebbek:

• A gazdasági növekedésből eredő magas foglalkoztatottság, ami miatt szélesebb társadalmi rétegnek keletkezik megtakarítása.
• 2016-tól az építési költségek évi átlagos 11 százalékos növekedése, melynek okai a szigorodó előírások, az építőanyag- és munkaerőhiány.
• Az állami otthonteremtési támogatások: babaváró támogatás, CSOK és falusi CSOK.
• Az alacsony kamatkörnyezet: a hitelek költsége és a betétek megtérülése is alacsony.
• Az alacsony, 5 százalékos áfa az új építésű ingatlanokra először csökkentette az érintett ingatlanok árát. Később, mivel az áfaemelés ígérete miatt mind az eladó, mind a vevő érdeke az előrehozott üzletkötés volt, az előrehozott vásárlásokkal egyre növekedett az érdeklődők száma, ezzel a tranzakciószám és a négyzetméterárak.

A növekedést ezzel szemben mérsékelte a lakásárak olyan gyors ütemű emelkedése, amivel a béremelkedés nem tudott lépést tartani. Emiatt többen elhalasztották a vásárlást, és reménykedtek a csökkenésben. Továbbá a bankok – tartva a gyors emelkedés utáni hirtelen visszaeséstől – szigorították a hitelfeltételeket, melyet a szabályozói oldal is erősített a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató alkalmazásával.

A növekedési tendencia 2019 második felében lassult, illetve stagnálni kezdtek a lakásárak. Ennek egyik fő oka a „szuper állampapír” megjelenése, ami – az elmúlt évek inflációs rátáját figyelembe véve – hasonló megtérülést biztosított, mint egy lakás. Mindezek mellett alacsony kockázatú, illetve a kötvény vásárlója a lakás karbantartásával töltött időt is megspórolhatja.

2020-ban a koronavírus-járvány megjelenésével megkezdődött az árak csökkenése. Eleinte nem lehetett tudni, hogy – az érdeklődők elmaradása miatt – a vevők ideiglenesen kerültek-e csak jobb alkupozícióba. A Duna House kiadványa szerint (2020) márciusban az előző havi adásvételekhez képest 15 százalékos volt a csökkenés. Április elején újra megjelentek az érdeklődők, azonban várakozásaink szerint hosszabb távon lesz érzékelhető az árcsökkenés. Ennek okai:

• A lakásnézés, így a vásárlás elhalasztása az egészségügyi kockázat miatt. Ennek kezelésére és az érdeklődők visszacsalogatása érdekében az ingatlan- és értékesítő irodák a vásárlási folyamat egyre nagyobb részét digitális csatornára terelték. A megoldások között szerepel a videó rögzítése, az értékesítővel való videóhívásos online bejárás, a vételi ajánlat, illetve a szerződéskötés online lebonyolítása.
• A rövid távú bérbeadás mint befektetés megtérülése jelentősen visszaesett. A lakásárak növekedése 2014-ben Budapest belső kerületeiből indult, köszönhetően a rövid távú bérbeadás lehetőségének, a turizmus virágzásának. Védőoltás vagy ellenszer tömeges rendelkezésre állásáig azonban nem várható a turizmus korábbi mértékűre való visszaállása. Tehát, aki korábban hitelre vásárolt lakást – feltételezve, hogy a rövid távú kiadás bevételei fedezik a törlesztőrészletet – a moratórium lejárta utána nehezebben tud majd törleszteni. A költségeket minimalizálva ezek az ingatlanok is bekerültek a hosszú távú kiadás piacára. Így megnövelték azok kínálatát, a bérleti árakat lenyomva pedig csökkentették azok megtérülését.

Egy rövid távú kiadási céllal vásárolt ingatlan cash flow-ja a válsághelyzet előtt és a hitelfizetési moratórium után. (Feltételezve, hogy a moratórium végével nem áll helyre a turizmus, és az ingatlan hosszú távú kiadásra alkalmas.)

• Más célú ingatlanok is bekerültek az albérletpiacra rövidebb időre, ezzel tovább nőtt a hosszú távú kiadásra tartott ingatlanok száma. A szállodák ugyanis így próbálják meg csökkenteni veszteségüket. Az üzlethelyiségekre pedig szinte elhanyagolható az érdeklődés, így sokan, akik tudták, lakássá alakították ilyen célú ingatlanjaikat.

Megindult tehát a verseny a bérlőkért, ami mostanra közel negyedével csökkentette a bérleti árakat.

• Egyre szűkebb rétegnek keletkezik megtakarítása, csökken a foglalkoztatottság és a bérek. Ennek oka a gyárak, turizmus leállása, a kereslet csökkenése számtalan termék iránt. Sokaknak hozzá kell nyúlniuk korábbi megtakarításukhoz is. A háztartások már nem képesek kifizetni a korábbi árakat egy lakásért.
• Sokan nem jutnak most jelzáloghitelhez, mivel a moratórium által – a korábban kiadott hitelek visszafizetésének elmaradása miatt – csökkent a kihelyezhető hitelek összege.

Mindezekből fakadóan az árcsökkenésben két ingatlantípus lesz leginkább érintett a fővárosban. Egyrészt a központi elhelyezkedésű, a múltban rövid távú kiadásra tartott lakások, másrészt a válság által jobban érintett társadalmi rétegek ingatlanjai, azaz a kevésbé jó közlekedéssel rendelkező társasházak, lakótelepi lakások. A fővároson kívül azokon a településeken várható nagyobb visszaesés, ahol egy-egy nagyobb gyár – amely a foglalkoztatottság jelentős részét adja – leépítésekbe kezd. Továbbá az egyetemvárosokban kérdéses, hogy szeptemberben személyes jelenléttel indul-e el az oktatás.

A fenti tényezők, továbbá az egészségügyi megoldás kifejlesztésének és tömeges legyártásának időigényessége miatt intenzív sokkra számíthatunk a lakáscélú ingatlanpiacon. A kínálati árak csökkenése már április elején érzékelhető volt a főváros egyes területein, továbbá a tényleges vételi árakat is csökkentette a vevők megnövekedett alkuereje. Az intenzív sokk mélypontján 

Budapesten akár 30 százalékos, megyeszékhelyeken akár 15 százalékos visszaesés is előfordulhat,

mely esetén a használt lakások árszínvonala a 2017-es szintre térne vissza. Az elmúlt években tapasztalható gyors növekedési ütemnek köszönhető, hogy ez mindössze a három évvel korábbi árszintet jelenti.

Egy esetleges intenzív sokk hatásának bemutatása

Az új lakások ára vélhetően kevésbé lesz érintett, mivel egyre csökken az építési engedélyek száma, illetve ezek célközönségét is kevésbé érinti a válság. Vélhetően az új lakások iránt a tehetősebb, szellemi munkát végző emberek érdeklődnek inkább, akik a válság alatt képesek munkájukat otthonról is ellátni, így kisebb valószínűséggel veszítik azt el.

Összefoglaló / Realida

2020 április végén, május elején az első sokkból éledezni látszik az ingatlanpiac. Emelkedik a lakást keresők száma és már az online szerződéskötés intézménye is rendelkezésre áll az ingatlan adásvételek lebonyolítására. A piac azért jelentősen lassabb, a korlátozások egy része továbbra is érvényben van. A hitelelbírálások megszigorítása bonyolítja, lassíthatja a hitellel történő ingatlanvásárlást. A 2019. év második felében jöttek az első hírek a piac potenciális túlárazottságáról. A várt korrekcióhoz a koronavírus kapcsán kialakult bizonytalanság és válság is hozzájárult. Budapesten és a vidéki nagyvárosokban -5-10%-al, vidéken 10-20%-al alacsonyabbak a kínálati árakat a használtingatlan piacon -általánosságban- május elején.  

VISSZA A HÍREKHEZ

Lakást vennél vagy eladnál? Erre számíthatsz most

Nincs könnyű dolga annak, aki a jelenlegi helyzetben sürgősen szeretne költözni, hiszen a járvány idején már az első lépés, a lakásnézés is problémákba ütközik.

A koronavírus-járvány sok más terület mellett az ingatlanpiacra is rányomta a bélyegét. Hogy mennyire, arról dr. Halaska N. Gábort, az Otthontérkép Csoport vezető elemzőjét kérdeztük, akivel az árváltozásoktól kezdve az adásvételi procedúra nehézségein keresztül egészen a hitelfelvételig számos témát érintettünk.

Hogyan hatott a koronavírus az ingatlanpiacra?

Dr. Halaska N. Gábor úgy értékeli, az első ijedtség után április végére, május elejére elkezdett magára találni a piac, vagyis lassan, de biztosan érzékelhető, hogy egyre több a lakáskereső, aki aktívan nézelődik.

Az érdeklődők újra megjelentek, de természetesen óvatosabbak, mint korábban: válogatósabbak és érzékenyebbek az árakra.

A szakember szerint az új piaci viszonyok szempontjából nagy szerencse, hogy bár az alapanyag-ellátásban lehetnek kisebb fennakadások, illetve a vendégmunkások egy része hazatért, a már folyó építkezések tovább haladnak, továbbá egyelőre nagyobb csúszásokról sem hallani. Az viszont még kérdéses, hogy a következő hónapokban, években mennyire indulhatnak új, eddig be nem jelentett projektek.

Kevesebb az érdeklődő, de nem lehetetlen nyélbe ütni az eladást 

Fotó: LordRunar / Getty Images Hungary

Hogyan változtak az ingatlanárak a járvány kezdete óta?

Az árak igen lassan reagálnak a változásokra, hiszen ingatlant nem pár hétre veszünk, és az eladási szándék sem ennyire gyorsan realizálódik, még jobb időkben sem – mutatott rá az elemző. Ugyanakkor az Otthontérkép Csoport adatai szerint

február vége és április közepe-vége között a fővárosban 5,7 százalékkal, vidéken pedig 14,1 százalékkal csökkentek az átlagos lakáshirdetési irányárak.

Az árak tehát alacsonyabbak, valamint nagyobb teret kap az alku is, de az utóbbinak csak és kizárólag akkor lehet realitása, ha az eladó sürgősen szeretne lépni. (Ez nem feltétlenül a járványhelyzet direkt következménye, mert némi árkorrekció már korábban is tapasztalható volt.) Az ilyen „sürgető eladások” száma egyébként is visszaeshet a 2020 végéig meghirdetett hitelmoratórium miatt, melynek értelmében senkinek nem kell lakáshitel-törlesztőrészletet fizetnie, hacsak az ellenkezőjét nem kéri.

Persze a törlesztési idő így megnő, és még bizonytalan, hogy mi lesz azokkal, akik munka nélkül maradnak, ezért jövőre sem tudják fizetni a lakáshitelüket. Ez azonban nem jelenti azt, hogy januártól tömeges eladásokra lehetne számítani, hiszen akár fél-egy év is eltelhet, amíg egy bajba jutott adós piacra viszi ingatlanát, vagyis érdemi árleszorító hatás rövid és középtávon nem valószínű. Már csak azért sem, mert közben egyre nagyobb számban jelennek meg a befektetést keresők az ingatlanpiacon, akik megtakarításaikat értékállóbb lakásokba fektetnék.

Mennyire húzódik el az adásvételi procedúra?

Ha sürgős az eladás és megvan a vevő is, akkor dr. Halaska N. Gábor szerint csak jelentéktelen, legfeljebb néhány napos csúszással kell számolni, hiszen az ügyvédi kamara elismerte az online szerződéskötés létjogosultságát, a közjegyzői irodák működnek, a bankok dolgoznak, és a földhivatalok sem álltak le. Az ügymenet ugyan lassabb lehet, de mivel csökkent a tranzakciók száma, hosszabb távon visszaállhat az egyensúly.

A gondot inkább az okozza, ha a vevők visszalépnek, vagy éppenséggel nem kapnak hitelt, mert például az egyik fél elvesztette az állását. A másik probléma, hogy az eladók és a vevőjelöltek nem szívesen vállalkoznak személyes találkozóra az ingatlan megtekintése miatt, és hosszabb idő, mire egymásra találnak.

Milyen ingatlanokra van a legnagyobb kereslet?

Mivel a lakáskeresésnél kritikus pontnak számító személyes megtekintés rendkívül nehézkessé vált, a videós bemutatók pedig csak részben tudják betölteni az űrt, az összes ingatlantípus érdemi kereslete csökkent – az elemző azt reméli, hogy csak átmenetileg. Kereslet elsősorban a fővárosban és esetleg néhány nyugat-magyarországi nagyváros belsőbb részein van a kisebb otthonok, főként azok iránt, amelyeket a 2019-ben kialakult piaci ár alatt hirdetnek.

Tényleg zuhannak az albérletárak?

A kínálati árakban mutatkozó jelek már az albérleti piacon is láthatók, de dr. Halaska N. Gábor azt mondja, szó sincs a média egy része által sugallt pánikszerű reakciókról, az árak hirtelen zuhanásáról és ehhez hasonló mozgásokról. Nagyobb aktivitás elsősorban a kiadó belvárosi lakások tulajdonosai részéről tapasztalható: a rövid távú kiadás jó pár hónapra háttérbe szorul, így a mintegy 12 ezer Airbnb-s budapesti ingatlan egy kisebb, makroszinten alig kimutatható része az első sokk idején már meg is jelent a hosszú távú kiadói kínálatban. Az utóbbi hetekben ennek ellenére nem volt érzékelhető a kiadó lakások számának további növekedése. Úgy tűnik, a kínálat egy része gazdára talált, a lakástulajdonosok többsége pedig egyelőre a turisták visszatérését várja, és a jelenlegi időszakot veszteségként könyveli el.

Mennyire különíthetők el a vírus hatásai fővárosi és vidéki szinten?

A tapasztalatok azt mutatják, hogy az értékesítési idő mindenhol megnőtt, de a vírus hatása elsősorban a vidéki ingatlanokat sújtja, ahogy arra a fent említett 14,1 százalékos irányárcsökkenés is rávilágított. Az elemző szerint ha nem sürgős az értékesítés, az eladók inkább kivárnak, egyes vidéki régiókban azonban még akkora kereslet sincs, mint korábban. Ez főleg az elmaradottabb környékekre jellemző, ahol nincs sok betölthető munka (régiós szinten sok az elköltöző), távolabb esik a Balatontól, és wellnesslehetőségek sincsenek a közvetlen közelben.

A falusi csok is csak ott segít igazán, ahol a település amúgy is rendezett, fejlődőképes, és a régióban jól fizető munkalehetőségek vannak. A kieső helyen lévő kis falvak, városok régi, jóval a rendszerváltás előtt épült házai ezért még néhány milliós áron sem kelnek el. Itt lehetséges, hogy fél-egy évnél is tovább tart, mire a tulajdonos belátja: az eredeti árelképzelései túlzottan magasak.

„A túlárazottság eddig is jellemző volt, de az árak lemorzsolódása okán még jobban nő majd a szakadék az »álmok és a valóság« közt. Magyarán, minden ingatlant el lehet adni, ha az eladó belátja, hogy az eredeti árelképzelései túlzóak voltak. A járvány hatására ezekből még többet kell engedni. Egyelőre ez a használtpiacon hozzávetőleg 5-10 százalékot jelent a fővárosban és a nagyvárosokban, és mintegy 10-20 százalékot vidéken, attól függően, mennyire keresett az adott település, illetve hogy az eredeti irányár mennyire volt túlzó.”

Főleg kisebb lakásokra van kereslet

Fotó: Kathrin Ziegler / Getty Images Hungary

Hogyan befolyásolja a koronavírus a hiteligénylést?

Dr. Halaska N. Gábor úgy látja, a bankok kimondva-kimondatlanul szigorítottak, de enélkül is gond, hogy például egy turizmusban vagy vendéglátóiparban dolgozó hitelképessége akkor is rosszabb lett, ha még megvan az állása. Sok banki alkalmazott ráadásul otthonról dolgozik, így sok folyamat lelassult. Az elemző azt javasolja, hitelfelvételi szándék esetén célszerű lehet megkeresni egy-egy hiteltanácsadót is, aki jól ismeri a legtöbb bank gyakorlatát, így kisebb jövedelem esetén is segíthet.

A jó hír, hogy még mindig alacsonyak a hitelkamatok, így érdemes lehet hitelt felvenni – persze csak fix kamatozásút.

Akinek nem sürgős a költözés, annak van értelme várnia?

A szakember szerint a válasz a megvásárolandó ingatlan típusától is függ. Ha például valaki csak új lakásban gondolkozik, akkor érdemes lehet még a nyáron lépnie. Miután a kivitelezési költségek tovább emelkedhetnek és kevés az új projekt, a jó árú, adottságú és elosztású lakásokat hamar elkapkodhatják, így elképzelhető, hogy 1-2 évig nem is lehet majd hasonlót találni. Ráadásul amit el szeretne adni, azt lehetséges, hogy most jobb áron teheti meg, mint a következő időszakban. A használt lakásoknál szintén gond lehet a kínálat, a megfelelő otthonok ára ugyanis még évekig magas maradhat.

„Veszélyes arra játszani, hogy most eladom a lakást, albérletbe megyek és pár év múlva olcsóbban vásárolok. Mivel az új építés és a felújítás egyre drágább lesz, közel sem biztos, hogy nagyot és tartósan esnek az árak. Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy sokan ingatlanba menekítik a pénzüket. Várni azért lehet érdemes, hogy a vásárlók munkája, vállalkozása hogyan alakul, hiszen legalább 10-15 éves hitelek kapcsolódnak a legtöbb lakásvásárláshoz, amelyek az átlag családok kasszáját alaposan megterhelik, így most fontos az óvatosság” – magyarázta a szakember.

Összefoglaló / Realida

A budapesti ingatlanpiaci mozgások általában, bizonyos késéssel a vidéki ingatlanpiacra is kihatnak. Így volt ez korábbi válságoknál is, ez várható most is majd. Budapesten 2020 április közepén-végén a várakozások szerint a következő hónapokban 5-8% ált. árcsökkenés várható és jelentősen kisebb tranzakciószám (adás-vétel), ami igaz lehet a vidéki ingatlanpiacra is.  A piaci hangulat napról-napra változhat, a vírus okozta járvány végét és az utána várható gazdasági folyamatokat nehéz előre jósolni. Az ingatlanpiaci elemzők pozitívabban látják azt, hogy mikorra térhet vissza a normális kerékvágásba az ingatlanpiac, mint az ingatlanokkal foglalkozó értékesítők: előbbiek 73%-a max 6-12 hónap alatt várja ezt, míg az utóbbiak 53%-a. Igaz az értékesítők 25%-a azt reméli 3 hónapon belül rendeződhet a helyzet.

VISSZA A HÍREKHEZ

A vidéki lakáspiacot sem kíméli a járvány - Nem csak Budapesten kell árcsökkenésre számítani  Ingatlan 2020. április 08.   Futó Péter

Néhány nappal ezelőtt részletes elemzést készítettünk arról, hogy a koronavírus-járvány hatásainak következtében hogyan változhatnak a budapesti lakásárak. A felmérésben azonban nem elégedtünk meg Budapesttel, hanem a megyeszékhelyek és a kisebb települések árváltozásaira is kíváncsiak voltunk, éppen ezért a cikksorozat második részében a fővároson kívüli lakáspiacot mutatjuk be a járvány hatásainak összefüggésében.

A fővárosban a megkérdezett elemzők és értékesítők átlagosan 5-8 százalékos árcsökkenésre számítanak az előttünk álló hónapokban, azonban szinte biztos, hogy ez a jelenleginél sokkal alacsonyabb tranzakciószámok mellett fog megvalósulni. Aki teheti kivár, de nézzük meg, hogy mit gondolnak a szakértők a vidéki lakáspiacról!

A budapestivel szemben, a megyeszékhelyeken és a kisebb településeken valamivel kevesebben számítanak árcsökkenésre a következő hónapokban, ami elsőre meglepő lehet, de egybevág azzal a trenddel, ami a főváros és a vidék lakáspiaci kapcsolatát eddig is jellemezte. A jelentősebb árváltozások ugyanis eddig mindig a fővárosból indultak ki, amelyek időben kicsivel eltolódva jelentkeztek az ország többi részén. Így volt ez az ezredforduló környékén a devizahitelezés előtti időkben elindult árrobbanáskor, így volt a 2008-as válság elején, de így volt a 2013 végén elindult áremelkedés esetében is.

Noha a vírus mostanra mindegyik megyénkben jelen van, a megbetegedések száma – a publikált statisztikák szerint – lakosságarányosan is a fővárost sújtja leginkább. Emellett a piaci változásoknak legjobban kitett ingatlanbefektetők is a fővárosban vannak legnagyobb arányban jelen – belvárosban, turistáknak kiadott Airbnb, és a hosszútávú lakáskiadások egyaránt - míg a megyeszékhelyeken kisebb az arányuk, a kistelepüléseken pedig minimális számban vannak csak jelen.

A járvány tehát elsőként a fővárosi lakáspiacot, azon belül is a belvárosi befektetési céllal hasznosított lakásokat érintette meg, de ahogy a szakértői várakozásokból is látszik, idővel ez a vidéki lakáspiacra is tovább fog gyűrűzni.

Mennyivel csökkenhetnek az árak?

A becslések egyelőre vidéken sem térnek el jelentősen a fővárosban nyár végéig becsült 5-8 százalékos visszaeséstől, a hangulat azonban hétről-hétre változik.

Éppen ezért a korábban csak negyed, majd félévente elvégzett felmérésünket a terveink szerint április közepén és május elején is meg fogjuk ismételni, sokan ugyanis már másfél héttel a felmérésünk után jelezték, hogy azóta pesszimistábban látják a jövőt és akár 10 százalék feletti árcsökkenést is elképzelhetőnek tartanak. Ráadásul, a vidéki városok közül is lehetnek olyanok, amelyek jobban megérzik majd a járvány gazdasági és ingatlanpiaci hatásait.

Az mindenesetre biztos, hogy a mélypontot sem időben, sem árcsökkenésben egyelőre senki nem látja pontosan, így a megkérdezett elemzők és értékesítők közül inkább az egyéni optimizmus vagy pesszimizmus volt a döntő amikor azt kérdeztük meg, hogy mikor állhat vissza a piac a normális kerékvágásba.

Összefoglaló / Realida

A koronavírus hatásai az új fejlesztésű projektek piacán 2020 március közepén-végén még kevésbé érezhető. 2020 első negyedévében, vélhetően a március eleje-közepétől tapasztalható helyzetnek -és magának az ÁFA szabályozás változásának is köszönhetően 3,5%-al kevesebb projekt indult. Az újépítésű ingatlanok ára a tavaly 1 negyedévhez mérve sok helyen a 10-15% mértéket meghaladóan nőtt és 1 mio forint körül ill sok helyen azt jelentősen meghaladják a négyzetméter árak.


VISSZA A HÍREKHEZ

Vírus: az ingatlanpiac tünetei enyhék Budapesten

ingatlanhirek.hu 2020.03.31. Halaska Gábor

A vírus, a járvány miatti zárlat hatásai már érződnek, de egyelőre még nem drámaiak Budapesten – derült ki az Otthon Centrum legfrissebb elemzéséből: a piacon majdnem ugyanannyi új lakást kínálnak eladásra, mint egy évvel ezelőtt, amikor még híre sem volt a járványnak, de ez változni fog.

Budapesten 2020 első negyedévben az egy évvel ezelőttihez képest majdnem negyven százalékkal kevesebb új projekt indult, míg a megyeszékhelyeken huszonegy százalékos a visszaesés.

A fővárosban 473 beruházás tart a kivitelezés különböző fázisában, ezekben 6316 lakást kínáltak megvételre, ami az épülő és tervezett lakásállomány 18,9 százaléka, ez gyakorlatilag megegyezik az egy évvel ezelőtti aránnyal (18,3 százalék).

Tavalyhoz képest 3,5 százalékkal több projekt kivitelezése indult el, vagyis 2020 első negyedévében 242 lakással több épül, ami minimális növekedést jelent (+0,8 százalék).

Ezek mindegyike azonban a koronavírus-járvány előtt indított beruházások voltak, az arányok változni fognak, figyelmeztetett Soóki-Tóth Gábor: „Egy évvel ezelőtt, 2019 első negyedévben 43 új projekt indult el, ehhez képest 2020 első negyedévben csak 27, ami 37,2 százalékos csökkenés a projektek számában” – mutatta be a Budapestet érintő legfrissebb felmérés eredményét az Otthon Centrum elemzési vezetője.

A korábbiakhoz képest érezhetően változott a budai és a pesti oldal közötti különbség a projektek átlagos lakásszámában. A korábbi nagy eltérés lényegében kiegyenlítődött: a budai oldalon 75, míg a pestin 68 a jellemző lakásszám a különböző projektekben.

Az viszont továbbra sem változott, hogy a pesti külső kerületekben idén is kisebb a lakásszám a projektekben, mint a belső kerületekben.

Megingathatatlan XIII. kerület népszerűsége, Angyalföldön 82 beruházás van folyamatban, ez a fővárosi társasház projektek 17 százalékát jelenti. A második legnépszerűbb hely Budán a XI. kerület (58 projekttel), ami egyben Buda legkedveltebb kerülete a lakásfejlesztők körében. A harmadik Óbuda (III. kerület, 50 projekttel), de kiemelkedik még a pesti oldalon Zugló (XIV. kerület, 36 projekttel), Ferencváros (IX. kerület 33 projekttel), Józsefváros (VIII. kerület, 32 projekttel). Ugyancsak változatlan maradt, hogy a peremkerületeket kevésbé szeretik a fejlesztők.

„Az új építésű lakások ára Budapesten érezhetően emelkedett, egy négyzetmétert átlagosan már 1.012.000 forintért kínálnak, ami 10,4 százalékos növekedésnek felel meg éves szinten” – ismertette a felmérést Soóki-Tóth Gábor. Elmondta, a legmagasabb fajlagos átlagár az I., II., V. és az XII. kerületben jellemző, ahol 1,5 millió forint feletti árszint az irányadó négyzetméterenként. „A másik véglet a XXIII. kerület, itt jóval alacsonyabb az árszint, az új lakások négyzetméteréért jellemzően 600 ezer forintot kérnek. A többi külső pesti kerület árfekvése 700–850 ezer forint közötti négyzetméterenként” – mutatott rá Soóki-Tóth Gábor a különbségekre, egyúttal megjegyezte: óriási eltérések alakultak ki, a vállalkozók igen széles sávban, az elhelyezkedés és a beépített anyagok, illetve egyéb extrák függvényében 500.000–3 millió között kínálják az új lakások négyzetméterét.

Vidéki helyzetkép

A két véglet között még soha nem alakult ki hatszoros különbség. A 23 megyei jogú város közül a legtöbb beruházás Győrben, Debrecenben, Pécsett és Szegeden ismert, a négy város lefedi az online meghirdetett újlakás projektek majdnem felét: 2020 márciusában 8.995 új lakás kivitelezése kezdődött el, ami az egy évvel korábbihoz képest 21 százalékkal kevesebb. Az épülő lakások számát tekintve Győr kimagaslik a mezőnyből (1 724), a második Szeged (1 216), majd Debrecen (1024) a sorrend. A legkevesebb projekt Szekszárdon indult, míg Salgótarján és Dunaújváros projekt nélkül maradt. A megyeszékhelyeken jellemző 580 ezer forintos fajlagos lakásár nagyjából a fővárosi érték fele.

A legdrágább városok árai a külső pesti kerületek átlag árával egyeznek meg ez alól csak néhány prémium kategóriás projekt jelent kivételt. A 23 megyei jogú város közül a legborsosabb árú projekt Debrecenben épül a maga 1,255 millió Ft/m2 árával. A legolcsóbb négyzetméterárral (217 ezer Ft/m2) egy miskolci projektet hirdettek meg.

Átlagos négyzetméterárak Budapesten

Összefoglaló / Realida 

A koronavírus hatásai már 2020 március közepén-végén nagyon jelentősen megmutatkoznak az ingatlanpiacon. Az  ingatlan.com információi szerint csökkennek a feladott hirdetések száma, ami március utólsó hetében már majd 60%-os visszaesést mutat tavaj azonos időszakához viszonyítva. Aki tud várni, az érezhetően halasztja az eladást, kivár. Azok akik nem tehetik meg, hogy várnak fokozatos árlejtésbe kezdtek. A piaci lassanként befagyni látszik 2020 március végén.

VISSZA A HÍREKHEZ

Befagy a lakáspiac, aki teheti, hátrahőköl az eladásból

Index.HU  2020.03.26. E.F.

Ahogy azt a terület szakértői is megjósolták, a lakáspiacot sem hagyja érintetlenül a koronavírus-járvány. Az ingatlan.com az Index részére kinyert adataiból már látszik, hogy a vírus magyarországi megjelenésének első heteiben országosan csökken a hirdetésszám, és fokozatosan nő az érték, amit a hirdetők elengednek az eredetileg várt árból.

Vagyis a piac lassanként befagyni látszik, a lakáseladásban gondolkodók többsége inkább kivár, aki viszont mégis árulja az ingatlanát, az egyre nagyobb összegről hajlandó lemondani már az irányárban is. 

Az ingatlan.com adatbázisából lekértük:

-hogyan változott az aktív és a feladott hirdetések száma;

-hogyan változott azoknak a hirdetéseknek a száma és aránya, amelyeknél egy héten belül árat csökkentett a hirdető;

-átlagosan mekkora árcsökkentéseket hajtottak végre az eladók a hirdetésekben.

A budapesti és országos bontású adatokból kirajzolódó kép szerint jókora szórás van az egyes kerületek és megyék trendjeiben, de összességében elmondható, hogy az időben az árcsökkentésről döntő tulajdonosok egyre nagyobb mértékű árengedményt tesznek a vevők megtalálása érdekében, mondta Balogh László, a portál vezető elemzője. 

..A február 12-19-es hétnapos intervallumot tekinthetjük egyfajta referenciának a koronavírus-hatás szempontjából, ugyanis ekkor még nem jött be Magyarországra a kór. Látszik, hogy a hirdetők 3,4 százaléka már ekkor is magától csökkentett az áron egy héten belül, átlagosan 4,7%-os engedményt adva országos átlagban (valamikor az intervallum első és hetedik napja között).

Ez lehet annak következménye, hogy az ingatlanpiaci kereslet egyébként is látványosan befékezett az elmúlt 2-3 negyedévben, és több hirdető maradhatott érdeklődők nélkül. 

AZ ENGEDMÉNYEK MÉRTÉKE AZTÁN A KORONAVÍRUS HAZAI MEGJELENÉSE UTÁN SZOLIDAN NŐNI KEZDETT.

Február 26. és március 4. közötti hét napban már -5,15 százalék volt az átlagos árváltozás a csökkentett árú hirdetéseknél (ezt a hetet a nagyobb átláthatóság érdekében a grafikonon nem jelöltük). Március 4. és 11. között ugyanez a szám már -5,44 százalék, március 11. és 18. között -5,68 százalék (az ábrán ezt se keresse), majd Március 18-25 között már 5,87 %..

Ezzel párhuzamosan viszont az aktív hirdetések száma, valamint a csökkentett árú hirdetések száma és aránya is visszaesik. Utóbbi két adat 4886-ról 3217-re (Budapesten 2523-ról 1559-re), és 3,4 százalékról 2,3 százalékra (Budapesten 4,8-ról 3,9 százalékra). Az aktív hirdetések száma pedig országosan 143,9 ezerről 139,8 ezerre, Budapesten pedig 52,5 ezerről 50,2 ezerre csökkent a vizsgált időszakban. Mindez arról árulkodik, hogy egyre több tulajdonos dönt inkább úgy, hogy a kivárás taktikáját alkalmazza, és INKÁBB ELHALASZTJA A LAKÁS ELADÁSÁT, MINT HOGY ESETLEG NAGYOBBAT KELLJEN ENGEDNIE AZ ÁRBÓL.

Kérdés, meddig marad a mostanihoz hasonló, tetszhalott állapotban a piac, és ki meddig tudja halogatni az ügyletet. 

Aki viszont valamiért mégis jobbnak látja most eladni, az akár már olyan rövid idő leforgása alatt, mint egy hét, úgy dönthet, hogy teljesen magától elenged 100-300 ezer forintot, és ez még csak az első válságos hónap, valamint csak a hirdetett összeg, vagyis az irányár. "Valószínűleg ezek azok az eladók, akik vevőkkel még nem is találkoztak, hiszen komoly érdeklődők esetén nem kezdenének árcsökkentésbe. Ennek megfelelően a vevők az alkupozíciójukat felhasználva most még nagyobb engedményeket tudnak elérni." – kommentálta Balogh László az adatokat.

Ezt az újonnan feladott hirdetések számának alakulása is mutatja: bár ez a csökkenési folyamat sem most kezdődött, nagyon meredek lefelé ívelést mutat március elejétől kezdődően, és

AZ UTOLSÓ TELJES HÉTEN MÁR 57 SZÁZALÉKOS VISSZAESÉST LÁTUNK (hirdetésekben) 2019-HEZ VISZONYÍTVA.

Az is szépen kirajzolódik, hogy országosan a legnagyobb árcsökkenések azokban a megyékben láthatóak, amelyek eddig sem voltak túl felkapottak lakáspiaci szempontból, mondta Balogh László.

Békésben, Nógrádban, Hevesben, Tolnában (megyében) az országos átlagok közel dupláját, néhol azt meghaladó mértéket látni.

Nógrád és Heves esetében már a vírus hazai megjelenése előtt is ilyen drámai különbség volt az országos átlaghoz képest, a többi megyében azonban inkább március eleje után látszik kisebb-nagyobb kiugrás. A változásokat megfigyelve országosan és Budapesten belül pedig még inkább kirajzolódik az, hogy a turizmus hirtelen lenullázódása által leginkább sújtott kerületekben és megyékben nőtt meg az árengedmények nagysága. Az utóbbi egy hónapban pl. Budapest V. kerületében 2,23%-ról 8,42%-ra, Somogyban pedig 4,72%-ról 9,28%-ra (nőtt az árengedmény átlagos mértéke). 

Ezek a friss trendek átlagos (hirdetett) négyzetméterárak tekintetében még csak kis mértékű  csökkenést indítottak el, de az azért sokatmondó, hogy 2020. február vége és 2020. március vége között az ingatlan.com adatai szerint Zugló kivételével az összes budapesti kerületben stagnáltak, vagy 1 százalék alatti mértékben visszaestek a négyzetméterárak, és nagyon hasonló a kép a megyeszékhelyeken is: itt egyedül Egernél látszik egy 3,2 százalékos növekedés, a többi nagyvárosban stagnálást vagy kis mértékű árcsökkenést mutatnak a számok. 

Összefoglaló / Realida

2020. március közepén nagyfokú bizonytalanság alakult ki az ingatlanpiacon is a koronovírus miatt.

Korai még jóslatokba bocsátkozni, hogy mit hozhat a jelen helyzet, de ami látszik – a piac erős lassulásban van, akár átmenetileg be is fagyhat. A korábban várt árkorrekciót is meghozhatja ez az időszak, elősorban a vevőknek kedvezve. Az AirB&B piac is várhatóan nagyon komolyan lesz érintve, ennek visszaesése a bérlet árakra általánosan is kihatással lesz. Maga az építőipar is visszaeséssel szómol, elsősorban köszönhetően a várható még súlyosabb munkaerőhiány miatt. Sok tényezőtől függ és nehéz jelen pillanatban megmondani mikor és milyen ütemben várható a negatív piaci folyamatok megállása és visszafodulása.

VISSZA A HÍREKHEZ

Meghozhatja a koronavírus az áresést az ingatlanpiacon

Index.HU 2020.03.18.  E.F.

Ha nem üt be a járvány, 1-2 évig még lassuló ütemben folytatódott volna a lakásdrágulás Magyaroszágon az elemzők szerint, most viszont ennek átmenetileg vége szakadhat. Az Airbnb-szegmensben teljes kataklizma várható, és ez akár az albérletárak csökkenését is elhozhatja. Az ingatlanközvetítők nagyon nehéz helyzetbe kerülnek, akár teljesen be is fagyhat egy időre a piac, az irodapiacon pedig szemléletváltást hozhatnak a kényszerű home office tanulságai. Szemfüles vevőként viszont akár nagyon jó üzleteket is lehet majd kötni komoly profitra szert téve, amikor pár év múlva visszajön a felívelő ciklus.

Egyre nyilvánvalóbb, hogy a koronavírus letaglózó hatásai a gazdaság szinte minden szegmensében jelentkeznek, így nem ússza meg az ingatlanpiac sem. A pontos adatokra még várni kell és sok a bizonytalanság is a képletben, de az utóbbi pár hét trendjei és fejleményei alapján a nagyobb piaci szereplők már előre tudnak jelezni bizonyos folyamatokat. 

Az ingatlan.com "mostantól új korszak jön a lakáspiacon" címmel adott ki közleményt, Balogh László, a portál gazdasági szakértője azt mondta, a járvány hatása gyorsan begyűrűzött a mindennapokba, az élet nem állt meg, de alapvető változásokat hozott az új helyzet. Ezzel az általunk megkérdezett többi szakértő is egyetértett, sőt, egyesek azzal számolnak, hogy ideiglenesen teljesen befagyhat a piac.

Ennek oka nagyon egyszerű:

■Egyrészt mind az eladói, mind a vevői oldalon az emberek többségének kisebb gondja is nagyobb annál, mint hogy a lakását hirdesse vagy lakásokat nézzen.

■Másrészt az ingatlankeresgélés- és vásárlás alapesetben sok fizikai kontaktussal jár; az érdeklődőknek és hirdetőknek minimum találkozniuk kell egymással, az üzlet megkötéséhez szerződéskötésre van szükség, de ott vannak még az ingatlanközvetítők, hitelkérelem esetén pedig az ügyintézők, értékbecslők is, akikkel kapcsolatba kerülünk a folyamat során. A személyes találkozásokról viszont mindenki tudja, hogy ezeket mostanában jobb kerülni.

Súlyos lassulás és kemény időszak jöhet a közvetítőknek

Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője kérdésünkre azt mondta, arra számít, hogy a következő 1-2 vagy akár 3-4 hónapban teljesen le fog állni az ingatlanpiac, mert "ez nem az az időszak amikor a magánemberek lakásokat akarnak venni vagy eladni, kivéve azokat, akik szorult szituációban vannak (például egy folyamatban levő válás vagy már lefoglalózott ügylet miatt)".

Mint mondta, tapasztalataik szerint már most jelentős lassulás van: a hét elején a normális tranzakciószám 20-30 százalékát kötik a piacon. A visszaesés azzal is jár, hogy az ingatlanirodák, ügynökök fenntartása ennyi üzletből nem jön ki.

"Ilyen szempontból teljesen mindegy, hogy 0 vagy 20 százalékon fut a piac, a közvetítőket nem tartja el" Balla szerint. A cégek túlélése nyilván azon fog múlni, kinek mennyi tartaléka van, ők jelenleg már nem foglalkoztatják az alvállalkozóként dolgozó ügynökeik egy részét (azok közül, akik a koronavírus-fertőzés szempontjából a leginkább veszélyeztetettek, már senkit nem küldtek ügyfélhez). "A kollégák nagyjából 60 százaléka az ügyfelek 40 százalékával próbál most működni, de fel vagyunk készülve akár egy közel teljes leállásra is (például egy kijárási tilalom esetén)", közölte.

A másik oldalon ugyanakkor Balogh László szerint fel is értékelődhet az ingatlanközvetítők szerepe a következő időszakban, mivel a segítségükkel már csak valódi eladási vagy vételi szándék esetén működnek együtt a tulajdonosok vagy a vevőjelöltek. “A gyakorlatban arra számítunk, hogy sok tulajdonos és vevőjelölt nem feltétlenül akar minden lehetséges partnerrel közvetlenül tárgyalni, hanem az eddiginél nagyobb arányban bízhatnak meg közvetítőket, és a segítségükkel az eddiginél több üzlet jöhet létre", közölte az Ingatlan.com. 

Falfelirat egy felújítás alatt álló épületen 2020. március 17-én

Fotó: Bődey János / Index

Bizonytalan, mikor éledhet fel a piac

Az ingatlanhirdetési portál legfrissebb adatai szerint egyébként a kereslet az elmúlt hetekben visszaesett, de a kínálat még nem, sőt, egy kissé bővülni tudott: a magánszemélyek a március 2-13. közti időszakban 3,7 százalékkal több lakáshirdetést adtak fel, mint az azt megelőző időszakban. Ennek hátterében az állhat, hogy akiknek nagyon fontos, hogy eladja a lakását, most, még a totális befagyás előtt igyekezett feladni a hirdetést.

(Egyébként az idén eltelt eddigi két és fél hónapban általánosságban is bővült a kínálat a múlt év azonos időszakához képest, volt olyan hét, amikor 8-17 százalékkal az Ingatlan.com számai szerint.) 

Balogh László szerint az ingatlanpiaci forgalomban a szokásosnál kevesebb adásvétel miatt visszaesés várható, de ez átmeneti jellegű lesz, és a veszélyhelyzet megszűnése után a piac gyorsan regenerálódhat. Bár a helyzet átmeneti mivoltában a szakértők egyetértenek, az egyelőre nem nyilvánvaló, milyen hosszan tartó visszaeséssel, leállással kell számolni, és hogy utána milyen gyorsan pattanhat vissza a piac, többen évek óta nem látott árcsökkenéssel kalkulálnak. 

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint még ha a járvány pár hónap alatt le is vonul, a közvetett hatásai minden bizonnyal hosszabb ideig elhúzódnak, és az is kérdés, melyik szezonban kapja el a piacot a vírus eltűnése után következő újjáéledés (például a nyár eleve uborkaszezon, ha akkor indulna be újra az élet, nem lenne rögtön olyan látványos a hatás). Az elemző hangsúlyozta, hogy a helyzet messze nem olyan rossz, mint 2008-ban (amikor ráadásul a válság kiindulópontja is az amerikai ingatlanpiaci jelzáloghitelezés volt), sokkal jobb a makrogazdasági környezet, illetve a hitelezési kockázatok is jócskán mérséklődtek azóta, de ettől függetlenül a helyzet napról napra tovább eszkalálódhat, és már az átmeneti árcsökkenés sem zárható ki.

Jól járhatnak a szemfüles vevők

Hogy milyen hosszúra nyúlhat az esetleges lefelé ívelés időszaka, az a vírus lecsengési idején túl több mindentől, így például a kormány gazdaságpolitikai válaszaitól is függ: nem mindegy, milyen állami mentőövek érkeznek, hogyan alakul a munkaerőpiac és hitelpiaci helyzet, milyen gyorsan épül fel újra az emberek bizalma. "Tavaly nyár óta lassulóban volt a piac, de a következő 1-2 évre még lassuló ütemű árnövekedésre számítottunk a járvány előtt.

”A vírus most előrehozza a magától csak később esedékes korrekciót a piacon” mondta Valkó. Amikor pedig kifut a járványhatás, és újra megjön a bizalom, megindulhat egy élénkülő szakasz. Aki tehát mégis vásárlásra szánja el magát a vírus miatt várható árcsökkenés időszakában, és képes átfuttatni az adásvételi procedúrát, az néhány éven belül akár szép profittal számolhat, ha az ingatlana visszanyeri az értékét.

Koronavírus miatt kiürült budapesti játszótér 2020. március 17-én

Fotó: Bődey János / Index

"Sokan lesznek most olyanok, akiknek eddig nem volt nagyon sürgős az eladás, ezért adott esetben hónapok óta nem engedtek egy magasabb árból. Most viszont vissza fogják hívni a korábban alacsonyabb ajánlatot tevő érdeklődőket, hogy mégiscsak odaadják annyiért", vélekedett Valkó. Balogh László is kiemelte a vevői oldal jó lehetőségeit: az ingatlan.com közleménye szerint a most következő átmeneti időszakban azoknak áll a világ, akik vevőként mégis a piacon maradnak, ők ugyanis alkalmi vételeket foghatnak ki azoknál az eladóknál, akiknek muszáj gyorsan túladniuk az ingatlanjukon.

Aki viszont nem készpénzes vevő, hanem hitelből repülne rá a várható jó lehetőségekre, annak azzal azért számolnia kell, hogy nem biztos, hogy annyira gyors és egyszerű lesz hitelhez jutni, mint mostanában volt. Recesszió esetén (termelésleállások, vállalkozói csődök, stb.) akadozhat a hiteltörlesztés, amit hitelezési szigorítások, vagy a hitelköltségek növekedése követhet. Ez pedig a hitelből vásárlók arányát csökkentheti, tehát jobb helyzetbe kerülhetnek a készpénzes vevők a jelenleg épp újra elterjedő alkufolyamatokban.

Esnek az albérletárak az Airbnb-összeomlás miatt?

Külön kérdeztük a szakértőket a rövid- és hossztávú bérbeadás céljából, befektetés gyanánt vásárolt lakások helyzetéről. Mint arról már az Indexen is beszámoltunk, az Airbnb gyakorlatilag pár hét leforgása alatt lenullázódott Budapesten, a korábban nagyjából kiszámíthatónak látszó üzleti modellről kiderült, hogy milyen sérülékeny.

Az ingatlan.com szerint az Airbnb-ztetésre vásárolt lakások tulajdonosainak körében még nincs eladási pánik, "ez jelenleg még nem is lenne indokolt", de mivel a külföldi turisták száma akár hosszabb időre visszaeshet, a rövid távra kiadó lakásoknál komolyabb kínálatbővülés várható. Ebből valami már látszik is, az elmúlt két hétben a magánszemélyek és közvetítők több mint 4 százalékkal több lakást hirdettek meg kiadásra, mint az azt megelőző két hétben. Valkó Dávid szerint ez a folyamat a hosszú távú bérleti piacon is árcsökkentést eredményezhet hiszen lesznek olyanok, akik  most megpróbálják inkább hosszú távra bérbe adni a korábban az Airbnb-n keresztül kiadott lakásukat. Balla Ákos úgy vélte, egyértelműen a rövidtávú, turistákra optimalizált kiadás szegmensének helyzete a legsanyarúbb, mivel még ha vissza is térnek majd a külföldiek, addigra a konkurens szállodák is kiéheznek a bevételre, és valószínűleg jelentős akciókkal csábítják majd a vendégeket. Tehát egy lefelé tartó árspirál indulhat be a szállásadók piacán. 

A rövidtávú kiadásra vásárolt lakások esetében az is kérdés, van-e rajtuk hitel, amit a tulajdonos eredeti szándéka szerint a befolyó bérleti díjakból fizetett vissza fokozatosan. Arról, hogy a befektetők mekkora hányada vásárolt hitelre, nincsenek pontos adatok, maximum közvetítői tapasztalatok; Balláék például nagyjából 50 százalékra teszik azok arányát, akiknek jelzálog van a kiadásra vett lakásán. Ennek összege (és így a havi törlesztő díja) nagyon változó lehet, mindenesetre sok Airbnb-snek jelenthet gondot a következő hónapokban, hogy a lakása elkezdi vinni a pénzt ahelyett, hogy hozná. 

Új projektek és vendégmunkások

Az új lakásprojektek kivitelezését is érintheti a járvány. Sokan aggódnak azon, hogy a külföldi vendégmunkások esetleges hazatérésével megállhatnak a munkálatok, a Kapolyi Ügyvédi Iroda napokban publikált közleménye szerint például jelentős csúszások jöhetnek emiatt, és a koronavírus-krízis olyan helyzetet eredményezett, ami vis majornak tekinthető, így az építőiparban érintett vállalkozások erre hivatkozva mentesülhetnek a határidők teljesítése alól. Valkó Dávid szerint is hátráltathatja a külföldi vendégmunkások kiszámíthatatlanná váló jelenléte a projekteket, ráadásul a műszaki egyeztetések is megcsúszhatnak a személyes találkozások halogatása miatt. 

Az ellenoldalon olyan véleményeket is hallani, amelyek szerint viszont a magánszemélyek elhalasztásra kerülő kisebb projektjei (pl. lakásfelújítások) miatt felszabadulnak kapacitások az építőiparban, ezek pedig bevonhatóak lesznek az újingatlan-projektekbe. "Az építőiparban mostanáig olyan helyzet volt, hogy egy burkoló szinte bármennyit elkérhetett, és előre kellett neki fizetni, ez most megváltozhat", mondta Balla Ákos. 

De ha el is készülnek az új házak, kérdés, mekkora lesz rájuk a kereslet a 27 százalékos áfa és a várható visszaesés mellett, ami jócskán érinti azt a réteget is, ami az új lakások felvevőpiacát általában jelenti. 

Az irodapiac teljes pálfordulást élhet meg

Az irodapiacon óriási növekedés volt az elmúlt években, jelenleg is több tízezer négyzetméternyi új iroda épül a Váci úton. A befektetők minden bizonnyal azzal számoltak, hogy a felívelő trend folytatódik, csakhogy a mostani helyzetben erre nincs többé garancia, sőt: akár komoly visszaesés is lehet a járvány kimenetele. 

A legtöbb irodai munkában utazó cég most gőzerővel dolgozik azon, hogy az összes munkafolyamatát minél hatékonyabb home office-üzemmódra állítsa át, és ennek a vége könnyen lehet az, hogy kiderül: nem is olyan fontos, hogy mindig mindenki bejárjon. "Az irodapiacon bekövetkezhet egyfajta szemléletváltás, a cégek elkezdenek majd gondolni arra, hogy a jövőben is lehetnek ilyen helyzetek, ezért talán jobban megéri kisebb területeket bérelni, és inkább kialakítani a home office megfelelő feltételeit", mondta Valkó Dávid. 

Összefoglaló /Realida

2019 változást hozott a magyarországi lakáspiaci trendekben. 7 éve felfelé tartó ciklus megtörni látszik. Ennek egyik ’okozója’ a MÁP+ is lehet, amely komoly forrásokat vont el az ingatlanpiacról, amit korábbi években 40-50%-ban befektető vásárlók mozgattak. 2020-ban áremelkedés lassulása, esetleg árkorrekció megindulása is várható, amely a piaci ciklusokat figyelembe véve természetes jelenség. Habár az ingatlanbefektetés rövid távú jövedelmezősége várhatóan csökken, hosszabb távon az ingatlan továbbra is várhatóan jó befektetés marad.

VISSZA A HÍREKHEZ

Lufiról és összeomlásról suttognak? - Korai még temetni a hazai lakáspiacot!

Portfolio Ingatlan 2020. március 02. Futó Péter

Az elmúlt években a hazai piacon kétségkívül az ingatlan volt az egyik legjobb befektetés. Az MNB azonban arra figyelmeztet, hogy hosszabb időszakot vizsgálva, a kockázatokat is figyelembe véve már nem egyértelmű, hogy befektetői szempontból mindig az ingatlan a legjobb döntés. A múlt ugyanakkor nem garantálja a jövőbeli hozamokat, éppen ezért arra voltunk kíváncsiak, hogy a jövőben mi várható a lakásbefektetések terén, milyen hozamokra számíthatunk és megéri-e most befektetési céllal lakást vásárolni.

Az MNB felmérése szerint a lakásáremelkedés következtében évente átlagosan 15-25 százalékos hozamot lehetett elérni az elmúlt években a hazai lakáspiacon, de hosszabb időtávon már csak 6 százalék volt ugyanez, ami alacsonyabb, mint a bankbetétek vagy egyes állampapírok hozama. A hozamok ingadozása szintén az ingatlanoknál volt a legnagyobb, ráadásul a tavaly megjelent MÁP+ is alternatívát kínál az ingatlanbefektetésekkel szemben. Épen ezért fel kell tennünk a kérdést, hogy mi szólhat ma az ingatlanbefektetések mellett és ellen.

A MÁP+ konstrukcióba a tavaly júniusi bevezetés óta 3400 milliárd forintot fektettek a háztartások, ami a fővárosi lakástranzakciók összértékéhez (kb. 1100 milliárd forint) képest, de a teljes 2018-as lakáspiaci forgalom volumenéhez képest (kb. 2700 milliárd forint) is jelentős összegnek számít. Az MNB adatai alapján a MÁP+ eladások mintegy fele Budapesten és vonzáskörzetében történt, ami összhangban van azzal, hogy az ingatlanpiaci tranzakciók szintén a fővárosban estek vissza leginkább.

A korábbi években a lakásvásárlók 40-50 százaléka befektetési céllal volt jelen a fővárosi piacon, az utóbbi időben azonban a befektetők eladóként is elkezdtek megjelenni. Az MNB által megkérdezett piaci szereplők mérése szerint 2019 elején 5-8 százalék volt azon eladók aránya, akik a korábban befektetési céllal vásárolt ingatlanjukat értékesítették, 2019 végére azonban az arányuk 14 százalékra emelkedett.

Eladjunk? Vásároljunk? Vagy várjunk?

Egy befektetési döntés mindig alapos megfontolást igényel, ugyanis hiába vannak vonzó számok a múltból, nekünk a jövőre vonatkozó eredményeket kell megbecsülnünk. Tény, hogy lassulóban van a 2014 óta tartó áremelkedés üteme a hazai lakáspiacon, és az egyensúlyi szintet különféle mérések szerint meghaladó lakásárak mellett Budapesten és a nagyvárosokban már a forgalom is érezhetőn csökken, de mindez egy logikus folyamat részeként történik, melynek alapja a ciklikusan működő lakáspiac - hívta fel a figyelmet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Valkó Dávid, terület- és településfejlesztő geográfus, földrajz tanár, illetve újságíró alapdiplomája, majd ingatlanszakértő másoddiplomája megszerzését követően, 2000 óta ingatlanpiaci elemzőként tevékenykedik.

A szakértő szerint a hetedik éve tartó hegymenet után természetes a lassulásban, vagy – egy későbbi fázisban esetleg – visszaesésben megmutatkozó árkorrekció, melyet viszont ismét keresletbővülés és árnövekedés fog majd követni. Korai temetni tehát az ingatlant, mint befektetési terméket. Aminek most búcsút inthetünk, az az elmúlt években rendre tízezres tömegeket vásárlásra késztető egyszerű döntés, aminek során elegendő volt azt mérlegelni, hogy X összeg lakásvásárlásra fordításával, és az ingatlan kiadásával – levonva az egyszeri kezdeti, valamint a rendszeres költségeket – Y százalék éves bérleti hozam érhető el.

Bár a bérleti hozam a 2014-es 8-11 százalékról mára 4-7 százalék közé csökkent, ez a befektetési lehetőség múlt nyárig gyakorlatilag versenytárs nélkül állt, így a jövőben elérhető további értéknövekedés csak mint ehhez hozzáadódó „bónusz” hozam jelent meg a vevők döntéseiben.

A jövedelemhez képest már most is kifeszített, így további érdemi növekedési potenciált nem mutató bérleti díjak, az ingerküszöböt erősen meghaladó és egyre lassabban növekvő lakásárak, a MÁP+ megjelenése, valamint a befektetésnek vásárolt új lakások tömeges átadása okozta kínálati bőség manapság ezt az egyszerű képletet kérdőjelezi meg. Az „ingatlan, mint biztos befektetés” megcáfolhatatlan tételéből mára inkább az ingatlanpiac jövőbeli működésével szembeni bizalmi, illetve a pontosabb előrejelzési lehetőségek híján az átlagbefektetők többségét elbizonytalanító „hitbéli” kérdés lett. Az biztos, hogy a jó befektetési célpont megtalálása az előző évekhez képest manapság jóval nagyobb körültekintést igényel, mint ahogy az is, hogy a bérleti hozamhoz képest az értéknövekedési összetevő hangsúlyosabbá válásával az ingatlanbefektetéshez hosszabb távú elköteleződés szükséges.

Ez utóbbitól ugyanakkor nem kell megijedni, a lakóingatlanok árszintje ugyanis hosszú távon, „normál” piaci mechanizmusok mellett, ciklusokon átívelően vizsgálva összességében növekvő. Folyamatosan keresett, frekventált, látványosan fejlődő vagy szűk kínálattal rendelkező területen vagy részpiacon vásárolni általában minden helyzetben jó befektetési stratégia. Ráadásul forintban vásárolva, de külföldiek által keresett területen euróban kiadva a lakást valóban értékálló invesztíciót hajthatunk végre. Ilyen paraméterekkel bőven ésszerű döntés a lakásvásárlás a mai közegben is, ráadásul a szükség esetén későbbi gyors értékesítéssel sem vállalunk nagy kockázatot. Azzal pedig, hogy visszatért a piacra az alku lehetősége, egyre jobb üzleteket foghatunk ki – tette hozzá a vezető elemző.

Összefoglaló / Realida

Az ingatlanpiaci hírekben egyre gyakrabban jön szembe a  piaci ’visszaesés’ említése. Ezzel kapcsolatban érdemes pontosabban megnézni hogy mi történik és árnyaltabban fogalmazni. Ami látszik, a piac nem homogén, egyes szegmensek éltérően mozognak. Máshogy változnak, alakulnak Budapest frekventált területein az árak összehasonlítva külsőbb kerületekkel, máshogy vidéki nagyobb városokban és kisebb településeken.

Általánosságban pontosabb azt mondani, hogy az árak növekedési üteme lassul, a tranzakciószámok 2018 nyarától stagnálnak, csökkennek és a befektető vásárlók számai is visszaesni látszik – paralell a bérleti díjak, azaz a bérbeadási jövedelmezőség stagnálásával.

VISSZA A HÍREKHEZ

Visszaesés a lakáspiacon: ezt mindenképp tudnod kell

Portfolio https://www.portfolio.hu/ingatlan    2020. február 11

Gyakran feltűnhet mostanában a lakáspiacról szóló hírek kapcsán, hogy egymásnak látszólag ellentmondásos kifejezések és irányok szerepelnek a magukat szakmai elemzéseknek álcázó lakáspiaci hírek címében. Az egyre gyakrabban előforduló „visszaesés” szó hallatán sokan a piac azonnali összeomlására gondolnak és erről szóló véleményüket a közösségi oldalakon meg is osztják az arra alkalmas felületeken. A gyors ítélet előtt érdemes azonban tisztázni, hogy milyen folyamatok zajlanak most a piacon és mire is vonatkozik a visszaesés vagy a csökkenés.

Visszaesés a lakáspiacon – olvasható egyre többször a lakáspiaccal foglalkozó cikkek címében. Mire gondolhatunk, ha ezt a kifejezést halljuk? A legtöbben az árak zuhanására asszociálnak, noha korántsem biztos, hogy erről van szó. Természetesen az árak visszaesése is egy lehetséges forgatókönyv, de emellett az áremelkedés dinamikája, havi vagy éves adásvételek száma, a befektetők aránya, a bérleti díjak, vagy akár az elkezdett építkezések száma is csökkenhet, így érdemes alaposabban megnézni, hogy miről is szól az adott elemzés. Az alábbiakban azt néztük végig, hogy a leggyakoribb lakáspiaci mutatókban mit is jelent az, ha valaki visszaesésről beszél.

Árak

A lakásvásárlókat vagy lakást eladókat természetes, hogy legjobban az árak változása érdekli, hiszen első körben ez alapján tudnak tervezni, hogy hol, milyen, mekkora lakást tudnak vásárolni vagy értékesíteni. Az érdeklődők általában ebben a tekintetben a legtájékozottabbak, de a részletekre itt is érdemes odafigyelni. Az igaz, hogy az elmúlt 6 évben a világ élvonalában volt Magyarország a lakásáremelkedések tekintetében, de ahogy már rengeteg elemzésben írtuk, itt sem mindegy, hogy a főváros melyik kerületét, Budapestet vagy valamelyik kisebb települést, panelt vagy családi házat, esetleg új vagy felújítandó ingatlant nézünk.

Ha valaki egy cikkben vagy elemzésben azt állítja, hogy visszaesés van a lakáspiacon, akkor nem kizárt, hogy ha árakról is van szó, az a piac egészének csak egy szeletét érinti, mint például tavaly év végén, amikor a panelek árában mértek valamekkora csökkenést. Ebben az esetben is fontos azonban, hogy figyeljünk oda a megfelelő időtávra: egy több évig tartó éves szinten folyamatos 20 százalékos emelkedéssel szemben egy egyszeri 5 százalékos csökkenést nem érdemes zuhanásnak nevezni, sőt, évtizedes távlatban még egy 20 százalékos csökkenésre majd azt követő stagnálásra is érdemesebb a korrekció szót használni, a zuhanással szemben.

Az árváltozás dinamikája

A növekedés ütemének visszaesése még nem jelenti azt, hogy csökkenni fognak az árak. Az árváltozás dinamikája arra utal, hogy az árak egy kitüntetett időpillanathoz – például egy adott évhez, vagy az előző év azonos időszakához képest - milyen irányban és milyen mértékben változtak, és arra, hogy a változás mértékének milyen az üteme. Egy éves szinten 10 százalékos áremelkedés nagyon jelentős, ha a megelőző években rendre 3, 5 és 8 százalékkal mentek feljebb az árak, viszont a növekedés csökkenésének ütemét jelenti, ha például 25, 20 és 15 százalék volt a megelőző évek árváltozása. Más számokkal, de hasonló folyamat látszik mostanában a hazai lakáspiacon.

Tranzakciószámok

A lakásárak mellett egy másik fontos mutató az egységnyi idő alatt eladott lakások száma, amit érdemes akár a lakásállomány arányában is megnézni. Magyarországon az elmúlt másfél évtizedben 2011-ben, 2012-ben és 2013-ban volt a legalacsonyabb az egy év alatt értékesített lakások száma, mindhárom évben kevesebb mint 90 ezer lakóingatlan cserélt gazdát a közel 4,5 milliós állományból.

Ez 2008 előtt több egymást követő évben is 200 ezer felett volt, míg az utóbbi években jellemzően 150-160 ezer körüli mozgott. A cikkek címében szereplő visszaesés mostanában

leginkább ennek kapcsán olvasható, ugyanis a 2013 óta tartó növekedés tavaly nyár óta megtorpant, sőt főleg Budapesten jelentősen csökkent is. A lakásállomány arányában ugyanakkor a belső kerületek tranzakciószámainak feleződése még mindig magasabb forgási sebességet jelent, mint egy kelet-magyarországi megye községeiben mért érték.

Vásárlói összetétel

A visszaesés a tranzakciószámok mellett egyes vásárlói csoportok számára és arányára is utalhat. Ilyen például a befektetők számának a csökkenése. Ezt természetesen nehéz pontosan mérni, legtöbbször a nagyobb ügynökségek ügyfelei között végzett felmérés eredményeiből tudunk erre következtetni, de az biztos, hogy a mostani piacon az adásvételek számának csökkenése jelentős részben a befektetési célú vásárlások csökkenésével magyarázható, ami egy stabilizálódó piacon, ahol az árak már nem emelkednek őrült tempóban egy teljesen természetes folyamat, így emiatt sem kell feltétlenül megijedni, noha a visszaesés kifejezés ebben az esetben kimondottan indokolt.

Bérleti díjak

A lakáspiac egyre fontosabb mutatója lesz a bérleti díjak szintje. Bár európai összehasonlításban Magyarországon kevesen laknak bérelt lakásban, a legtöbben saját tulajdonúban élnek, az arány nálunk is a bérlés felé tolódik. Főleg Budapesten, ahol önerő hiányában egyre kevesebben tudják előteremteni a lakásvásárláshoz szükséges összegeket. A bérleti díjak szintje ráadásul az előbb említett befektetési célú vásárlásokra is erős hatással van, ugyanis leegyszerűsítve a bérleti díjak lakásárakhoz viszonyított szintje határozza meg a hozamokat, amik alapján egy befektető eldöntheti, hogy érdemes-e a lakáspiacra lépnie.

Ha az árak jelentősen emelkednek – például mert olcsók a hitelek, jelentős a lakossági megtakarítás, és legfőképpen növekszik a jövőbe vetett bizalom – miközben a bérleti díjak ezt csak mérsékelten tudják követni – például mert aki teheti saját lakást vásárol és a bérlést az alacsonyabb fizetőképességű lakosság választja csak – akkor a lakáskiadással elérhető hozamok egyre alacsonyabbak lesznek, így a befektetőknek egyre kevésbé éri meg lakásba fektetni a pénzüket. Ez is egy olyan folyamat, amit a budapesti lakáspiacon mostanában látunk.

Építkezések / új lakások

Végül egy szintén nagyon fontos kérdés az építőipar helyzete, ami a lakásállomány megújulását befolyásolja. Ha az épített lakások számában következik be visszaesés, az hosszú távon azt fogja jelenteni, hogy a meglévő állomány egyre jobban öregszik, ráadásul a csökkenő kínálat miatt az új lakások ára is tovább emelkedik. Felújításokkal természetesen lehet ezen segíteni, de így is van egy egészséges szintje annak, hogy mennyi lakásnak kell épülnie évente egy kiszámítható lakáspiacon. Sokan az állomány 1 százalékára teszik ezt a számot, de valószínűbb, hogy szakszerű felújításokkal ennél kevesebb lakás is elegendő. Az építőanyagok és a munkaerő drágulása, a világszinten is kimagasló 27 százalékos lakásáfa együtt azonban azt eredményezi, hogy a lakásfejlesztések rendkívüli mértékben megdrágulnak, ami a keresletet a használt lakások irányába tereli. Évszázados távlatokban egy-egy gyengébb év még nem is jelent problémát, de amikor egymás után tíz év telik el úgy, hogy a hosszútávú átlag alatti mennyiségben épülnek lakások, ráadásul ebből könnyen 15-20 év is lehet, akkor az már az ország lakásállományára is erős hatással van. 

Összefoglaló / Realida

Kormányzati elemzések lakáspolitikai intézkedéseket sürgetnek. Az elmúlt 5 évben mind a lakásárak, mind a lakásbérleti díjak mintegy duplájára nőttek Budapesten.  A lakáshoz jutás szempontjából, ha a jövedelmeket hasonlítjuk a lakásárakhoz, Budapest most az 5-6. legdrágább város Európában. Ez különösen a fiatalok életkezdését rontja jelentősen a fővárosban. Amennyiben ezt a problémát nem tudjuk orvosolni, munkaerőpiaci problémákat okozhat – egyszerűen a fiatalok arány csökkenhet Budapesten és vonzáskörzetében.

Megoldási javaslatok közt ott van az alacsony lakásáfa visszavezetése, az un. rozsdaövezeti, lepusztult kerületek ingatlanjainak egy alapba tétele és városfejlesztési prioritásként kezelése, valamint egy nem szociális alapú bérlakás program elindítása. A bérlakás program és a bérlakás koncepció terjedése a fiatalabb generációk körében egyben javíthatja a társadalmi, munkaerő-piaci mobilitást is.

VISSZA A HÍREKHEZ

Budapesti lakáspolitikát javasol Fürjes Balázs

Portfolio / Ditróy Gergely 2020. január 16.

A napokban a hazai lakáspiacot egyértelműen az MNB elnök, Matolcsy György azon kinyilatkoztatása tartotta lázban, miszerint a 2014-től alkalmazott lakáspolitika kudarcot hozott, így mihamarabbi átalakításra és lépésekre van szükség.

Az ingatlanszakma által hosszú évek óta mondogatott és vágyott központi stratégia alkotás, jogszabályi változtatások, a kormányzat által is támogatott hosszú távú vízió és tervezhetőség megteremtése úgy fest megteremtődni látszik, legalábbis az első lépés megtörtént. Az MNB diagnózisa a hazai lakáshelyzetről azonban nem volt elszigetelt jelenség, hiszen rendkívül hasonló állásponton van a kormány is, már ami a teendőket illeti. Kormányzati oldalról lépéseket kívánnak tenni a hazai lakáspiacon, a lehetséges eszközök, a pontos célok azonban eddig nem voltak egyértelműek. Ennek kapcsán Fürjes Balázzsal, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkárral készítettünk interjút, amiből többek között az is kiderül, hogy a kormány határozott terve, hogy az MNB-vel, a fővárosi önkormányzattal, az ingatlanfejlesztőkkel, és -befektetőkkel, a finanszírozókkal és nem különben a lakosság részvételével áttekintse, elemezze a fővárosi lakhatási kihívásokat, kiemelten fókuszálva a fiatalok életkezdési lehetőségeire, ami első sorban nem is szociális kérdés, hanem leginkább gazdasági és demográfiai.

Az elmúlt napok megszólalásaiból az rajzolódik ki, hogy a következő időszak egyik nagy állami feladata a lakhatás megteremtése, segítése, támogatása lesz, első sorban a fiatalok számára, különösen Budapesten. Mit tehet, mit kéne tennie a kormányzatnak ennek érdekében?

A budapesti lakhatási helyzet józan, de határozott eszközök bevetését kívánja. Öt év alatt duplájára emelkedtek a lakásárak, hasonlóan növekedtek a lakásbérleti díjak. Az átlagjövedelmekhez viszonyítva egy átlagos lakás megvásárlásához szükséges időt – median price-to-income mutató – tekintve a főváros az 5-6. legdrágább hely Európában.

Pályakezdőként vagy átlagkeresetből ma szinte lehetetlen előre lépni a lakáspiacon. Ennek is köszönhetően Budapest öregszik és fogy, miközben ahhoz, hogy Magyarországon és Európában is betöltse azt a szerepet, amire minden esélye meg van, a fiatal és aktív generációk jelenlétére, egy népességében növekedő, korprofiljában fiatalodó városra van szükség. A hozzáférhető, elérhető lakások hiánya, a megfizethetetlenség csupa rossz következménnyel bír. Sokan nem jönnek Budapestre, akik egyébként munka és az életminőség okán jönnének. Sok fiatal vagy kénytelen a szüleivel maradni, bár szívesen önállósodna, vagy kivándorol. A fiatal családosok sokan kiköltöznek az agglomerációba, de a munka és az iskola Budapesthez köti őket – jelentős időt és pénzt visz el az utazás az életükből, a legforgalmasabb napszakokban növelik közlekedési forgalmat, annak minden társadalmi költségével, környezetterhelő hatásával együtt. Ha ez így folytatódik, nagy baj lesz. Fel kell mérni az okokat és cselekedni kell.

A fővárost megvizsgálva hasonló következtetésre jutottunk, mint Matolcsy György, vagyis, hogy bár rengeteg jó szándékú intézkedés történt az elmúlt időben Magyarországon, de egy egységes, tudatos és aktív, a lakáspiaci árakra és kínálatra fókuszáló lakáspolitikára mindenképp szükség van.

Néhány célt egyértelműen rögzítenünk kell Budapesten. 25 és 35 éves kora között, akár bérelt, akár saját tulajdonú lakásban, akár egyedülálló, akár családos, minden kereső fiatal teremthesse meg első saját, önálló otthonát, kezdhesse meg önálló, független életét. Az átlagkeresettel rendelkezők is tudjanak élethelyzetüknek, társadalmi státuszuknak megfelelő lakást vásárolni vagy bérelni. Ha 10 éves távlatban nem érjük el e célokat, Budapesten vészes munkaerőhiány lesz és tovább romlik a város demográfiai helyzete.

A lakásárak növekedésének miértjei (befektetők, építőipari költségek, minőségi hiány, turizmus, stb.) nyilván egy rendkívül összetett kérdéskör. De egyesek mondhatnák akár azt is, hogy nem a lakás drága, hanem a fizetések alacsonyak. Minden relatív.

Ez egy bonyolult mátrix. Az elmúlt években komoly reálbér növekedés következett be, talán nem vagyunk azzal vádolhatóak, hogy ne hoztunk volna bérnövekedést ösztönző-kikényszerítő intézkedéseket. A bérszínvonalnak alapvetően a gazdaság teljesítményéhez kell igazodnia, a mesterséges szétválasztás visszaüt, versenyképességi hátrányt jelenthet. Természetesen tovább dolgozunk a bérek növekedésén, de nem várhatunk addig, míg a lakáshelyzet ilyen alapon oldódik meg. Ezért a kormányoldal javaslatot tesz a Fővárosnak a Fővárosi Közfejlesztések Tanácsa következő ülésén: az érintettekkel közösen, közgazdasági műhelyek bevonásával együtt, közösen készítsünk egy alapos helyzetelemzést, vegyük számba a kihívásokat, azok okait és közösen kezdjük meg a lehetséges megoldások megfogalmazását.

Milyen eszközök alkalmazása jöhet szóba?

Nincs zsebünkben a bölcsek köve, szükség van sokak részvételére a megoldás keresésben, én mélyen hiszek a jó viták, a párbeszéd, az együtt gondolkodás erejében, a több szem többet lát igazságában. Bizonyosan megfontolásra javaslunk három lehetséges intézkedést.

Egy: okos városfejlesztési célokkal kombinálva területspecifikusan fontoljuk meg az alacsony lakásáfa újbóli bevezetését. Ez jó közlekedési infrával bíró barnamezős területek rehabilitációját hozhatná lakásépítés és egyéb fejlesztések ösztönzésével.

Kettő: gondoljuk meg a köztulajdonban, állami vagy önkormányzati tulajdonban álló nagy, egybefüggő rozsdaövezeti ingatlanok egy alapba történő összevonását lakásépítési, városfejlesztési célokra.

Három: döntsünk tabukat és lengyel barátainktól is tanulva mérlegeljük egy nem szociális alapú bérlakásprogram elindítását.

Fürjes Balázs: A lakásépítés, -fejlesztés ma egy teljesen piaci alapon (egy-két önkormányzati példától eltekintve) működő gazdasági ág, a maga minden alapelvével, amit a kereslet-kínálat mozgat. Egy ilyen programból nyilván kihagyhatatlanok ezek a piaci szereplők. Kihagyhatatlanok? Hogyan lehet érdekeltté tenni őket?

Ha pusztán a szabadpiacra bízzuk a lakáspiac alakulását, akkor pont az a helyzet áll elő, ami ma van, és látszik, hogy a szabadpiaci működés komoly problémákat eredményez, ezért szükséges az állami beavatkozás.

Le kell döntenünk néhány tabut. Az egyik ilyen, hogy lakás esetén szinte mindenki tulajdonlásra törekszik és minden kormányzat a tulajdonszerzést igyekezett bátorítani. De a világ változik, és a lakástulajdonnak érdemes megnézni egy olyan aspektusát is, hogy a mai gazdasági körülmények között, különösen a fiatalok körében alapvető követelmény, hogy néhány év után tudjanak lakóhelyet változtatni, akár családdal együtt is költözni, amit megnehezít a tulajdon, ellenben a bérlés rugalmasabb mobilitást tesz lehetővé főleg a pályakezdő években. A bérlakással kapcsolatos ellenérzéseket szerintem félre kell tennünk. A másik tabu, amit le kell döntenünk, hogy a bérlakás és a bérlakás-politika nem pusztán szociális célú lehet.

...

Összefoglaló / Realida

A 2019-es évben még erős árnövekedés volt tapasztalható az ingatlan piacon. Ennek eredményeképpen születtek árrékordok. De már tavaly is elmondható volt, hogy a piac nem volt homogén, nagyon komoly eltérések voltak az árakban lokációtól függően. Baranya megyében 700nm kúriát lehetett vásárolni 23,9 mio forintért, míg Budapest V. kerületében egy 101nm lakásért 238 mio forintot fizetett egy vásárló.

VISSZA A HÍREKHEZ

Rekord a hazai lakáspiacon: elképesztő összeget fizettek egy használt családi házért

Portfolio Ingatlan 2020. január 15.

Bár az elmúlt évek lendülete megtörni látszik a hazai lakáspiacon, a tavalyi évben is voltak szélsőséges tranzakciók. Az Otthon Centrum, az általuk értékesített ingatlanok közül mutatta be a méret és ár szerinti rekordekereket.

Legkisebb

Úgy tűnik, mindenre van kereslet, csak össze kell fésülni a vevő és az eladó érdekeit, amit az eladott legkisebb ingatlan mérete is példáz. A Budapest VIII. kerületében lévő, mindössze 6 négyzetméteres ingatlanért 6,8 millió forintot fizetett a vásárló. Ez volt az előző év legkisebb alapterületű értékesített lakása az OC praxisában. A galériás ingatlan egy 1920-ban épült társasház földszintjén található, és négyzetméterenként egymillió forintnál is drágábban kelt el, ami azt mutatja, hogy a belváros közelsége továbbra is az egyik legjelentősebb árfelhajtó erő a vásárláskor.

Legnagyobb

A legnagyobb alapterületű ingatlant Baranya megyében, egy Pécs közeli településen értékesítette az Otthon Centrum. A 700 négyzetmétert meghaladó kúriáért mindössze 23,9 millió forintot fizettek, vagyis az ingatlan négyzetméterenként nagyjából 33 ezer forintot ért a vevőnek. Az árat nagyban befolyásolta, hogy az apró zsákfalut csak egy keskeny, rossz minőségű úton lehet megközelíteni.

Legdrágább

Az elmúlt évben a használt kertesházak piacán egy Art Deco stílusban, 2001-ben épült rózsadombi családi ház kelt el a legdrágábban. A kiváló állapotú, garázzsal, úszómedencével, tárolóval felszerelt II. kerületi ingatlan értékét növelte a hozzá tartozó 1300 négyzetméteres, gyönyörű kert is. „Az 550 négyzetméteres házért 750 millió forintot fizettek, míg a használt lakások piacán egy belvárosi ingatlan az árrekorder. A lakás vevője 238 millió forintot fizetett azért, hogy az V. kerületi, 1990-ban épült, azóta teljeskörűen felújított 101 négyzetméteres lakásban élhessen” – összegezte a 2019-es adatokat Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. „Az ingatlan árát nagy mértékben meghatározta az, hogy kiváló helyen, a Szent-István Bazilika szomszédságában, egy csendes utcában található” – mondta az elemzési vezető.

A panellakások felfutását mutatja egy XIII. kerületi ingatlan ára, a Vizafogó városrészben 56,5 millió forintért értékesítettek egy Duna-part közelében lévő 80 négyzetméteres, erkélyes lakást. Ugyancsak a környéken kelt el a tavalyi esztendő fajlagosan legdrágább lakása. A 2007-ben épült angyalföldi ingatlan lett a csúcstartó ebben a kategóriában a maga 2,5 millió forintos négyzetméterárával. A magas árhoz a lokáción túl a zárószinti fekvés és a panorámás, hatalmas terasz is hozzájárult.

Legolcsóbb

Az inga másik vége ugyancsak tanulságos: a legalacsonyabb áron egy ózdi téglalakást értékesítettek mindössze 415 ezer forintért. Ez az ár egy másik szegmensben is csúcstartó lett, ugyanis ez az 51 négyzetméteres, kétszobás lakás volt az OC tavalyi statisztikái szerint a legalacsonyabb fajlagos áron értékesített ingatlan a maga 8100 forintos négyzetméterárával. A felújításra szoruló lakás olcsósága ellenére bő fél év alatt talált gazdára. A legolcsóbb panellakást Komlón értékesítették. A 24 négyzetméter 2,9 millió forintért kelt el. A legolcsóbb családi ház Cegléden cserélt gazdát. A városhatár közeli vegyesfalazatú, 100 éves családi ház a vásárláskor lakhatatlan állapotban volt, sem a gáz, sem pedig a csatorna nem volt bekövetve és a vizet is csak az udvarra vezették be. Nem csoda, hogy telekáron, csupán fél milliót ért vevőjének.

Összefoglaló / Realida:

Nem feltétlenül reprezentatív, de az idei év első napjaiban az ingatlanpiaci kereslet jelentősen elmaradt az egy évvel korábbitól. Az elmúlt évek gyors tempójú árnövekedése megtörni látszik, de ennek ellenére általános árcsökkenésre nem érdemes számítani. Várhatóan a piaci mozgások a vevőknek kedveznek majd, nagyobb, akár 5-10% alkut is lehetővé téve. A kiadó lakásoknál sem várható a bérleti díjak további erős növekedése. A piac egyes szegmensei jelentősen eltérhetnek egymástól, a jó lokációjú és fekvésű ingatlanok maradnak továbbra is keresettek.

VISSZA A HÍREKHEZ

Az utóbbi évek legyengébb évkezdetét hozta 2020 az ingatlapiacon

Index.hu 2020.01.07

Az eladó lakások iránti kereslet január első napjaiban közel 30 százalékkal csökkent éves szinten

– derült ki az ingatlan.com elemzéséből. 2020-ban a korábbiakhoz képest kevésbé pörgős év várható a portál szerint, ugyanakkor több a nyitott kérdés. Az azért valószínűnek látszik, hogy a lakásvásárlást tervezők jobb helyzetben lesznek, az albérletek átlagos bérleti díjai a korábbi évek áremelkedése után az egyetemvárosokban szintén stagnálásba válthatnak át. 

A múlt év utolsó és január első hetében 15 százalékkal kevesebben érdeklődtek az eladásra hirdetett lakások és házak iránt éves szinten, január első öt napjában pedig még jelentősebb - 29,7 százalékos - volt a keresletcsökkenés. Vagyis úgy tűnik, a kereslet a tavalyi visszaesés után az év elején sem talált magára. 

Vége az őrületnek a magyar lakáspiacon?

Szédületes drágulást és pörgést hozott az elmúlt pár év az ingatlanpiacon, de úgy tűnik, végéhez ér a trend. Árcsökkenésre azért ne számítson senki, főleg ne a felkapott ország- és városrészekben.

Balogh László, az ingatlan.com szakértője szerint nem csak az idő rövidsége miatt nehéz kőbe vésett előrejelzést adni az idei évre, hanem azért is, mert több tényező is hatással lehet a piaci folyamatokra: az állami lakástámogatási rendszer tavaly bevezetett elemei, a rendszer esetleges újabb bővítése vagy a lakásáfa szabályainak megváltoztatása érdemben befolyásolhatják az ingatlanpiacot. 

A mérséklődő kereslet elsősorban a lakásvásárlást tervezőknek kedvez. A korábbi évekhez képest jobb lehet a tárgyalási pozíciójuk, mert az elmúlt években megszokott és hirdetési árakhoz képest elért 2-3 százalékos alkuk, akár 5-10 százalékra is nőhetnek település- és ingatlantípustól függően. A vevők kedvezőbb helyzete azonban várhatóan nem hoz érezhető árcsökkenést a lakáspiacon, inkább stagnálásra, mérsékelt - egy számjegyű - drágulásra lehet számítani az utóbbi évek tempós áremelkedése helyett.

A mostani kilátások szerint az albérletpiacon sem várható számottevő áremelkedés 2020-ban.

Részben azért, mert az elmúlt években történt befektetési célú lakásvásárlások miatt a kiadó lakások kínálata jelentősen nőtt. „Az is a drágulás ellen szól, hogy az átlagos bérleti díjak Budapesten és a legélénkebb albérletpiaccal rendelkező egyetemvárosokban a helyi átlagfizetés legalább felét teszi ki, ezért ennél magasabb összeg pedig sokaknak már nem nagyon fér bele.” - mondta Balogh László. Bár a fentiek miatt minimálbér és a garantált bérminimum 8-8 százalékos januári emelkedése a legolcsóbb albérletek díjaiban valamennyi drágulást azért okozhat.

 Összefoglaló / Realida

Az ingatlan.com elemzője szerint 2020 a vevők éve lesz. Csökkenő árak nem, inkább lassabban növekedő árak, csökkenő tranzakció számok (kereslet) várható, ami javítja e vevők alku pozícióját.

Ezeket vetíti előre a 2019 második félévében lendületét vesztett ingatlanpiac. 2019 évben erősen teljesítettek a panel lakások és rekordott döntött a korábbi évekhez képest az új építésű ingatlanok szegmense. A külföldi vásárlók arány a piac összességében 5% körül, Budapesten 10% körül alakult.

VISSZA A HÍREKHEZ

A vevők éve lesz 2020 az ingatlanpiacon

MTI 2019.12.29.

Várhatóan a vevők éve lesz 2020 az ingatlanpiacon - mondta Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági elemzője.

A szakértő szerint 2019 első hónapjaiban több adásvételt kötöttek, mint az előző év azonos időszakában, ám ez a lendület folyamatosan kifulladt. 

Nyár közepe óta, elsősorban a jó hozamot biztosító szuperállampapír miatt, a befektetők helyét fokozatosan a saját célra vásárlók vették át az ingatlanpiacon. 

Balogh László szerint ez a változás nem feltétlenül hoz olcsóbb árakat, de a vevők jobb pozícióba kerülhetnek. A szakértő elmondta, hogy a nagyvárosokban a társasházi lakások a legkelendőbbek. 

A legkeresettebbek 2019-ben a panellakások voltak, amelyek ára is dinamikusan emelkedett az elmúlt években, 2020-ban azonban már nem számítanak további jelentős áremelkedésre.

Idén a panellakások voltak a legkelendőbbek, de az új építésűek is jól mentek (illusztráció)Forrás: MTI/Jászai Csaba

A beszélgetésből az is kiderült, hogy idén népszerűek voltak az új építésű lakások is. 

Ez többi között az ötszázalékos lakásáfának, és annak köszönhető, hogy 2019-ben valószínűleg évtizedes rekordot dönt a megépülő lakások száma  - emelte ki az ingatlanszakértő, aki hozzátette: a magas nagyvárosi lakásárak a környező kistelepülések ingatlanpiacának élénkülését okozták. iAz pedig, hogy júliustól a falusi csokot, azaz a családi otthonteremtési kedvezményt már a használt lakások esetében is igénybe lehet venni felújítási megkötésekkel, a kistelepülések lakásállományának minőségi javulását is eredményezi - mondta Balogh László. A szakértő arról is beszélt, hogy az elmúlt évek ingatlanpiaci fejlődése a külföldiek szemében is feltette Magyarországot a nemzetközi lakáspiaci térképre.

Idén minden huszadik vásárló volt külföldi a magyar lakáspiacon. Arányuk Budapesten majdnem tíz százalékot ért el, a balatoni ingatlanok pedig főként a Nyugat-Európából érkező vevők között voltak népszerűek.

Összefoglaló / Realida

2020 -ra a Duna House csökkenő tranzakció számra és lassabban, de növekvő (átlagban 3-7% ) árakra számít. Emellett, az előrejelzés szerint várhatóan az értékesítési idők nöni fognak. A vásárlók alkupozíciója várhatóan javul, az otthonteremtő vásárló aránya emelkedi – befektetőké csökken. Nemzetközi viszonylatban Budapest nem túlértékelt – a külföldi érdeklődőkkel továbbra is számolhatunk.

VISSZA A HÍREKHEZ

Vége az őrületnek a magyar lakáspiacon?

Szédületes drágulást és pörgést hozott az elmúlt pár év az ingatlanpiacon, de úgy tűnik, végéhez ér a trend. Árcsökkenésre azért ne számítson senki, főleg ne a felkapott ország- és városrészekben.

Balogh László, az ingatlan.com szakértője szerint nem csak az idő rövidsége miatt nehéz kőbe vésett előrejelzést adni az idei évre, hanem azért is, mert több tényező is hatással lehet a piaci folyamatokra: az állami lakástámogatási rendszer tavaly bevezetett elemei, a rendszer esetleges újabb bővítése vagy a lakásáfa szabályainak megváltoztatása érdemben befolyásolhatják az ingatlanpiacot. 

A mérséklődő kereslet elsősorban a lakásvásárlást tervezőknek kedvez. A korábbi évekhez képest jobb lehet a tárgyalási pozíciójuk, mert az elmúlt években megszokott és hirdetési árakhoz képest elért 2-3 százalékos alkuk, akár 5-10 százalékra is nőhetnek település- és ingatlantípustól függően. A vevők kedvezőbb helyzete azonban várhatóan nem hoz érezhető árcsökkenést a lakáspiacon, inkább stagnálásra, mérsékelt - egy számjegyű - drágulásra lehet számítani az utóbbi évek tempós áremelkedése helyett.

A mostani kilátások szerint az albérletpiacon sem várható számottevő áremelkedés 2020-ban.

Részben azért, mert az elmúlt években történt befektetési célú lakásvásárlások miatt a kiadó lakások kínálata jelentősen nőtt. „Az is a drágulás ellen szól, hogy az átlagos bérleti díjak Budapesten és a legélénkebb albérletpiaccal rendelkező egyetemvárosokban a helyi átlagfizetés legalább felét teszi ki, ezért ennél magasabb összeg pedig sokaknak már nem nagyon fér bele.” - mondta Balogh László. Bár a fentiek miatt minimálbér és a garantált bérminimum 8-8 százalékos januári emelkedése a legolcsóbb albérletek díjaiban valamennyi drágulást azért okozhat.

Összefoglaló / Realida

2019-ben várhatóan 21.500 új építésű lakás készül el Magyaroszágon, ami 2020-ban már csak 16.000, 2021-22-es időszakban pedig csak 12-13.000 lakás lesz, ami az új építésű lakások kínálati oldalát erősen szűkíteni fogja.  

VISSZA A HÍREKHEZ

Satufék jön az újlakások piacán Magyarországon

Portfolio 2019. december 02.

Nem áll meg a lejtőn az új építésű lakások piaca. A következő három évben ütemes visszaesés lesz – vetítette előre a 2023-ig kitekintő Építési Piaci Prognózis.

Az új lakások volumene 2020-ra 16 000 lakásra eshet vissza, míg 2021-2022-ben 12-13 000 új lakással további visszaesést lát reálisnak az elemzés. A szerzők szerint az árak emelkedését a visszaállított 27 százalékos ÁFA feltehetőleg nem fogja jelentősen befolyásolni. 

Továbbra is kevesebb lakás épül, mint amennyire engedélyt adtak. (lakások száma - baloldali tengely)

„Idén tavasszal 2020-ra 16 százalékos csökkenést vártunk az építőipar termelésben, ősszel korrigáltuk ezt, most csupán 5 százalékos visszaesésre számítunk 2020-ban, mivel a kapacitásgondok miatt beruházások csúsznak át jövőre.” – mondta Varga Dénes az Építési Piaci Prognózis sajtóbemutatóján.

A vezető elemző kis korrekciókkal, de 3 éve azonos ívet lát reálisnak a Portfolio Ingatlan Adatbázisban is bemutatott új lakások építése területén. A független előrejelzés idén 21 500 lakással várja a 2016-ban indult élénkítési kísérlet hatásának csúcsát, 2020-ra pedig 16 000 db lakást tart reálisnak. Az anyag részét képező, ősszel közel 420 szakember által kitöltött kérdőív válaszadói 2020-ra minden részpiacon és minden megrendelői szektorban stagnálást jeleztek.

Építőipar 2020

Az új lakások száma tekintetében a vártnál gyengébb I-III. negyedév eredménye, a 10 302 db átadott új lakás ellenére, az Építési Piaci Prognózis 2023. elemzése, a megszokott forgatókönyv szerint erősebb IV. negyedévet, és így továbbra is 21 500 új lakást vár 2019-re.

2018-ban 36,7 ezer új lakásépítési engedélyt adtak ki és 17,7 ezer új lakás épült fel. Ez a szám a 2017 évhez képest az engedélyek tekintetében 3,4 százalékos csökkenést, míg az átadott lakások számát illetően 23 százalékos növekedést jelentett. A fejlesztők tervei alapján az MNB májusi Lakáspiaci jelentése az újlakás-átadások esetében a tetőzést 29 ezer lakással várja.

Összefoglaló / Realida

2019-ben a csok változások is tovább fokozták az árnövekedést az ingatlanpiacon, emely a kereslet csökkenésével reagált. 2020-ban várhatóan egy stagnálást követően beindul valamilyen árkorrekció, amely elérheti az 5-10%-os mértéket. Ez egy lassabb folyamat lehet, mivel az eladókat egyfajta kivárás jellemez. Ennek következtében az ingatlanok átlagos értékesítési ideje várhatóan kitolódik 60-90 napra, túlárazott ingatlanok esetében ezt akár jelentősen meghaladó időre.


VISSZA A HÍREKHEZ

Megérkezett a lakáspiaci fordulat

Origo 2019.10.22.

Hamarosan beindulhat az áresés a hazai ingatlanpiacon, de ez lassan alakul ki, mert egymásra várnak az eladók. Az árkorrekció mértéke várhatóan 5-10 százalékos csökkenés, azonban ez egy lassan kialakuló folyamat. Jelen pillanatban az ár fontosabb tényező a vevők számára, mint a helyszín és hajlandók nagyobb kompromisszumokat kötni.

A rövid időn belül bekövetkező nagymértékű áremelkedésnek viszont a kereslet visszaesése lett az eredménye, melyet már májustól érezni lehetett. Ráadásul a július 1-jén realizálódó csok-változások aztán nem hozták meg a várt változást: nem jött lendületbe a piac, nem jelentek meg nagy számban a csok-hitelt kihasználó vevők.

iAz év közepi csok-változások lökték recesszióba a budapesti ingatlanpiacot, melyet már jó előre beárazták az eladók: hatására már a bejelentés után megindultak felfelé az árak, és legalább 10 százalékot emelkedtek"

– hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

A rövid időn belül bekövetkező nagymértékű áremelkedésnek viszont a kereslet visszaesése lett az eredménye, melyet már májustól érezni lehetett. Ráadásul a július 1-jén realizálódó csok-változások aztán nem hozták meg a várt változást: nem jött lendületbe a piac, nem jelentek meg nagy számban a csok-hitelt kihasználó vevők.

Ennek hatására jelenleg is csak átlagos, közepes a forgalom a XVIII. kerület ingatlanpiacán, miközben az árak stagnáltak.

Rácz Gyula László azonban úgy véli, hogy hamarosan számíthatunk egy rövid időre beinduló árkorrekcióra, melynek során várhatóan 5-10 százalékos mértékben ereszkedhetnek az ingatlanárak.

IllusztrációForrás: Shutterstock

Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy ez árcsökkenési folyamat lassan alakul ki.

Ennek oka, hogy az eladókat nehezen lehet meggyőzni arról, hogy a piacon jelenleg csak a jól árazott ingatlanok adhatók el belátható időn belül. Általában arra hivatkoznak a tulajdonosok, amikor kitartják az árakat és nehezen engednek belőlük, hogy ők is csak akkor tudnak továbblépni, ha magas áron tudják értékesíteni az ingatlanjukat. Ha nem az elképzelt áron adják el a lakásukat, akkor nem is tudnak olyat vásárolni helyette, amilyet szeretnének.

Rácz Gyula László szerint a jelenleg kialakult helyzet megoldása, ha a teljes piacon elkezdenek lefelé mozdulni az árak. Ennek a folyamatnak a beindulása viszont elég hosszú idő lehet.

Egyelőre annyit érezni, hogy az átlagos értékesítési idő növekszik, azaz a korábbi 30-60 napról 60-90 napra nőtt a jól árazott ingatlanok esetében, de túlárazott ingatlanoknál inkább hat hónapról, sőt akár egy évről is beszélhetünk. Ez is csak akkor, ha addigra sikerül a kereslethez igazítani az árat.

IllusztrációForrás: Shutterstock

Az alku mértéke is emelkedik: ha valakinek sürgős az értékesítés, akkor ott már 10-12 százalékos is lehet az árengedmény, illetve túlárazott ingatlanoknál viszont még ennél is nagyobb, miközben a megfelelően árazott ingatlanoknál még mindig csak 5 százalékos átlagos alkumértékről beszélhetünk.

A XVIII. kerületben, illetve annak agglomerációjában, Vecsésen, Gyálon, Üllőn 20-40 millió forintért keresnek kisebb családi házakat, ikerházakat, sorházakat a vevők. Elsősorban a felújított és jó ár/érték arányú, pontosan árazott ingatlanokat választják ki a kínálatból.

A felújítandó lakások most kevésbé keresettek, de ha egy felújításra szoruló ingatlant jó áron kínálnak – azaz jó az ár/érték arány és a felújítás költségeit számolva sem túlzó az ár –, akkor azért akad rá vevő.

A vevők ilyenkor azzal kalkulálnak, hogy a felújítás költségei négyzetméterenként 100 ezer forint környékén alakulnak, így egy 50 négyzetméteres panellakás 3-5 millió forintért újítható fel. Ezt figyelembe véve kell tehát meghatározni egy-egy felújítandó ingatlan hirdetési árát a tulajdonosoknak. Az is igaz, hogy mivel mostanában sokszor gondok vannak a kivitelezőkkel, a munkaerővel, ezért sokan alaposan átgondolják, hogy belevágjanak-e egy felújítandó lakás megvásárlásába.

IllusztrációForrás: Shutterstock

A vevők többségének a vásárláshoz hitelre is szüksége van: ez a mostani, átlagosnak tekinthető piaci viszonyok mellett azt jelenti, hogy 70 százalékuk hitelt vesz fel. A hitel mértéke változó, akad olyan vevő, aki akár 30-40 százalékos önrésszel rendelkezik, míg a babaváró és csok-hitelesek jellemzően csak 20-25 százalékkal.

A hitelfelvétel annál is inkább jellemzővé válik, hogy időközben eltűntek a készpénzért vásárló befektetők a piacról és csak egy-egy adásvételre kerül sor a részvételükkel, kizárólag olyan esetekben, ha kifejezetten alkalmi áron, nagyobb alku révén sikerül megszerezniük egy-egy ingatlant.

A szakértő azt is megjegyezte, hogy jelenleg a vevők számára az ár a legfontosabb, amikor az ingatlanpiacon keresgélnek, és jóval kevésbé foglalkoznak azzal, hogy milyen helyszínen vásárolnak.

Úgy véli, hogy a mérsékeltebb ár érdekében a vevők most gyakran hajlandóak nagyobb kompromisszumokra is, és sokszor pont az ingatlan elhelyezkedését illetően engednek.

A XVIII. kerületben egyébként a leginkább felkapott városrészek a Bókaytelep, a Ganzkertváros, a Lónyaytelep és a Szent Imre kertváros. Ezen területek esetében a kertvárosi jelleg a vonzó a vevők számára, ennek ugyanakkor ára van: az említett városrészekben akár húsz százalékkal is magasabb árakra számíthatnak a vevők, mint a kerület többi részén.

Összefoglaló / Realida

2019 augusztusában értékelve, az újlakás- piaci teljesíténye gyengének tűnik. Az év egészére mintegy 12.000 lakás várható. Nagy fejlesztésekbe elsősorban csak nagy, tőkeerős ingatlan fejlesztők fognak bele.

Update/kiegészítés: 2020 januárjában visszatekintve azt mondhatjuk, hogy immár a számok birtokában erősen pesszimista volt a várakozás. Erős hajrával az újlakás-piac 21.500 darabbal nagyon erős évet zárt.

VISSZA A HÍREKHEZ

Új korszak indulhat a fővárosi újlakás-piacon                                                                                                                      hellootthon.hu  2019. augusztus 9.                   

Nagyon lecsökkent a forgalom és az újonnan megjelenő kínálat a fővárosi újlakás-piacon 2019 első felében. Bár az éves összehasonlítást nézve nem ilyen drámai a helyzet, minden jel arra utal, hogy új korszak indulhat az elmúlt három év szárnyalása után.

Január és június között sokkal kevesebb újonnan épült lakás talált gazdára Budapesten, mint tavaly, ez pedig három éves mélypontot jelent. A visszaesésnek több oka is lehet. Egyrészt egyre kevesebb az 5%-os áfával eladható lakás a piacon, másrészt az újlakás árak olyan szintet értek el, hogy egyre kevésbé vonzó a bérbeadásukkal elérhető hozam a befektetők számára, harmadrészt pedig, sok forrást szív el a piacról a Magyar Állampapír Plusz is.

Azonban nem kell megijedni, nincs szó arról, hogy teljesen leállna a piac. Ezt jelzi például az is, hogy az év elején több mint 100 új projekt keretében több ezer lakás eladása indult el az OTP Bank projekt adatbázisa szerint. Sőt, nem is csak a 2018 novembere előtt megszerzett – azaz 5%-os áfát biztosító – építési engedéllyel rendelkező projektek uralják most a kínálatot, hiszen sok beruházás értékesítése indult már el idei engedélyek alapján, és ezek főleg nagy, akár több száz lakásos projektek. A képlet egyszerű: nagyobb költségekkel és így magasabb árszinttel egyre inkább csak a nagy cégek mernek építkezni, amelyek felé a vevők bizalma is nagyobb, így mindkét fél kisebb kockázatot vállal.

Az előrejelzések szerint az újonnan megépített társasházi lakások száma Budapesten idén több mint 12 ezer darabbal tetőzhet, ám ez 2020-ban a felére eshet vissza. Ugyanakkor még legalább tízezer olyan lakás van, ami már előrehaladott tervezési fázisban áll és hamarosan meg fog épülni. Érdekes megfigyelni, hogy mind az értékesítésben, mind az építkezésben a XIII. kerület a legnépszerűbb, és ez feltehetően jövőre sem fog változni, tehát, aki újépítésű lakásba vágyik, annak irány Angyalföld!

Összefoglaló / Realida

2019 január végén azt látjuk, hogy az egy évvel korábbi szint körül alakul a januári hónapban a lakástranzakciók száma. 2018-ban 152.000 lakás adásvétel volt, ami kb a 2017-es szintnek felel meg. Idénre, 2019-re további tranzakciószám növekedést -akár 160-180.000 – és az árak további növekedésével is lehet számolni.

VISSZA A HÍREKHEZ

Lakáspiac: túl vagyunk a csúcson?                                                                                                                                     Ingatlanmix / Publikálva: 2019.02.05.  Halaska Gábor

Közel 7 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát januárban, mint egy évvel korábban. A Duna House (DH) saját adatain alapuló, kis csökkenést mutató becslése ellenére optimista: szerintük a lakások és házak iránti kereslet erős, és erősödni is fog idén! Most akkor mi is a helyzet?

Először is jöjjenek a számok: a Duna House (DH) saját adatain alapuló becslése szerint idén januárban 10 230 ingatlan cserélt gazdát Magyarországon. Valamivel kevesebb, mint 2018 januárjában, amikor 10 918 adásvétel történt. A két adat közt 6,7 százaléknyi különbség van. A két évvel korábbi januárral összevetve a csökkenés nem egészen 2,1 százalék.

A csökkenés tehát nem mondható jelentősnek, de azért a hibahatárnál talán többről van szó. Bár az is igaz, hogy az évkezdetek soha sem erősek, így túl nagy következtetéseket még korai levonni ebből az adatból.

Fontosabbak lehetnek az éves összesített adatok. E téren viszont jól állunk: a Duna House tavaly év végi összesítése szerint 2018-ban az ingatlan-adásvételek száma országosan meghaladta a 152 ezret, ami közel azonos a 2017-es tranzakciószámmal.

A Duna House várakozásai szerint – az áfakedvezmény kivezetése okán felpörgő építkezések kifutásától függően – 15-20 ezer új lakást adhatnak át idén. Ezekkel és a használt ingatlanokkal együtt pedig összesen körülbelül 160-180 ezer lakóingatlan adásvétel várható 2019-ben, és még tovább nőhetnek az árak is.

Tehát az előző évekhez hasonlóan erős, sőt-hétről-hétre erősödő kereslettel – ám, mint láttuk egyelőre mérsékeltebb tranzakciószámmal – indult be idén a lakóingatlan-piaca. Okosabbak igazán majd a február-márciusi adatok láttán leszünk. Ha ott is marad az enyhén csökkenő tendencia, akkor kezdhetjük vakarni a fejünket. Ha stabilan hozzuk az előző évek számait, akkor hátradőlhetünk. Már csak pár hét, és meglátjuk.

Addig is nézzük meg a friss ábrát:

Lakóingatlan adás-vételi tranzakciószám-becslés, 2019. január

Összefoglaló / Realida

2019 január végén azt látjuk, hogy az egy évvel korábbi szint körül alakul a januári hónapban a lakástranzakciók száma. 2018-ban 152.000 lakás adásvétel volt, ami kb a 2017-es szintnek felel meg. Idénre, 2019-re további tranzakciószám növekedést -akár 160-180.000 – és az árak további növekedésével is lehet számolni.

VISSZA A HÍREKHEZ

Mi várható 2019-ban az ingatlanpiacon?

eladjukalakasod.hu Mlinárik Márton december 28, 2018  

Manapság minden ismerősöm ezt kérdezi: Milyen lesz az ingatlanpiac, esnek-e a lakásárak 2019-ben? A válasz: valószínűleg nem. Még körülbelül 1 évig tart a “jó világ”.

Ha végig böngésszük a szakmai portálokat, azt találjuk, hogy minden szakértő másképpen nyilatkozik az ingatlanpiac kapcsán. Ez pedig azért van, mert nem láthatók egyértelmű trendek. Az árakat felfelé hajtó hatások kimerülni látszanak, komolyabb, esésre utaló jel viszont egyelőre nincs.

Tehát a magas lakásárak egyelőre maradnak

Ez jó annak, akinek van ingatlana, és rossz annak, aki éppen most vásárolna. Az ingatlanpiac előrejelzése mindig bonyolult feladat, hiszen rengeteg tényező befolyásolja a dolgok alakulását, amik ráadásul nem feltétlenül függnek össze a gazdaság egészével, ráadásul általánosan jellemző az információ hiány állapota, hiszen a legfrissebb központi statisztikák minimum 1 éves késéssel érhetők el. Az ingatlanpiacon felismerhető ciklusokkal, mintákkal a közgazdászok már évtizedek óta foglalkoznak, és bőven lehet szakirodalmat találni a témában. Ha jósolni akarunk, érdemes elővennünk a történelmi adatokat, és összevetnünk azzal, hogy a jelenben mit tapasztalunk.

Az ingatlanpiac ciklikussága

Stabilizáció (2010-2014)

Alacsony árak, és bérleti díjak, üresen kongó irodaházak, és üzlethelyiségek, számos KIADÓ / ELADÓ tábla az utcafronti üzlethelyiségek és lakások ablakaiban. Korábban újonnan fejlesztett ingatlanok tömegével kerültek a piacra, de a kereslet nem volt képes tartani a tempót, emiatt leállnak az építkezések, és eltűnnek a toronydaruk a városból. Az alacsony árak miatt a kereslet növekszik, és lassan felszívja az üresen álló, vagy eladatlan ingatlanokat. Mivel nincsenek építkezések, mérsékelt ütemben megindul az áremelkedés. Ilyen volt Budapest 2010-2014 között.

Expanzió (2014-2019 ? )

Erősödik a kereslet, a kínálat beszűkül, a bérleti díjak és az árak meglódulnak fölfelé. (2014) Mikor elérik azt a pontot, ahol a beruházóknak már újra megéri építkezésbe fogni, beindul az építőipar. Magyarországon a CSOK és a lakásáfa ezt a folyamatot gyorsította fel, így rövid idő alatt számos projekt építése kezdődött el, bár ezek az időigényük miatt csak később fognak elkészülni. A kereslet folyamatosan felülmúlja a kínálat mértékét, az eladatlan / kiadatlan ingatlanok száma egyre csökken, majd a piac eljut az egyensúlyi szintre, ahol a kínálat utóléri a keresletet. Ez várható 2019-ben, amikor tömegével fognak befejeződni az új épületek.

Túlkínálat

Ez a fázis közvetlenül az egyensúlyi pont után következik. Mivel az ingatlanpiacot az általános információ hiány jellemzi, az egyensúlyi pont átlépését a piaci szereplők nem érzékelik azonnal.

Mivel a kínálat nagyobb, mint a kereslet, a “készlet” mértéke folyamatosan nő, a sok éves átlag irányába. Ez még nem jelent drasztikus kínálati túlsúlyt, csak az árak stabilizálódását okozza. Majd a piac észreveszi a változást, és csúszni kezdnek az építkezések, az új projekteket pedig sorban lemondják. Ez után elkezdődik az ingatlanpiaci ciklus befejező fázisa.

Magyarországon az építési kedvet nagy mértékben befolyásolta az 5%-os lakásáfa, amelynek határidejét 2023-ig meghosszabbították. Így a jelenleg futó projektek befejeződnek, az újakra viszont már nem vonatkozik a kedvezmény, ezért a kínálat várhatóan nem fog kezelhetetlen ütemben bővülni, ezért valószínű, hogy a jelenlegi ciklus ezen szakasza időben kitolódik. Ez még egyértelműen a jövő, de előbb-utóbb eljön majd.

Recesszió

A kínálat dinamikusan növekszik, miközben a kereslet stagnál, vagy esik. Az üres bérlemények / eladatlan lakások száma növekszik, ez pedig az árak eséséhez vezet. A keresleti ár és a kínálati ár annyira eltávolodik egymástól, hogy az ingatlanpiac likviditása nullához közelít. Magyarul az eladó még reménykedik, hogy a lakását el tudja adni 40MFt-ért, de a vevők már csak 35MFt-ot adnának érte. Sőt, mivel rengeteg eladó lakás van, a vevő által reálisnak tartott ár folyamatosan csökken. Akkor éri el a mélypontot a ciklus, amikor az összes korábbi fejlesztés befejeződik, és piacra kerül, újabb kínálat pedig már nem keletkezik. Majd a vevők szépen lassan felvásárolják az eladatlan lakásokat és mikor azok elfogynak, újra növekedni kezd a kereslet, ami aztán kihúzza a piacot a recesszióból.

Az ingatlanpiac köszöni szépen, jól van, de azért bánjunk óvatosan a számokkal!

A fenti okfejtésből látszik, hogy jelenleg még az expanzió időszakát éljük, és valószínűleg még bőven van időnk. Ettől függetlenül az a tapasztalatunk, hogy a lakáseladók még az ingatlanpiaci helyzet ellenére is képesek túlzásba esni az ár megállapításakor, és ezzel hónapokat, és milliókat veszítenek.

Ha egy ingatlan 2 hónapot tölt a piacon, az máris 5%-os értékcsökkenést eredményez a piaci értékhez képest, 11 hónap után pedig a várható alku mértéke 12%-ra nő. Egy 30MFt értékű lakás esetén ez 1,5M – 3,6MFt -tal alacsonyabb eladási árat eredményez a maximális piaci értékhez képest. Világosan látszik, hogy az ingatlanpiacon érvényes az örök igazság, amely szerint az idő = pénz.

Magyarország egy különleges hely, ahol a politikai érdekek gyorsan változhatnak, ezért az írásom semilyen körülmények között nem tekintendő üzleti tanácsadásnak. Mielőtt a sorsodat megváltoztató pénzügyi manőverbe fogsz, azt javaslom, hogy legyél alaposan felkészülve, hiszen csak úgy hozhatod ki a maximumot az eladásból.